北京地产圈私底下有句话，潘石屹的话，你不能全信。至于信多少，自己判断。
潘石屹最喜欢说的一个词，叫做创新。2011年1月他盖的建外SOHO被演员宋丹丹骂：求求你，潘石屹，别再建房子了。他在表面欢迎批评的同时，辩解SOHO中国是在创新。
2012年8月他宣布公司全面转型，从“开发-销售”模式，向“开发-持有”模式转型，也说是创新。
可是，2013年以来，他每年都在卖房子，只是跟过去散售给煤老板们不同，是整栋整栋地卖。散售整售，都是卖。不仅卖北京上海的非核心物业，如今，连北京光华路SOHO2这样的核心物业也要卖了。
根据证券日报的测算，如果加上宣布要出售的光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目，仅2014年以来，SOHO中国已经和即将售出的资金达340亿元。出售物业带来的营收和利润，仍然占据公司营收和利润的主要部分。
后来，老潘不再满足于“创新”二字了。
2015年2月，潘石屹推出一站式O2O共享办公产品3Q。除了把SOHO3Q模式称为公司的第二次转型外，还宣告
3Q是中国互联网O2O的一次革命。变换一下办公室桌子凳子的组合方式，就是一次革命？那革命就太容易了。2015年7月他在上海就吹嘘说，北京和上海的SOHO3Q几乎已经满租，想进来要排队，但实际上到2016年底，他的3Q出租率也只有85%。
2015年8月他接受虎嗅网采访时说，计划2016年3Q做到4万个座位，2017年增长到10万个座位。但根据公司财报，截至2016年底， SOHO中国在北京和上海的自持物业中开设了17个SOHO 3Q核心，有2个正在建设中，共提供超过1.6万个工位（座位）。1.6万个与4万个，相差实在有点儿远。
攸克君回顾这些历史数据和老潘的说法，丝毫没有帮他算账的意思，而是想说，2012年8月以来，SOHO中国的租金收入占比太低了，几乎“低到了尘埃里”，而3Q租金在公司整体收入的占比也是很低很低。因此，至少到目前为止，SOHO中国仍然是典型的“开发-销售”模式，潘石屹宣布的两次转型，哪一次都不能说是成功了。
叙述历史，是为了测预未来。
7月7日，潘石屹又宣布了一个新战略，3Q 要向二三线城市扩张。而出售物业的资金就是要投入SOHO3Q 中。但他不打算买地建楼，而是通过收购，做二房东。为此，未来两个月，SOHO3Q还计划进行一次融资。根据媒体报道，潘石屹的原话是，“3Q是我们的新领域，未来估计两三年之后，新的经济增长点主要是3Q。”
如果攸克君没有理解错，他的意思是，两三年之后，SOHO中国新的经济增长点也就是营收和利润，主要是来自3Q租金收入。
老潘这话你信么？反正我是不信的。两个理由：
第一，3Q的品牌影响力还很弱。要不是老潘这次又出来咋乎，我们都快把这名称忘记了。3Q在全国的规模和品牌吸引力，要远低于优客工场。
第二，二房东不好当，要利润率就没有出租率，要出租率就得牺牲利润率。坦白讲，潘石屹在北京CBD的几个SOHO，售价偏高，小业主没怎么挣到钱。也是这种思路，北京上海的3Q，租金是偏高的。如果在二三线城市也想获得这种租金回报，出租率是相当可疑的。
两三年过去，3Q还是个试验品，营收占比在财报里毫无亮点；两三年之后，3Q就能开出花来？扯。
好在老潘还有不少可卖的项目。根据媒体报道，除去计划出售的光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目，潘石屹手里仍有21个位于北京、上海近370万平方米的投资物业。一年卖两个，也要卖10年。
从这个意义上说，有一句话潘石屹没有说错，“我还是一个开发商”，而且，前面讲了，从物业销售收入与租金收入占比看，他还是传统的开发商。也因此，他之前大声宣告的，转型、革命，不过是虚头八脑的噱头罢了。
在性格上，潘石屹谨慎、保守，甚至有些胆小；但每次为公司推销商品，他更像是一个演员，演技不输于宋丹丹。
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