在啟程邁向新時代的當下，這值得每一個有志於深耕商業地產、提高城市文明、提升全社會價值的人士去探索、去深思。
隨著中國經濟進入新常態，經濟巨輪將以更加嶄新的面貌和更深厚的底蘊引領世界經濟的潮流，邁向高質量發展階段已成為共識，人民群眾也期盼著更美好的生活。當下，中國經濟正從高速增長階段轉向高質量發展階段，商業消費發生著新的量變和質變。對於商業地產而言，這無疑意味著新要求、新機遇，也賦予了所有商業地產開發者更加不凡的使命。
不過，經過了地產上半場波瀾起伏的孕育和洗禮之後，今日的商業地產格局已經大不相同。變局、爭端、牌面、牌底、規則等，均今非昔比，商業地產必然面臨著更高更新的發展局面。如何走好商業地產市場的高質量發展之路？在啟程邁向新時代的當下，這值得每一個有志於深耕商業地產、提高城市文明、提升全社會價值的人士去探索、去深思。
商辦市場
整體表現回落，供應過剩壓力仍存
2018年，經濟總體保持平穩。對於商業地產來說，在投資、新開工、銷售面積均同比下降的情況下，預示著一個時代的終結，同時也昭示著一個時代的開啟。商業地產告別粗放的增量發展階段，高質量發展階段已經來臨。當然，在發展階段的轉換期間，行業會經歷一段陣痛期，這就需要各類市場主體不斷調整自己的戰略目標和發展策略，積極採取應對措施，善於在挑戰中發現新機會。
商辦市場表現
投資、新開工、銷售面積均同比下降
圖：2013-2018年1-11月全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速
數據來源：CREIS中指數據，3Fang.com
商業地產開發投資額同比下降明顯，新開工同比小幅下降。2018年1-11月，商業地產開發投資額18489億元，同比下降10.2%，商業地產的開發投資額佔整體房地產的比重繼續下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%，其中商業營業用房的佔比下降2.5個百分點。新開工方面，2018年1-11月商業地產新開工面積23525萬平方米，同比下降2.4%，商業營業用房新開工面積占房地產新開工面積9.5%，2015年以來佔比持續下降，其中，商業營業用房佔比下降幅度明顯高於辦公樓。
從需求端來看，商業地產銷售規模同比下降明顯。2018年1-11月，全國商業地產銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。
其中，在商業營業用房市場，2018年1-11月，全國商業營業用房新開工面積18037萬平方米，銷售面積10118萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業營業用房市場表現供應過剩，庫存去化速度放緩。
在辦公樓市場，1-11月，全國辦公樓新開工面積5488萬平方米，銷售面積3606萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新開工增長、銷售放緩的情況下，辦公樓市場供過於求矛盾加劇。
商辦土地市場
整體供應過剩，三四線土地市場有所升溫
商辦用地供應過剩，銷售規模增幅小於供給，樓面均價小幅下跌。2018年1-11月，全國300城商辦用地推出規劃建築面積2.47億平方米，同比增長11.7%，共成交1.89億平方米，同比增長6.9%；2018年1-11月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢價率為7.2%，較2017年1-11月下降6.7個百分點。
一線城市商辦土地市場略有降溫，三四線城市獲關注。一線城市市場熱度下滑；二線城市城市化進程加快，對於土地需求旺盛，同時企業融資難度增加，使得土地市場迴歸理性，呈現出量漲價跌的局面；伴隨著城鎮化進程的加快，在一定程度上提高了三四線城市商辦土地市場的熱度。但從長遠來看，商辦土地市場的總體供給規模較大，仍然存在較大的庫存去化壓力。這都表明，商業地產基本告別高增長階段，需要開啟新的篇章。
消費賦能
消費空間持續釋放，驅動商業地產升級迭代
商業消費的變化驅動著商業地產的發展。今時今日，中國經濟已從昔日的三駕馬車並駕齊驅變為如今消費“一馬當先”。2018年前三季度，最終消費支出對經濟增長的貢獻率是78%，比上年同期提高了14個百分點。在當前的經濟背景下，消費有望延續一馬當先引領中國經濟增長的勢頭。我國的個稅改革正穩步推進，尤其是隨著9月20日《中共中央 國務院關於完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的若干意見》的出臺和落實，展望未來，消費仍然具有強大的動能。我國正逐步實現經濟社會的高質量發展，不斷滿足人們對經濟、文化、社會、生態等方面日益增長的需要，而這一過程，就意味著消費逐步釋放其巨大的潛能。商業地產是消費的空間、是商務公共空間。有什麼樣的消費、有什麼樣的商務，就應該有與之相適應的商業地產，消費從根本上決定了商業地產的發展趨勢。探究商業地產發展方向，必須先摸清商業消費市場的脈動。
商業消費的趨勢演變
消費升級呈現五大風口
就當前而言，消費的量變呈現出三個特點。一是總量大，2018年1-10月份，我國社會消費品零售總額309834億元，預計全年社會消費品零售總額有望超過35萬億元。二是增速依然處於高位，今年前10個月社會消費品零售總額同比增長9.2%，比同期GDP增速高出2個百分點以上，比同期固定資產投資（不含農戶）增速5.7%則高出3.5個百分點。三是對中國經濟增長的貢獻大，遠高於投資和消費。展望後市，由於消費的意義突出以及時代發展的需要，消費依然將扮演十分重要的角色。
進一步從消費的脈搏來看，主要是體現消費升級的商品銷售增長較快，對消費總額的增長起到了較大的拉動作用。今年10月份，限額以上單位通訊器材、化妝品類商品同比增速分別比限額以上單位消費品零售額高3.4和2.7個百分點。1-10月份，限額以上單位化妝品和通訊器材類商品均保持兩位數的較快增長。
總體來看，進入新時代，人們對物質文化的消費需要逐漸轉化為對美好生活的嚮往，這指明瞭我國消費升級的本質方向和根本邏輯，決定著消費量變和質變的方向，從而孕育出五大消費升級趨勢。
即人格型消費——自我覺醒和自我突破的消費；生態型消費——走出美麗，吃出健康，活出精彩百態人生；社交型消費——“人以群分”，深度鏈接虛與實兩重消費場景；情感型消費——樂於為情懷埋單；體驗型消費——商業突圍“利器”。
不停地探索和滿足消費者的需求是消費的初心，也是商業、商業地產等各種消費形式得以發展壯大的生機。根據消費趨勢進行有針對性的佈局，或將獲得商業上的成功。如果一種消費業態或商業模式，能同時根據上述兩種或兩種以上消費趨勢進行深入佈局，那必將形成疊加性風口，煥發出巨大的商業機遇。而深入觀察購物中心、商業街在定位、業態、佈局等方面的發展趨勢後發現，其最新態勢與上述五大趨勢若合符節。
購物中心發展態勢
體驗、跨界、智能形成潮流
商業消費的趨勢演變，也將深刻影響商業地產的發展。購物中心作為當前商業地產的主力形態，其發展軌跡受到了商業消費的巨大引導。一方面，購物中心與消費者的聯繫十分緊密，是消費端的前沿地帶，對商業消費變化信號的捕捉最及時最強烈；另一方面，購物中心是大型品牌商業地產開發商佈局的重心，是開發商新進入一個城市的重要砝碼。在這樣的局面下，購物中心也在經歷著一系列進化和變革。
購物中心已經從原來單一的普通購物場所，加入更多的商業元素，轉變為提供多樣化商品，多種休閒娛樂項目、多種餐飲項目於一體的“吃喝玩樂”的綜合購物場所。同時，購物中心的消費主體已從80後、90後逐漸向新生代95後、00後轉變，他們的興趣、喜好、價值觀對於購物中心的未來走向及發展定位，有著極其重要的影響。在此背景下，購物中心的轉型升級及業態選擇將會成為影響其自身發展的關鍵因素。基於新一代消費者的志趣和愛好，可以看到，未來的購物中心將以顧客體驗為驅動，向個性化，多元化以及方便快捷的方向轉變。
商業街發展態勢
多元化、個性化並存，重在特色化
商業消費的趨勢演變，還將深刻影響商業街的發展。商業街作為當前商業地產的重要形態，其發展必將受到商業消費的巨大引導。儘管商業街的形式和主題多種多樣，呈現出日新月異的豐富變化，但是萬變不離其宗，商業街都是依賴消費而生的。沒有消費力，沒有目標消費人群的參與，一條商業街只能是一條空街、一座空城。
面對零售商業的不斷創新以及消費客群消費行為的轉變，商業街面臨的外部環境已經發生鉅變，進一步提高商業街的綜合服務能力，打造個性化、差異化、主題化的商業街區，以及優化商業街的人文環境，增強購物體驗，是未來商業街謀求發展的必經之路。
行業變革
商業地產高質量發展正在破局
如今，商業地產面臨著全新的發展格局。一方面，經過多年的發展，商業地產存量巨大，已經基本告別了高速增長的階段，其量價呈現出與以往不同的走勢；另一方面，隨著我國社會主要矛盾的轉變，居民消費加快升級。面對這種局面，只有大力提升商業地產行業的發展質量和效益，走出一條高質量發展之路，才能更好滿足人民在經濟、文化、社會、生態等方面日益增長的消費需要，更好推動經濟和社會的全面進步。
商業地產高質量發展的邏輯
從初心出發，開共贏共生格局
現階段，我國經濟發展的基本特徵就是由高速增長階段轉向高質量發展階段，中國經濟的高質量發展是全面的發展。商業地產作為商業消費的基礎，是重要的經濟資源，對消費振興和中國經濟的增長起著巨大的基礎性、拉動性作用，在中國經濟全面高質量發展的背景下，商業地產也迎來了高質量發展的新時代。
與中國經濟相同步，商業地產的高質量必須追求更高的效率、更有效的供給、更可持續的增長，同時還必須迴歸本質，迴歸初心，最終實現各種參與者共贏共生。
因此，商業地產高質量發展，應是指作為商業辦公消費的空間要素，商業地產行業最終達到資源利用效率顯著提升，從而滿足人們美好生活的需要、實現行業穩定可持續發展。
行業高質量發展的基本態勢
知行合一，由重開發轉向重運營
過去，國內商業地產持續沿用重開發輕運營的開發邏輯等因素，資源利用效率並不高。而今時今日，商業地產的開發邏輯發生了巨大的轉變，這突出體現在商業地產開發商的開發觀念、思維方式上，並見諸於其行為方式中。
在開發觀念與思維模式上，商業地產開發商正在由重開發向重運營轉變。在重運營時代，通過對資產盤活運營，商業地產項目才能更好地變成有益於國計民生的高效率資源，符合高質量發展的要義，而顯然，開發商在這方面佔據著較大的主動地位。與之相應的，是2018年地產開發商們、尤其是行業龍頭紛紛採用戰略升級、更名、確立新定位新理念等方式彰顯其轉變。
而在實際商業行為中，除了繼續發揮平臺價值外，更顯著的變化是，2018年越來越多的開發商加入到商業運營的戰團，以各種方式參與實際的商業運營之中，帶動了商業的升級發展。
高質量發展模式
塑標杆築高地、內化科技生產力、強化護城河
八仙過海，各顯神通。儘管前路依然光明，但在商業地產開發的征程中，已不再全是一派風和日麗的氣象，每一艘商業地產鉅艦都難免遇到波詭雲譎、風急浪高的時候。面對這一確無前例的大變局，一些具有雄心抱負的地產旗手們正在以各種方式探索適合商業地產成長規律的高質量發展路徑，並篤定前行。
➤ 從初心出發塑標杆資源，構築發展高地迎接挑戰
商業的宿命就是競爭。商業地產開發商們只有牢記服務美好生活的這一初心，把握城市更新和消費升級的時代機遇，通過塑造商業標杆構築發展高地，才能挑戰既往，才能無懼於未來。
表：2018 - 2019商業地產標杆項目
從華潤、萬達、融創、龍湖、大悅城等龍頭企業進入一個城市或地區的第一個商業項目來看，其佈局起點幾乎都是打造一個鮮明的商業地標。融創·春風十里海豚灣項目位於雲南昆明海屯路，臨近昆明二環快線，距離南屏街市中心約7公里處，這裡位於中心城區外拓的西部主城區西向發展主軸上；項目總建設用地約740畝，總建面約230萬平方米，共由13塊不同屬性的地塊構成，包括住宅、商業、辦公、學校、公園等。該項目是品牌房企融創在雲南首個以自身品牌輸出的大盤項目，是融創在昆明的開端。
➤內化經濟發展第一生產力，科技賦能孕育智慧商業地產
隨著信息科技的發展，信息化、智能化作為經濟槓桿，正在為中國經濟體培育新動能。藉助這些信息科技槓桿，商業地產開發商正在構築新的核心驅動力，商業地產的運營效率更高、形態更優、全鏈條變得更加智慧。
➤ 金融模式驅動未來，強化金融功能構築新的核心競爭力
沒有資金端的強大就不可能有真正的商業地產。在重運營時代，資本的回收期變得更長，不可知不可預測的因素變得更多，高收益往往意味著高風險。只有建立強大領先的資金優勢，確立更高的起點，商業地產開發商才敢於才樂於投資開發，從而塑造更加美好的商業地產格局，實現行業的高質量發展。
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