在過去的30年裡，曼谷房地產市場飛速發展，曼谷公寓市場的演變一直是房地產行業最引人注意的。如今，同樣是在東南亞，有一個城市，讓人想起30年前的曼谷。
亞洲最具潛力的房地產投資地區之一
在亞洲所有快速增長的前沿市場中，柬埔寨可以說是最適合企業和房地產買家的市場之一。
自從紅色高棉解散以來的20年裡，這個位於東南亞中心小國在經濟增長方面取得了飛躍。柬埔寨房地產無疑是從該快速崛起中獲利的最佳途徑。
柬埔寨20年來從未經歷過一年的經濟衰退。它躲過了上世紀90年代的亞洲金融危機、本世紀初的科技泡沫，甚至是2008年的金融危機。
下圖是1960年到2017年柬埔寨的GDP走勢圖，近十年來，柬埔寨的GDP增長十分快。
柬埔寨GDP 1975-1992年未公佈數據
柬埔寨GDP 1975-1992年因紅色高棉，未公佈數據
而柬埔寨能做到這樣的原因在於，與許多前沿市場一樣，柬埔寨與全球經濟的關聯度較低。
進入21世紀，幾乎每個國家都依賴於其他國家。如果中國、美國或歐洲出問題，世界其它地區也會跟著，不依賴外國資本的國家是例外。
不過，柬埔寨脫離世界的情況，正在迅速上改變。大多數投資者都在關注柬埔寨，三星(Samsung)、耐克(Nike)、豐田(Toyota)等跨國公司正在柬埔寨的首都金邊建立業務。
在過去的十年中，外國投資增長了超過800%，而且看起來才剛剛開始。
製造業也在以令人印象深刻的水平增長——隨著中國勞動力成本的提高，柬埔寨以低廉勞動力吸引著全球的目光。
柬埔寨低價勞動力
作為東盟成員國，柬埔寨已加入了十個國家近6億人口的市場。而2010年1月1日，中國—東盟自貿區的全面建成，為中國企業走進東盟國家提供了戰略性機遇。另外東盟即將與韓國、日本、印度、新西蘭、澳大利亞建立自貿區，投資柬埔寨，企業將同時擁有東盟10+6零關稅的大市場。
進軍柬埔寨紮根腳步可以和很多歐美日韓澳大利亞國家做生意。在柬埔寨設廠發達國家對你的訂單有優先照顧權（歐美髮達國家對於第三世界國家中柬埔寨有很多優惠政策）。
意識到這裡的潛力，投資正源源不斷地湧入。但問題是:收入豐厚的外籍人士很難找到符合他們標準的公寓，他們的薪水通常都會達到六位數。
金邊有幾個地區缺乏高質量的外籍人士住房，特別是在該市的中部和西部地區，如Daun Penh和7 Makara。這意味著有可能購買老舊的公寓，對其進行翻新，然後出租或轉售。
在柬埔寨，你可以花5萬美元購買房產，花2萬美元對其進行翻新，然後以10萬美元的價格在市場上掛牌出售。
另一方面，隨著柬埔寨中產階級的崛起，該國一些中型城鎮正在蓬勃發展。
這些二線城市的外國投資活動幾乎為零——但未來10年，外國投資活動將不可避免地到來，先行者往往能搶佔到好位置。
總的來說，柬埔寨是亞洲最具潛力的房地產投資地區之一。
柬埔寨房產還有一個非常明顯的優勢，那就是柬埔寨是亞洲唯一一個美元資產國。美元在柬埔寨屬於硬通貨，一切都是以美元計價的，柬埔寨的GDP構成裡邊大約85%都是以美元來計價的。而在過去的半年裡，人民幣兌美元貶值了6%左右。
柬埔寨房產市場數據分析
房價
房價
目前，金邊市中心公寓的價格大概為1萬7人民幣/平方米，遠低於曼谷。
房價漲幅
柬埔寨房價漲幅明顯
以下是2014年到2018年柬埔寨房價走勢圖，整體漲幅比較快
租金回報率
以下是亞洲各國及地區的租金回報率
柬埔寨租金回報率
柬埔寨的租金回報率達5.33%，在亞洲裡排名前列，中國只有2.1%。
柬埔寨房地產投資選哪裡
柬埔寨是一個相當小的國家，人口只有1500多萬。 不過，這個國家有很多城市，最受歡迎的當然是首都金邊了。
金邊——30年前的曼谷
金邊有300多萬人口，人口增長迅速，是柬埔寨的首都和經濟增長的中心。在很大程度上，任何具有商業或政治重要性的事情都在金邊。
長期旅行者和東南亞居民會告訴你，金邊讓人想起30年前的曼谷。
如今，曼谷是一個擁有1600萬人口的現代化大都市，一個區域性的商業中心，也是世界上游客最多的城市，曼谷的房產市場如今的火爆景象，想必很多人都有所瞭解。投資金邊，也許就是投資下一個曼谷。
柬埔寨前景好
除此之外，金邊還有很多東西可以提供給遊客——從地道的法國美食到賭場和街邊市場。這座城市擁有很多華麗的寺廟，其規模僅次於其日益高大的金融區。
另外，西哈努克維爾和暹粒等其他城市也在漸漸吸引投資者，這裡的遊客數量迅速增長。還有一些中等城市，如波貝和馬德望，預計由於柬埔寨的快速城市化和人口增長，這些城市的房價將會上漲。
外國人投資政策
柬埔寨不僅允許外國投資，而且比東南亞其他任何地方都更鼓勵外國投資。100%由外資控股的企業都很容易建立起來。
一年多次入境簽證需要250美元和幾天時間。持長期簽證生活在柬埔寨既簡單又划算。
對於房地產買家，外國人可以直接以自己的名義擁有公寓單元的strata title。但是，地契或商店公寓是沒有的。
你可以在殖民時期遺留下來的老式店屋公寓裡找到最划算的買賣。對於活躍的投資者來說，具有開發潛力的地塊也很有前景。
不過外國人除了一套共管公寓外，不能直接擁有其他類型的房產。
你必須與一名柬埔寨公民建立由幾種不同類型的合同強制執行的提名協議，或者成立一家柬埔寨土地控股公司。
土地控股公司在法律上更安全，但需要每年繳納許可費和每月報稅。如果你在柬埔寨購買更大規模的房產，所獲得的利潤仍然值得你付出更多的努力和成本。
硬產權和軟產權（Hard Title vs. Soft Title）
除了階層頭銜，柬埔寨房地產市場的另一個怪癖是硬產權和軟產權之間的區別。兩者都可以自由持有，必須由一個柬埔寨人或柬埔寨公司擁有。
然而，硬產權和軟產權之間有一些重要的區別。
硬產權是通過國家土地註冊處註冊的，並賦予業主無可爭辯的權利。軟產權則通過當地政府註冊。軟產權，至少在理論上，不像硬產權那樣鐵板一塊。
事實上，柬埔寨90%以上的房產都是軟產權，它們是合法的、政府認可的所有權證明。幾乎任何一家當地銀行都會接受軟產權作為擔保貸款的抵押品。
大多數柬埔寨人甚至更喜歡軟產權，因為轉讓費用要低得多。不僅如此，與國家政府相比，地方政府的處理時間要短得多。
不過最好還是做好調查，房地產投資者通常會聘請律師與鄰居交談，查看土地註冊處，並確保軟產權房產的賣家確實是真正的所有者，沒有產權負擔。
值得注意的是，世界銀行啟動了土地管理和行政項目(LMAP)。該項目在全國範圍內資助一個全面的、全數字的土地註冊處。
通過這項倡議，柬埔寨的所有土地將逐漸從軟產權轉為公認的硬產權。所有軟產權的免費轉換和消失只是時間問題。
有些人會聲稱軟產權是“不安全的”。如果詢問當地專家，並檢查銀行接受哪些抵押品，就會發現情況並非如此。
柬埔寨風光
柬埔寨買房稅費
超過2.5萬美元的房產，每年會徵收0.1%的物業稅。柬埔寨每年的稅收都很低，而且往往根本不需要繳稅。
租金收入稅收為14%。對非居民來說，租金收入的稅率要高20%，但是多數情況下，都會有各種各樣的扣除額使稅率下降。
未使用的土地每年的稅率相當高，高達市場價的20%。所以，如果在柬埔寨購買土地的話，最好儘快開發。
如果你和當地人交談，你會發現大多數人甚至沒有在稅務系統註冊。因此，這些稅收在柬埔寨幾乎沒有實施過。不過，作為外國人，最好還是繳稅，以免不必要的麻煩。
柬埔寨買房需要稅收
在柬埔寨買房安全嗎?
一句話，是的。如果房產購買流程沒有問題，外國人享有自由保有的所有權和對其財產的完全控制。
然而，重要的是，特別是對於軟產權物業來說，和鄰居溝通並查看土地辦公室的公共記錄是非常重要的，確保你所購買的房產沒有其他要求。
雖然很少見，但人們出售抵押或有爭議的房產也並非聞所未聞。通過適當的盡職調查，這很容易避免。
同樣重要的是要記住，外國人不能以自己的名義合法擁有軟產權或硬產權，只能擁有地契。
如果你不想成立一個房地產控股公司，你唯一的選擇就是找一個當地的代理人代表你持有房產，並與他/她簽訂幾份合同，這就需要請律師了。
如果你錯過了當年的曼谷，或許可以抓住今天的金邊。
數據來源：柬埔寨央行、numbeo、global property guide
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