同樣是南寧市的普通住宅小區，有些物業費才0.6元/平方米，有些已經超過了2元/平方米，物業服務如何才能質價相符呢？11月21日，記者獲悉，自治區物價局和自治區住房和城鄉建設廳聯合出臺了《廣西壯族自治區住宅物業服務收費管理工作指導意見》(以下簡稱《意見》)，以加強住宅物業服務收費管理，規範物業收費行為。該《意見》自2018年12月1日起施行。
小區前期物業收費實行政府指導價
業主大會成立後實行市場調節價
近年來，有關部門按政策取消了物業服務企業資質等級等行政審批事項，同期，也將住宅小區的物業服務費由原來的政府指導價改為了市場調節價，客觀上引發了部分新小區競相漲價的情況。
《意見》中提出，住宅物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房(含公共租賃住房、經濟適用房、限價商品住房、廉租房、政策性租賃房)、房改房、老舊住宅小區物業管理服務收費、普通住宅小區前期物業(業主大會成立之前)管理服務收費，以及住宅小區停車收費實行政府指導價。其他類型物業及成立業主大會之後的普通住宅小區、保障性住房小區、房改房小區、老舊住宅小區的物業服務收費及停車服務收費實行市場調節價。
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另外，住宅物業服務收費管理原則上採取分服務等級定價方式，各地也可以結合當地實際情況採用菜單式及其他定價方式。
記者瞭解到，目前配套文件正在制定中，政府指導價的區間也還沒有出臺。但《意見》中稱，實行政府指導價的住宅物業服務收費標準將綜合考慮物業服務內容、物業服務行業標準、服務成本、住宅物業服務等級和業主承受能力等因素，按照規定的定價權限和程序制定，並向社會公佈。
“雙過半”業主同意可漲物業服務費
有觀點認為漲價很難實現
南寧文華園小區交付入住已經18年了，小區在“年輕”的時候，曾獲得多項榮譽，但小區內非電梯房的物業服務費至今還保持著0.6元/平方米的標準，小區越來越多的設施設備陳舊需要更換，小區業主對物業服務認可度也越來越差。目前，南寧市還有不少小區存在類似的情況。近幾年來，人工成本已經漲了好幾倍，但物業服務費還在“原地踏步”，一些企業不得不縮減成本，僱用老年人等擔任保安工作。
《意見》提出了前期物業服務企業在合同履行期間確需調整物業費的程序，共分為三步。
一、向全體業主公示前三年收支情況；
二、擬調價方案應徵求全體業主表決意見，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，並將表決結果在小區顯著位置公示；
三、具體服務收費按行政主管部門公佈的住宅物業服務等級收費標準進行調整。
對於該項調整，業界說法各異。
廣西某物業服務企業此前已是廣西一級物業企業，該企業負責人認為：
將調價列入法規是一個進步，因為企業成本的不斷增加，收費也應當與時俱進，企業才能可持續發展，才能真正做到質價相符。
也有業主認為，目前採用這種方式調價的難度還比較大。裕豐英倫小區業委會主任楊建華稱，
他們小區目前就面臨物業服務費偏低的困境，小區不少業主希望找一個服務質量好的企業。去年，一家業界有名的企業要求上漲物業費0.5元/平方米才肯入駐。楊建華跟少數業主探討了一下，很多人搖頭。今年再跟該企業聯絡時，企業稱人工成本又增加了，必須上漲0.8元/平方米才肯接手。因此，楊建華認為，如果由物業公司來主導提價，“不造假就很難通過半數業主的同意”。
物業服務費不包括電梯運行費
車輛停放服務費也不包含保管費用
一些容易出現“扯皮”的費用，
到底該由誰承擔，
現在得到明確。
比如電梯運行費，在徵求意見稿中，該費用還包括在物業服務費的成本中，正式出臺的《意見》裡已改為由業主或物業使用人另行承擔；消防設施運行費此前一直責任不清，有些小區使用公共維修資金維護和修繕，遭到業主的質疑，現在《意見》中明確由小區業主承擔。
一些小區在發生車輛失竊、刮花等問題後，與物業產生了糾紛，業主認為已經交付了停車服務費，物業就應當盡到保管之責。現在，《意見》中明確了車輛停放服務費、車位(庫)物業服務費、車位(庫)租賃費中，均不包含車輛保管費用。
該《意見》適用於廣西壯族自治區行政區域內規劃為住宅性質的物業服務收費管理，原有規定與《意見》不相符的，以《意見》為準，自2018年12月1日起施行。
發文之日前，已確定物業服務等級和住宅物業服務費收費標準的住宅小區，按原標準執行，執行期滿後按《意見》執行。
[ 知多點 ]
1、業主或物業使用人要承擔的費用
住宅物業服務費
裝修垃圾清運費
電梯運行費
消防設施運行費
出入證(卡)製作工本費
二次供水加壓費
車輛停放服務費
車位(庫)物業服務費
車位(庫)租賃費
2、 物業服務企業要承擔的費用(即物業服務費的成本)
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的公積金等;
(2)物業共用部位維護、共用設施設備的日常運行費用、維護費用及公眾責任保險費用(含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的物品、水、電等費用，如滅四害的藥品、路燈用電、消防及綠化用水等公攤水電費，不含電梯運行費用及二次供水加壓費用);電梯運行費及二次供水加壓費應專款專用，單獨設賬管理，每半年向業主公佈一次收支情況;
(3)物業服務區域清潔衛生費用;
(4)物業服務區域綠化養護費用;
(5)物業服務區域秩序維護費用;
(6)物業服務企業辦公費用;
(7)物業服務企業固定資產折舊;
(8)經業主同意的其他費用。
注：物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支或者應當由相關業主分攤的費用，不得計入物業服務成本。 來源：南國早報 記者 李儉芹
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