中金公司發佈研究報告稱，中國房地產週期的下行壓力在積聚。經歷兩年高於預期的增長後，預計2019年房地產投資同比增速可能會下降5%-10%。房價方面，預計
2019年一二線房價同比增長約10%，但三四線城市房價同比將下降10%。地產政策調整宜早不宜遲。地產上升週期可能已接近尾聲
自2015年2季度以來，房地產銷售面積已實現連續40個月以上的正增長，而歷史上這類“上升週期”往往不超過兩年。
中金公司認為，2014-15年貨幣、財政和房地產相關政策的放鬆，2016-17年的再通脹，疊加三四線城市過去三年大體量的棚改貨幣化政策一起造就了地產這一輪的“超長週期”。
但近期，隨著名義收入增長放緩、通脹預期下行，住宅銷售已開始出現走弱跡象。此外，棚改貨幣化規模高位下行可能也將加劇住宅交易增速的下行壓力。
人口增長落後的城市可能出現房價回調壓力
鑑於房地產行業在宏觀經濟中的獨特地位，銷售和投資的下滑可能會對總需求產生較大的負面影響——地產行業在總需求中佔比可觀，且對其上下游行業的需求有較大影響；同時，土地/房產是市值最大的金融資產品類，也是地方政府收入的最主要來源。
中金公司認為，地產週期下行對宏觀有以下主要影響：
房地產投資和銷售增長放緩會直接拖累GDP增速，也會間接通過其較多的關聯行業影響總需求增長。
預計房地產投資增長放緩將拖累明年實際GDP的同比增速下降0.4-0.8個百分點；預計2019年地產相關服務業對實際GDP增速的貢獻也可能會降低0.1-0.2個百分點。
此外，與房地產相關的製造業（包括家電、傢俱和家居裝飾，但不包括汽車）佔工業增加值的8%-10%左右，相關產品的需求增速也難免受到一些負面衝擊。
地產週期下行期間總體通脹水平也往往走低，因此名義增長可能面臨更大的壓力。
從名義增長角度看，地產投資放緩對2019年名義GDP增速的拖累可能達到1.2個百分點，而同期地產相關服務業對名義GDP增速的貢獻也可能減少0.3-0.4個百分點；同時，地產建安支出放緩可能會壓低相關原材料價格。
人口增長落後的城市可能出現房價回調壓力。
中金公司預計，2019年一二線房價同比增長約10%，但三四線城市房價同比將下降10%，而後者體量更大。在這種情況下，房價下跌可能會產生一系列“連鎖反應”，即壓低租金、部分服務業以及CPI中其他相關項目的價格漲幅。
地產政策調整宜早不宜遲
中金公司表示，鑑於地產週期對宏觀經濟各個領域的深遠影響，認為當前地產需求及開發商融資的相關政策亟需調整，且政策調整宜早不宜遲。
除了地方層面的限購限貸限售政策可以考慮適度調整之外，中央層面對首套房和首套改善型住房的合理需求也可以給予一定程度的支持，包括適當放鬆房貸款首付款比例、按揭利率、適度增加按揭貸款額度等。
中長期看，維持觀點：地產政策的長效機制中應該大力增加人口聚集力較強城市的有效供應，包括促進增長、盤活存量，建立多層次的房地產市場。
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