作為樓市的晴雨表，土地市場的一舉一動備受關注。為何？
一方面，拿地價一定程度上影響房價；另一方面，板塊內出讓土地量的多少也決定了未來一到兩年的新房供應量的多少。供需決定價格，這一原則同樣適用於樓市。
簡單說，這個區域拿地價現在是多少，入市的保本價大概會是多少？現在不買某區域的新房，那明年這個區域是斷貨狀態還是房源充足？這些你都知道嗎？
如果對土地市場能瞭解一二，那麼在宏觀上未來一到兩年的樓市供應情況大概就能做到心中有數了。
<strong>武漢2018年到底賣出了多少塊地？共成交多少金額？武漢地價是漲還是跌？哪個區域土地供應量最多？哪個區域將面臨斷貨？哪個區域樓面價最貴/便宜？帶著這些疑惑，我們一起來看看2018武漢的土拍情況到底怎樣。
<strong>01
<strong>成交均價猛降17.8% 七成住宅底價成交
據武漢樓市動態統計，2018年，武漢共出讓地塊173宗 ，總面積達1098萬方，同比增長4.9%，總金額1296 億元 ，相比去年同期下降約13.8%。<strong>成交均價同比去年下降17.8%。
其中，住宅用地成交117宗，面積904.98萬方，佔總出讓土地的82%。成交金額1177.99億元。<strong>其中底價成交81宗。
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從各區出讓土地情況看，<strong>新洲區出讓面積最多，164萬方，其次是<strong>洪山和<strong>東湖高新區，分別是135萬方和126萬方。 排第二梯隊的是<strong>東西湖和<strong>漢南，均在80萬方以上。
因此，以上幾個區域未來1-2年的新房供應量會比較充裕。而像<strong>青山、礄口和<strong>江岸這幾個主城區，2018年出讓的住宅地宗數少面積小，目前新盤本就就屈指可數，未來1-2年的新房供應就更為緊張。
2018年武漢各區住宅用地出讓情況
樓面均價方面，最貴前三 ：江漢12980元/平；礄口12247元/平；江岸11664元/平。<strong>最便宜的是漢南1352元/平。
2018年開發商理性拿地已是趨勢，高價地也陷入了持續站崗的局面。都知道東西湖在2017年拍了多宗地在萬元上下的高價地，可如今，東西湖整體樓面均價已落在5488元/平，等這一批新地項目入市， 真要為那些去化艱難的高價老盤捏把汗。
<strong>02
<strong>年度趨勢：經歷斷崖和低谷 年底回溫
據統計，2018年武漢土地市場流拍8宗、延期18宗、撤牌13宗。 上演了跌宕起伏的劇情：從火熱到冷清到平穩，再到年底的回暖。
2018年武漢住宅用地成交月度走勢
<strong>1-2月，在2017年的熱火朝天中“回味 ”
<strong>3-7月，急轉直下且涼到谷底
<strong>8-11月，有所回溫且狀態平穩
<strong>12月，井噴達到一年小高潮
相較2017年，顯然去年開發商拿地並不積極，流拍、延期、零溢價拿地輪番上演，政府賣不出地也慌了神，相應調低一些門檻，比如降地價或降低保證金等手段。
2018年的成交均價同比去年下降17.8%。比如有過流拍歷史的173號、174號、175號地塊再次掛牌時，競買保證金與之前相比都下降了不少，例如宗關總價70億的P（2018）175號地塊競買保證金由42億降至14億！白沙洲P（2018）174號地塊保證金由19.4億降至11.64億！南湖P（2018）173號地塊競買保證金由6億降至2億！
然而即便如此，在“三大限”的形勢面前，大多開發商拿地十分冷靜並剋制。以上三宗地塊還是難逃“一波三折”的宿命，開拍前夕遭遇撤牌。
市場火爆時，房子好賣，回款時間短，資金壓力小，市場預期樂觀，確實有不少開發商存在跟風拿地的情況。如今，樓市“穩”字當頭，開發商也知道自己閉眼拿地、閉眼賣房就能輕鬆賺的盆滿缽滿的時代已經過了。
要想激起開發商的拿地熱情，要麼放開限價，要麼就是再降地價。放開限價，現在還不太現實。那麼2019年地價如何？我們不妨再等等看。
<strong>03
<strong>洪山和東湖高新是出讓大戶 遠城區樓面均價3287元/平
2018年，主城區和遠城區的地市在量上差距並不大，但價上，差距十分明顯。
<strong>主城區地塊成交52宗/417.79萬方，
<strong>平均樓面價8383元/㎡；
而<strong>遠城區地塊成交65宗/489.33萬方，
<strong>平均樓面價3287元/㎡。
2018年武漢主城區和遠城區住宅用地成交對比
主城區中，<strong>洪山區和<strong>東湖高新區也分別以出讓13宗和12宗地塊位列地塊成交榜前列。2018年東湖高新區出讓地塊也主要集中在光谷東板塊。
其中洪山區出讓地塊主要集中在卓刀泉、白沙洲和青菱片區。在洪山區2018年成交的土地中，目前已在售的兩個項目：正商金域世家（在售均價14300元/平）和金地保利褐石公館（在售14900元/平），兩個項目在2018年1月2日同日拿地，樓面價分別為8389元/平和8397元/平。
可以根據這兩個項目的地價和樓面價，大致可看到：<strong>2018年拿地樓面價的基礎上加6000-6500元/平基本就等於項目入市的均價（含裝修）了。
遠城區中，尤為突出的是<strong>新洲、東西湖和<strong>黃陂三區，分別出讓15、13、12宗地，從2016年開始這3個區域的活躍度遠超前幾年，去年這三區新房供應量激增，加上片區交通規劃利好，成為剛需的青睞區域。2018年這三地土地供應量不愁，剛需可持續關注。
<strong>04
<strong>總價前十地塊最高樓面價14655元/平 遠城區一宗入圍
2018年武漢土地市場成交總價前十地塊中，僅一宗遠城區地塊入圍——位於東西湖吳家山板塊。另外九宗來自核心主城區。雖然這十宗地的價格不低，但全部以低價成交。
2018年武漢土地市場成交總價前十地塊
能把總價TOP10的土地收入囊中的開發商實力自然雄厚，多為龍頭房企或具有國資、險資背景等資金雄厚的企業 ；這10宗土地的開發要求也不低，從土地用途來看，除了一塊是純住宅之外，其他都是綜合用地，涵蓋教育、公園與綠地等。除此之外，開發商拿地的同時並伴有較高要求的配建，如配建公租房等，也是2018年土拍市場的一大特點。
開發商聯合拿地開發在2018年的土地市場上也變得更加常見。比如萬科保利聯合斬獲洪山南湖住宅地塊；龍湖尚龍聯合斬獲光谷新中心號綜合地塊；北辰孔雀城聯合斬獲新洲汪集住宅地塊；當代華僑城聯合斬獲吳家山綜合地塊；金輝、華翔等聯合拿下吳家山住宅地塊；華訊方舟聯合競得漢口濱江綜合地塊等。
<strong>結語：2017年，武漢土地市場可謂燃到爆表，刷新對武漢樓市的新認知！而2018年，全國的土拍市場遭遇前所未有的寒潮，武漢土地市場也同樣受到打擊，流拍、撤拍、延期不斷，似乎在年底有所回溫，但終究是回不到2017年了。
如今，調控政策依然嚴厲，市場也愈發理性，房企的分化也會日益加劇。之前囤“錯”了地或現在拿不到地的房企的日子也會更加艱難。而往往在這樣嚴峻的市場環境下也正是有實力的房企實現併購壯大的好時機。
股市有句經典：行情總在絕望中誕生，在半信半疑中成長，在憧憬中成熟，在希望中毀滅。2019年，土地市場怎麼走，住建部敲定了大方向：穩地價、穩房價、穩預期。從2018年年末加快供地步伐，拍地門檻有所降低來看，土地市場政策面似乎正在改善。
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