近幾年房價居高不下，買不起房成了許多人心頭的疙瘩，而這眾多的房源中，“法拍房”卻以低廉的市場價格吸引到大部分買房者的關注！
然而，你以為法拍房就那麼好？
2017年，廣東市民李先生通過法拍形式買到了天河區一套房子。獲得房屋產權去收樓，發現房屋原產權人陳某還住在裡面，而且賴著不走。於是李某把“老賴”陳某告上法庭，要求騰空房屋，一審勝訴；此後“老賴”上訴，二審竟然推翻原判，駁回要求“老賴”搬出的訴訟請求！
同年11月，鄭州市民楊女士通過法拍形式花費230萬元買下一套房子，算下來“省”了幾十萬元，但過戶的時候卻被告知還須繳納46萬元的個稅。
賴著不走的原房主，高昂的個稅，在這買房者看起來低廉的法拍房背後，到底還隱藏著什麼不為人知的秘密呢？今天！有法365企業小助手將帶您走進——法拍房的那些“坑”！
01
為什麼大家都想買法拍房？
法拍房：法院拍賣房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。
依據《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第8條第三款：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價，或者市價的百分之八十。如果出現流拍，在進行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。
這也就是鄭州的楊女士，和廣東李先生為什麼可以用低於市場價格的百分之二十，甚至百分之四十，來購買廉價法拍房的原因！
但廉價法拍房背後又隱藏著什麼鮮為人知的秘密呢，讓我們繼續往下看。
02
有“瑕疵”的法拍房
關於法拍房的新聞中，我們經常看到權利瑕疵這四個字。
權利瑕疵是指在經濟活動中，標的物所有權一方將所有權利或部分權利移交另一方時，其標的物上存在第三人的權利。
而這之中的權利瑕疵包括：所有權、知識產權、其他物權（即標的物所有權以外的用益物權或擔保物權）、債權中的租賃權，以及存在危及人身、他人財產安全的危險。
房屋“瑕疵”和所有權“瑕疵”，是兩種法拍房糾紛中較為常見的權利瑕疵。
Ⅰ.房屋“瑕疵”
買房先看房，法拍房也不例外，在參與法拍房交易前，依據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十三、十四條的規定，人民法院會公示拍賣財產權屬、佔有使用、附屬義務等現狀的文字說明、視頻或者照片等，對拍賣財產的已知瑕疵和權利負擔進行特別提示。
但實際申報拍賣法拍房的申請人常常會為了掩蓋這樣的瑕疵，而拍攝屬於看似正常的屋內環境，和十分安全的房間設施，畢竟法院所要求提供的只有六張圖片。
這間房子之前有沒有過刑事案件？房子有沒有出現過靈異事件？房屋的結構有沒有缺陷？天花板掉落的事件發生過嗎？
這些都需要在購買前確認，一旦你沒有關注到這些房屋內在的“瑕疵”，那“凶宅”，“危房”可能就離你不遠了。
由於《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十四條第五項的規定，法院在變賣公告中已明確告知，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全瞭解，並接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵。
這一項法規的存在，使得我們只能老老實實地認栽。
所以在這裡有法365企業小助手提醒大家：買房先看房，實地走一遭！
Ⅱ所有權“瑕疵”
在最開始的事件中，廣東的李先生由於事先沒有調查過房屋，直到收房時才發現原主人仍居住在內，經過一系列的上訴，仍沒有辦法將原主人請出自家的屋子，所有權的“瑕疵”也常常是法拍房申報時，申請人故意隱藏的部分。
這也是李先生不知房裡有人的原因！
03
法拍房的“隱形消費”
法院規定，法拍房的房款，必須在規定時間內付清全款，否則不退還保證金。所以在高昂的保證金下，我們應當知道如果我們購買法拍房後，需要繳清哪些稅費。
法拍房繳稅與普通購房時相同，作為購買方，我們需要承擔：
1.契稅：買受人承擔，居住房屋個人1.5%、單位3%，非居住房屋3%；
2.合同印花稅：買受人承擔，0.03%；
3.公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計;50萬-500萬按0.25%；
4.貸款保險費：買受人承擔，貸款額X0.05%X貸款年限；
而賣方則需要承擔：
1.個人所得稅：
①滿五唯一住房，免徵（房主必須本人到場承諾）；
②其他情況，拍賣房產為3%。
2.增值稅及附加：
①普通住宅滿兩年以上，免徵；
②普通未滿兩年，房價全額X5.65%，非普通未滿兩年全額x5.65%，滿兩年差額X5.65%。
此外，不同城市根據當地情況不同，也會有細則上的差異。
這其中我們要強烈注意兩點：
1. 對於競拍法拍房，如果原持有人為企業持有，那麼我們就需要繳納土地增值稅和增值稅（相當於以前的營業稅）、契稅，而有些地方還需要徵收企業所得稅。
2. 時刻關注當地房屋買賣新增稅。
開頭事件中，關於鄭州楊女士所要繳納的個稅，在2014年鄭州就曾出臺政策：直系親屬過戶房產不必按照稅務系統的報價交稅，可以自行報價。5年之內再交易，需繳納房屋總價差額的20%稅費。
而楊女士購買的房屋恰恰就是五年中再交易的法拍房，所以仍需繳納20%的稅費，一來一去，拍房省的錢全用來為自己事先的疏忽買了單。
最後關於購買法拍房，有法365企業小助手在這裡提醒大家：
1.買房先看房。價格便宜的東西往往隱藏著便宜的原因，所以多看看多瞧瞧多問問。要明白，法拍房款項要一次性付清，且不好退，買不好你將承擔巨大壓力！
2.買房看原主。大家要清楚賣房子的不一定是住戶，當確認原住戶很難搬離的情況後，趕緊撒手。
3.買房需繳稅。不要因為心動的價格，而忽略背後龐大的稅收。法拍房也是房，買房就得繳稅。而且，購買法拍房可能要繳納更多稅！
廉價的法拍房背後藏著的是普通購房者難以察覺到的風險，而專業的律師會針對這些做出合理預估。如果您需要諮詢法拍房方面的內容，歡迎諮詢有法365企業小助手！我們將為您提供專業的幫助！
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