近几年房价居高不下，买不起房成了许多人心头的疙瘩，而这众多的房源中，“法拍房”却以低廉的市场价格吸引到大部分买房者的关注！
然而，你以为法拍房就那么好？
2017年，广东市民李先生通过法拍形式买到了天河区一套房子。获得房屋产权去收楼，发现房屋原产权人陈某还住在里面，而且赖着不走。于是李某把“老赖”陈某告上法庭，要求腾空房屋，一审胜诉；此后“老赖”上诉，二审竟然推翻原判，驳回要求“老赖”搬出的诉讼请求！
同年11月，郑州市民杨女士通过法拍形式花费230万元买下一套房子，算下来“省”了几十万元，但过户的时候却被告知还须缴纳46万元的个税。
赖着不走的原房主，高昂的个税，在这买房者看起来低廉的法拍房背后，到底还隐藏着什么不为人知的秘密呢？今天！有法365企业小助手将带您走进——法拍房的那些“坑”！
01
为什么大家都想买法拍房？
法拍房：法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。
依据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价，或者市价的百分之八十。如果出现流拍，在进行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
这也就是郑州的杨女士，和广东李先生为什么可以用低于市场价格的百分之二十，甚至百分之四十，来购买廉价法拍房的原因！
但廉价法拍房背后又隐藏着什么鲜为人知的秘密呢，让我们继续往下看。
02
有“瑕疵”的法拍房
关于法拍房的新闻中，我们经常看到权利瑕疵这四个字。
权利瑕疵是指在经济活动中，标的物所有权一方将所有权利或部分权利移交另一方时，其标的物上存在第三人的权利。
而这之中的权利瑕疵包括：所有权、知识产权、其他物权（即标的物所有权以外的用益物权或担保物权）、债权中的租赁权，以及存在危及人身、他人财产安全的危险。
房屋“瑕疵”和所有权“瑕疵”，是两种法拍房纠纷中较为常见的权利瑕疵。
Ⅰ.房屋“瑕疵”
买房先看房，法拍房也不例外，在参与法拍房交易前，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三、十四条的规定，人民法院会公示拍卖财产权属、占有使用、附属义务等现状的文字说明、视频或者照片等，对拍卖财产的已知瑕疵和权利负担进行特别提示。
但实际申报拍卖法拍房的申请人常常会为了掩盖这样的瑕疵，而拍摄属于看似正常的屋内环境，和十分安全的房间设施，毕竟法院所要求提供的只有六张图片。
这间房子之前有没有过刑事案件？房子有没有出现过灵异事件？房屋的结构有没有缺陷？天花板掉落的事件发生过吗？
这些都需要在购买前确认，一旦你没有关注到这些房屋内在的“瑕疵”，那“凶宅”，“危房”可能就离你不远了。
由于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项的规定，法院在变卖公告中已明确告知，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。
这一项法规的存在，使得我们只能老老实实地认栽。
所以在这里有法365企业小助手提醒大家：买房先看房，实地走一遭！
Ⅱ所有权“瑕疵”
在最开始的事件中，广东的李先生由于事先没有调查过房屋，直到收房时才发现原主人仍居住在内，经过一系列的上诉，仍没有办法将原主人请出自家的屋子，所有权的“瑕疵”也常常是法拍房申报时，申请人故意隐藏的部分。
这也是李先生不知房里有人的原因！
03
法拍房的“隐形消费”
法院规定，法拍房的房款，必须在规定时间内付清全款，否则不退还保证金。所以在高昂的保证金下，我们应当知道如果我们购买法拍房后，需要缴清哪些税费。
法拍房缴税与普通购房时相同，作为购买方，我们需要承担：
1.契税：买受人承担，居住房屋个人1.5%、单位3%，非居住房屋3%；
2.合同印花税：买受人承担，0.03%；
3.公证费：50万元以下部分，按房价的0.3%，不足200元按200元计;50万-500万按0.25%；
4.贷款保险费：买受人承担，贷款额X0.05%X贷款年限；
而卖方则需要承担：
1.个人所得税：
①满五唯一住房，免征（房主必须本人到场承诺）；
②其他情况，拍卖房产为3%。
2.增值税及附加：
①普通住宅满两年以上，免征；
②普通未满两年，房价全额X5.65%，非普通未满两年全额x5.65%，满两年差额X5.65%。
此外，不同城市根据当地情况不同，也会有细则上的差异。
这其中我们要强烈注意两点：
1. 对于竞拍法拍房，如果原持有人为企业持有，那么我们就需要缴纳土地增值税和增值税（相当于以前的营业税）、契税，而有些地方还需要征收企业所得税。
2. 时刻关注当地房屋买卖新增税。
开头事件中，关于郑州杨女士所要缴纳的个税，在2014年郑州就曾出台政策：直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税，可以自行报价。5年之内再交易，需缴纳房屋总价差额的20%税费。
而杨女士购买的房屋恰恰就是五年中再交易的法拍房，所以仍需缴纳20%的税费，一来一去，拍房省的钱全用来为自己事先的疏忽买了单。
最后关于购买法拍房，有法365企业小助手在这里提醒大家：
1.买房先看房。价格便宜的东西往往隐藏着便宜的原因，所以多看看多瞧瞧多问问。要明白，法拍房款项要一次性付清，且不好退，买不好你将承担巨大压力！
2.买房看原主。大家要清楚卖房子的不一定是住户，当确认原住户很难搬离的情况后，赶紧撒手。
3.买房需缴税。不要因为心动的价格，而忽略背后庞大的税收。法拍房也是房，买房就得缴税。而且，购买法拍房可能要缴纳更多税！
廉价的法拍房背后藏着的是普通购房者难以察觉到的风险，而专业的律师会针对这些做出合理预估。如果您需要咨询法拍房方面的内容，欢迎咨询有法365企业小助手！我们将为您提供专业的帮助！
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