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■本文作者： 王金龍律師 北京在明律師事務所

導讀：12月25日,十三屆全國人大常委會第七次會議對《〈中華人民共和國城市房地產管理法〉修正案(草案)》進行了分組審議。此次會議中有多個論點，切實關注到農民土地價值的市場化和徵地拆遷中被徵收人補償利益保障。

集體經營性建設用地有望直接進入市場

關於農民土地價值的市場化，《草案》解決了集體經營性建設用地入市的法律障礙。即刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定。

換句話說，就是現在農民的土地可以直接入市買賣，與城市中的土地同權同價。而不會再像以前農村土地買賣，必須先通過政府徵收為國有土地，進而再進行交易。這樣的修改省去了中間環節，意味著農民對土地有自主交易權，且拿到的土地價是第一手的市場價。

用現在口語化說就是沒有中間商賺差價，這樣一來，可想而知農民的土地利益必是成倍增長的。

值得慶賀的是：有委員提出將修改上升為法律。一旦上升為法律，將會在全國範圍內無條件施行。那麼，農民的身家在往後的日子裡也是與日俱增的趨勢。

《草案》對徵收範圍和徵收程序提出相關規定

徵地拆遷，是時下對老百姓影響最大的政策項目，其中反饋出來的問題在客觀上迫切需求現行相關法律的調整。這在《草案》中也有了深刻體現。

《草案》強調縮小徵地範圍，防止隨意、盲目侵佔農民的土地利益，並明確因政府組織實施基礎設施建設、公共事業、成片開發建設等六種情形需要用地的，可以徵收集體土地。

這在一定程度上對徵收範圍是有了一定限制，但依然存在不夠具體、詳細的問題。有關委員在會議上也對此也提出了建設性意見，著重點在於希望在《草案》眾，更加明確“公共利益”的內容。

在現下的徵收過程中，地方政府聯合開發商，肆意認定“公共利益”，以公共利益之名行商業開發之實的行為在徵收操作中至少有1/3的比例，嚴重侵害被徵收人的利益。所以，如何界定“公共利益”以及如何細化《草案》中“成片開發”等相關概念是老百姓希望看到的。

理論固然是好的，但只有切實實施，才能真正意義上實現法之意義。而法概念的實施則需要程序的規範。所以，必須以程序價值實現結果價值。

《草案》對土地徵收程序作了規定，要求市、縣人民政府申請徵收土地前進行土地現狀調查、公告聽取被徵地的農村集體經濟組織及其成員意見、組織開展社會穩定風險評估等前期工作，與擬徵收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協議，測算並落實有關費用，保證足額到位，方可申請徵收土地。個別確實難以達成協議的，應當在申請徵收土地時如實說明，供審批機關決策參考。

實踐中，徵收方為了達到快速拆遷、低補償的目的，省略法定步驟，違規操作的現象比比皆是。比如：被徵收人的聽證權、意見權、參與權、選擇權等基本都流於形式。就算被徵收人主動爭取，都會受到重重阻礙；很多時候被徵收人根本沒看到徵收公告，房子沒收到通知就被強拆等等，這些都嚴重違反法定程序，其直接結果就是被徵收人無法運用法定權利來維護自己的合法權益，補償利益直接或間接受到損害。