園區“吃軟飯”的6個階段
其實，早從5年前開始，一些園區就積極轉型，開始靠“吃軟飯”養活自己。而且，整個行業進入存量時代後，越來越多人意識到軟飯才是基本生產手段。於是從2016年開始，不管是蓋房子，做網站的，搞金融的，文藝圈的……都開始跨界搶食。
園區本來沒有界，做的人多了行業自建了一個壁壘，然後就遇上形勢倒逼，跨界盛行，才建起沒多久的壁壘就消失了。邊界消失之後，基於存量運營的理念，新物種越來越多：盒馬鮮生把水產店開成了前店後廠，聯合辦公把逛街的商場混搭成了工作室，智能食堂直接換下了打飯手抖的阿姨智能稱重結算……
軟飯，越來越值錢，資金和投資人的注意力也都湧現了這裡。但其實這不是個新生意。每個時期都有會吃軟飯的人，只不過每個時期的意見領袖，價值主張總容易時過境遷而已。
園區其實也經歷了自己的幾個軟飯階段：
一、單純做物業管理，收租的二房東階段，這個階段的代表選手有寶藍這樣的；
二、重視園區運營打造文化內涵的孤品階段，這個階段的代表作品有朗園、德必、798，以後2014年火爆的中關村創業大街；
三、成體系的專業園區品牌輸出階段，這個階段的代表選手有做出中關村創業大街的清控科創；輕資產模式下進行品牌輸出、運營輸出、團隊輸出，專門賺租金、物業費的億達中國、光谷聯合等等；
四、進入最搶風頭的聯辦選手們開啟的連鎖階段，這個階段的典型選手是雷格斯、世鰲、WeWork，以及WeWork的中國學徒和創新者們；
五、從2017年開始進入從上至下從裡到外改造空間的上天入地階段，這個階段的代表選手集中在智慧城市，園區SaaS，物業管理，能耗管理方面；
六、2018年呈現出來的是混聯階段，這個階段裡的選手異常豐富和跨界，各種新奇的搭配，物種的誕生，眼花繚亂。空置的上萬方空間等待著被這些新物種新概念填滿。從技術的，智能的，物聯的，文化的，個性的……這個階段的軟飯包羅萬象，各家在這個新天地爭奇鬥豔。
靠著不同的“吃軟飯”手法，有的公司上市，有的公司壯大，有的贏得口碑，有的老樹開新花。
總的看來，軟飯本質是一套適應時代需求的解決方案，軟飯吃得好的勝在它的價值主張，勝在文化內涵，勝在流行引領。好比聯合辦公帶來的新辦公方式變革，好比海底撈帶來的新服務體驗，好比798帶來的文藝調性，好比盒馬鮮生帶來的物種混搭……
很多時候，這些不同階段勝出的軟玩法，背後都有一個有想法的大腦。而現階段高級的軟飯吃法，除了想法還得有技術和金融支撐。
吃好這口軟飯的幾種新玩法
1、存量開發：從城市更新到樓宇經濟，主要集中在樓宇的“美容”和舊城改造；
2、存量運營：包括新生活、新辦公、新商業，主要的新玩法集中在長租公寓、聯合辦公和商業地產盤活方面；
3、社區服務：從關注造房子到提供全生命週期的服務；
4、資產證券化：這個可以說是軟飯的高級或者說是終極階段了。
具體玩法落實到操作層面，其實各有側重點：
1、總部定製，原先總部類園區在乾的定製服務，現在來了好些外鄉人搶生意，最突出的是聯辦選手早就把總部定製的口號喊出來了。
2、樓宇管理，這個板塊的競爭激烈程度不亞於總部定製，從入口、空間、物業到能耗，都有一群選手在競爭，但客群還不足夠細分。面對城市體量、管委會體量、園區體量、辦公空間等體量的差異化打法還不夠清晰，基於樓宇管理的技術創新也稍顯同質化。
3、社區服務，這個版塊做的最好的不是園區運營方，也不是物業第三方，而是企業型公司，尤其是BAT序列的選手。體驗過百度、騰訊、阿里、搜狐這些公司為自己園區所開發的APP後，圈圈感慨園區開發商轉型做社區服務對於用戶需求的把握還不夠到位。
4、資產證券化，典型園區的證券化情況其實不樂觀，主流的還是商場，寫字樓，商務中心。地段，產權，運營都是問題，但三五年後，光景大大不同。
5、新物種，增長最快的實際上置入園區的新物種，比如智能食堂，智能送貨機器人，智能擺渡車，智能閘機，自助售貨機，以及像盒馬鮮生這樣的零售新物種。而這一塊，有錢有經驗的園區運營方除了聯盟，也在自己研發投入。
硬的變軟，本質上是一種生產方式的改變，放在園區就是一種新的經營方式。存量時代下，軟飯模式其實是基本活法。而這口軟飯能不能吃好，能不能抵禦住週期的衝擊，就看大家各顯神通的吃法了。
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