希望在注入玻尿酸之後，魯商置業能夠實現藥效最大化。
每經記者 陳夢妤 林菁晶 每經編輯 甄素靜
信息不對稱的行業，往往潛藏著很大機會。
比如，房地產和玻尿酸。
此時此刻的魯商置業，內心一定是矛盾的。畢竟，大股東讓自己在房地產和玻尿酸之間做出選擇。
都知道醫藥和房地產是暴利行業，那麼用地產公司置換醫藥公司，這筆交易到底值不值？
常年資產負債率90%，活得並不開心的魯商置業，這幾天極大拉近了與網紅的距離，也令生產玻尿酸的山東福瑞達醫藥集團有限公司（下稱福瑞達）成功上位，幾乎一夜成名。
如此，福瑞達借殼上市，魯商置業降低負債，一箭雙鵰。
一手玻尿酸，一手房地產？
12月8日，魯商置業發佈公告，擬受讓控股股東魯商集團持有的福瑞達100%股權，交易價款9.27億元。
與此同時，魯商置業以其持有的泰安銀座房地產開發限公司97%股權、東營銀座房地產開發有限公司100%股權和濟寧魯商置業有限公司100%股權，合計作價8.06億元轉讓給魯商集團，差額部分1.21億元以現金方式支付。
這家低調的福瑞達，據公開資料，從1993年創立之初，就一直保持著全球玻尿酸研發應用領域領導者的地位，率先發明瞭用生物發酵的方法生產玻尿酸，實現玻尿酸規模化的批量生產，並一舉成為全球最大的玻尿酸產研應用基地，成為全球一線品牌的原料供應商。比如，雅詩蘭黛、蘭蔻、資生堂，全球70%左右的玻尿酸都是由福瑞達提供的。
福瑞達旗下醫療產品豐富，包括藥品、保健品、化妝品三大業務。今年1～10月，福瑞達實現營業收入6.83億元，實現歸屬於母公司的淨利潤2162.79萬元。
根據財報，魯商置業前三季度實現營業收入48.39億元，同比增長33.02%；歸屬於上市公司股東的淨利潤9766.66萬元，同比增長11.34%。
不過，控股股東山東省商業集團對這筆交易充滿了自信：福瑞達醫藥2018年、2019年、2020年實現的淨利潤總數分別不低於2537萬元、5555.74萬元、8493.43萬元，如未達到利潤承諾數，山東省商業集團將按照約定向上市公司進行補償。
上市重組9年，資產負債率居A股房企首位
而魯商置業尋求轉型的背後，是其不得不面臨的資金困境。這也代表著地方國企的普遍現狀：一方面，負債高企，主營業務業績不佳、入不敷出，不得不寄希望於轉型來“深化國有企業改革，提高上市公司的持續經營能力”。
事實上，自2008年借殼上市以來，魯商置業資產負債率一直處於較高水平。2009年至2017年，魯商置業資產負債率均在90%上下。截至今年半年報，其資產負債率94.34%，在125家A股上市房企中居首位。
巨大的負債壓力之下，魯商置業不得不通過發債來償還銀行貸款，以便多節省下每年1.4億元的利息。畢竟2017年全年，魯商置業的淨利潤只有1.05億元。8月8日，其發佈公告，擬非公開發行不超過20億元公司債券，用於償還公司債務。
但更雪上加霜的是，魯商置業此前因財務審計機構涉嫌違規，籌劃了逾兩年的定增申請於今年9月初被證監會中止。
2008年的重組上市成功，是魯商置業的高光時刻。舊瓶裝新酒之後，此前上市公司原有的虧本業務及債務全部剝離，而重新打包進去的11個房地產項目公司、13個房地產項目，近300萬平方米的土地儲備，讓魯商置業一躍成為山東省最大的房地產公司。
隨後的狀況急轉直下。數據顯示，2009年至2017年，魯商置業淨利潤分別為4.39億元、4.41億元、2.35億元、2.47億元、2.63億元、2.06億元、1.12億元、0.92億元和1.05億。這也意味著，魯商置業上市9年淨利潤下降近八成。
好在2017年下半年開始，隨著一系列國改時間表和實施細則的落地，山東省國改進程提速進入深水區，魯商置業有望通過建立市場激勵機制實現淨利潤逆襲。今年1月，山東省國資委出臺了《省國資委以管資本為主進一步推進職能轉變實施方案》文件，將地方上市公司股權激勵審批權下放到省管企業和市國資監管機構。
今年8月初，魯商置業的股權激勵方案如期而至，擬向公司董高監等骨幹人員267人授予3002.9萬份股票期權，約佔公司股本總額的3%；同時自授予日起滿24個月後可以開始分三期行權，未來每12個月行權數量的佔比各達1/3。
業績承諾方面，以2017年度歸屬母公司淨利潤和ROE為基數，2019-2021年度歸母淨利潤增長率不低於40%、50%和70%，2019-2021年度的ROE增長率不低於25%、30%、35%。
不過，魯商置業的股票依然在底部徘徊。截至12月17日收盤，價格為3.21元。
一心謀求將地產業務做大、做強的魯商置業，在這個難熬的冬天，把玻尿酸變成了新的期待，希望在注入玻尿酸之後，魯商置業能夠實現藥效最大化。
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