西安開發商"舉報"自己無證賣房起訴購房者，開發商一審勝訴。西安中院終審：一審判決認定事實部分不清，適用法律錯誤，依法應予改判。
最新消息：
今天（12月29日），西安市中級人民法院終審宣判，撤銷長安區法院一審判決，駁回開發商訴訟請求！
背景：
2016年4月，李女士以內部認購的方式認購了紫杉莊園項目的商品房，並全款支付了120萬餘元的購房款。兩年後，在西安房價大漲的背景下，開發商西安聞天科技實業集團有限公司（以下簡稱聞天公司）以當時沒有預售許可證為由，將包括李女士在內的12名業主分別起訴至多個法院，要求確認內部認購合同無效。
西安開發商
今年6月，長安區法院對李女士與開發商的確認合同無效糾紛案一審判決，雙方簽訂的內部認購合同無效。後李女士提出上訴，8月14日，西安中院二審開庭審理。。
今日，西安市中院做出終審判決：
一審判決認定事實部分不清，適用法律錯誤，依法應予改判。根據《中華人民共和國民法總則》第七條、第一百五十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十奈第一款第二項之規定，判決如下
一、撤銷西安市長安區人民法院(2018)陝0116民初2519號民事判決。
二、駁回西安聞天科技實業集團有限公司的訴訟請求。
一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，均由西安聞天科技實業集團有限公司負擔。本判決為終審判決。
新聞回顧
西安開發商簽訂內部認購合同
購房者當天支付120萬全款
紫杉莊園項目又名瀾香山項目，由聞天公司開發建設。2016年4月25日，李女士與聞天公司簽訂《紫杉莊園內部認購合同》一份，認購聞天公司開發建設的位於長安區興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項目商品房。像李女士一樣的購房者共有12人，買的都是聯排別墅。
雙方在認購合同中約定的內容包括：認購房源銷售面積約200平方米，認購房源銷售總價172萬元；乙方李女士選擇總房價款100%付款比例，根據付款比例，開發商給予總房價款7折優惠，優惠後總價120.4萬元。合同簽訂當天，李女士即繳納120.4萬元購房款，聞天公司出具了收據。
兩年後購房者被訴
開發商稱未取得預售證
今年2月初，購房者們不僅沒等來辦理購房手續的通知，反而相繼收到了開發商發來的《關於處理紫杉莊園內部認購合同的告知函》，稱雙方當初所籤認購合同依法應為無效，隨函而來的還有一份民事起訴狀。
聞天公司的訴訟請求是確認雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效，理由是在簽訂合同時，雙方均明知聞天公司開發建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，雙方簽訂的合同為無效合同，無效合同自始不發生法律效力。
涉案房產已上漲數倍
購房者認為開發商惡意訴訟
聞天公司選擇在購房者所在地起訴，包括閻良、長安、蓮湖等法院均有訴訟。
今年4月，李女士的案件在西安市長安區法院開庭審理。針對開發商的訴訟請求，李女士請求法院駁回，並認為聞天公司系惡意訴訟，其以所售商品房項目未辦理預售許可證為由訴請確認合同無效，該訴求不能成立，應依法駁回；合同系雙方真實意思表示，內容不違反法律法規的規定，該合同合法有效，聞天公司已收取了她全部購房款，必須依法依約履行合同義務。
此外，李女士提出，聞天公司在收取全部購房款後遲遲不辦理《商品房預售許可證》，又以其欠缺預售證為由起訴確認合同無效，其目的顯然是因房價上漲而不願賣房，認為對開發商喪失誠實，惡意追求不正當利益的毀約行為，必須予以禁止。據購房者計算，被訴時房產售價已是原價格的3倍多。
長安區房管局
曾處罰開發商無證銷售
長安區法院認定，2016年8月3日，長安區房管局對涉案項目進行檢查，發現該項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售，於同年8月9日作出處理決定，責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動；立即進行企業經營整改，並對違規銷售的房屋逐一清退；儘快辦理相關建審手續。後聞天公司仍未辦理商品房預售許可證。2018年3月1日，長安區住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項目未取得《商品房預售許可證》的情況下擅自違規銷售之行為，對聞天公司予以行政處罰，即責令停止銷售活動，補辦許可證，並處罰款72萬餘元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。
一審
爭議焦點為認購合同性質 判決合同無效
長安區法院認為，依法成立的合同，受法律保護。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”第五條規定，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”
法院認為本案爭議焦點應為原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》的性質，如涉案合同系商品房預售合同，則應適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定確認該合同為無效合同。法院認為涉案合同應為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應為無效合同。
6月8日，長安區法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。
購房者上訴
合同應有效 開發商惡意訴訟
李女士不服，提出上訴，請求撤銷一審判決，改判確認合同有效。理由包括原審嚴重違反法定程序、認定事實嚴重錯誤、適用法律錯誤、不符合誠實信用和公平公正原則等。
8月14日，西安中院二審開庭。上訴人的代理律師認為，涉案房屋已經具備辦理商品房預售許可證的客觀條件，聞天公司故意阻撓合同生效條件成就，於辦理預售證前夕將其起訴至法院進行惡意訴訟，原判並未對此事實進行認定；涉案房屋已經取得商品房預售許可證，上訴人與被上訴人所簽訂的合同應認定為有效。
同時，上訴人認為，未取得預售許可證所簽訂的房屋買賣合同屬於效力待定合同，並非一律無效；涉案合同是附生效條件的效力待定合同，所附生效條件已經成就，應依法駁回被上訴人的原審訴訟請求。
上訴人還說，類似本案的情況目前西安並非個例，原判嚴重不符法律的價值導向，違背公平正義的價值理念，破壞房地產市場正常的經營秩序。
開發商答辯
不存在惡意阻撓合同生效 願商談賠償
聞天公司代理律師則認為，不存在開發商惡意阻撓合同生效條件的事實，沒有預售證的房屋預售合同不屬於附條件的合同，根據法律規定就是無效合同。該合同早在2016年就被長安區房管局認定為違法無效合同，要求清退。聞天公司由於資金鍊斷裂，導致客觀上不能取得預售證。
聞天公司認為，涉案房屋取得預售證是在今年6月8日，而且原審辯論程序已終結。根據商品房買賣司法解釋，只有在起訴前取得預售證的買賣合同，才能例外地被認定為有效。因此，涉案房屋現已取得預售證的事實，對該案預售合同的效力判定沒有溯及力。
此外，開發商不認可上訴人所提效力待定合同、附生效條件已經成就等說法，也不認可上訴人提出的違反誠信、公平公正原則以及破壞市場正常經營秩序的說法，認為合同簽訂時都知道預售房沒有取得預售證，對房屋清退的法律風險是明知的，合同無效的原因是雙方的過錯。請求駁回上訴，維持原判。
對於購房者面臨的鉅額損失問題，聞天公司方面認為，賠償與合同效力是兩個完全不同的問題，購房者可就賠償問題另案起訴，聞天公司願意積極配合，商談賠償事宜。
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