花2000-5000億買新房的城市
2016年
上海賣了20萬套新房，5234億
北京賣了10萬套新房，3577億
廣州賣了14萬套新房，2333億
深圳賣了4萬套新房，2234億
其餘的城市呢？
杭州南京天津武漢成都重慶賣了2000-3000億新房，與廣深相當；
青島鄭州合肥也賣了1500-2000億新房；
每個城市都花了不少錢呀，2016年沒漲夠的，比如說廣州成都，還有不限購的重慶寧波，都在2017年來了一波，又花了不少錢。
深圳4萬套賣了2200億，深圳房子最貴嗎？也不是，怎麼說呢，它不是最貴，它只是最貴之一。
原因之一，深圳早全國週期一年，它的房價在2016年初就到頂了，別的城市在2016年上半年還很低，所以，全年均價低，今年再看，北京明顯比深圳高了，上海與它持平，廣州廈門這些陸續接近，雖然都還沒趕上。
原因之二，深圳面積小，沒有真正的遠郊，而別的城市遠郊很大，新房多在遠郊，所以，它們的新房均價看上去很低，實際上，咳咳，市區已經貴翻天了。
經過2016年的狂飆猛進，各城市的套均價格是這樣的：
都不便宜了吧？看起來只有重慶還算便宜，怎麼說呢，重慶不能算一個市，它應該被看成一個小省，主城區是它的省會，重慶3000多萬人口，主城區是1000萬，每年賣50萬套新房，主城區賣30萬套，就是這個樣子啦。
二手房活躍的都是“發達”城市
上一段是寫花多少錢買新房，這一段寫二手房。
二手房資金跟新房資金不同，不是一個城市新花出去的錢，是在業主間轉換的，大部分人都是賣了350萬的，買550萬的，550萬的去買800萬的，800萬的去買1200萬的，結果很可能就是：有個人花了350萬，有個人花了200萬，有個人花了250萬，有個人花了400萬，總的成交金額是2900萬，但這幾個人實際上新花了1200萬。
二手房市場在各個城市也不一樣，供應緊張的大都市才有好的二手市場，因為小城市沒有真正的地段之分，哪裡都不遠，所以可以供應很多具有替代效應的新房。
從上表可以看到，二手市場繁榮的都是“發達城市”，對於二手的認可就是對於地段的需求，體現了某些地段在經濟文化社會生活中有著比較高的價值。
北京和上海的二手交易額超過了1萬億，加上各自新房成交額，兩個宇宙中心成交額都超過了1.5萬億，1.5萬億是什麼概念？
只有二手市場流暢的城市，房產才有好的投資保值功能，否則，一個城市總是供應沒有差別的新房，你手中的二手房怎麼會升值？
城市的槓桿率
京滬一二手房加起來各自成交了1.5萬億，去年全國新住宅成交額大約是10萬億，二手大約是5萬億，加起來是15萬億。京滬的1.5萬億，各自佔了全國市場的10%，不過全國主要是新房成交額，京滬主要是二手成交額。
好多錢呀，錢從哪裡來？
渠道無非是兩種，一種是自有資金，一種是銀行貸款，一線城市這麼貴，一定是依靠高槓杆，否則怎麼會有房奴這個大名詞兒呢？
還真不是，我花了好長時間，把主要城市的個貸和公積金住房貸款扒拉出來了，有的是準確的個人房貸數據，比如上海深圳，大部分是住戶部門消費貸或者中長期，這就非常接近了，我做了一些折減處理，以期最接近房貸數據。
沒想到吧，成交額驚人的京滬，居然是槓桿率最低的城市，而狂人深圳也只是中等，並且也只有40%。
比較高的是武漢鄭州合肥，竟然是這三隻黑馬，南京和廈門也略高。其他一些二線，比如西安濟南長沙等，找不到單個城市的貸款數據，只能從全省數據大致推測，也差不多是在40%左右。
重慶這幾個在2017年補漲的，槓桿率隨之而上，我查了一下，重慶2017年上半年發放的按揭款是去年全年的量，跟三四線週期同步，因為都是不限購區域。
三四線呢？我借用興業證券的數據吧，圖餅如下：
2016年，三四線居民購房資金總共是47211億元，自有資金12466億元，按揭比例是53%，公積金貸款比例是12%，二者加起來，槓桿率是65%。
findings：
1）一線平均槓桿率是31%，二線平均是40%，三四線是65%。
2）為何一線比三四線還低？是一線城市的居民不使用槓桿嗎？當然不是，是因為他們受限制，長期的限購限貸，使得一線的信貸在很大程度上被優化了，2015年下半年深圳市場火爆，槓桿飆漲，央行很快就出手管制了。現在，主要城市的按揭貸款額度每個月都要監測。
3）三四線城市長期處於去庫存壓力下，受到各種刺激鼓勵政策，沒有限購限貸。不要以為三四線居民很保守，其實，人性都是相似的，不同的是監管程度而已，還記得嗎？民間借貸崩盤都是發生在小城市。
4）還有一個原因，那就是一線都是二手置換市場，二手置換鏈條並不需要太大槓桿，現在的處女貸就是卡死置換鏈條的。
槓桿壓力大嗎？
槓桿壓力大嗎？從宏觀上看槓桿率，感覺壓力還算OK。微觀很難說，京滬深，套均150-200萬貸款，每月還1萬左右痛苦呢？還是武漢鄭州合肥，套均60-90萬貸款，每月還3000-5000元痛苦呢？
微觀就不論證痛苦了，宏觀的壓力測試也需要銀行去做，我想從一個把城市形象化的角度看看還款狀況。
我做了一個表，如下：
第一列，是個貸餘額，就是個人住房貸款 + 公積金貸款的餘額，京滬都是1.5萬億欠賬，廣深是1萬億，重慶杭州南京是6000-8000億，鄭州成都武漢天津是5000億欠款餘額；
第二列，是根據第一列的餘額，計算每個城市每年等額本息該還多少錢，京滬每年要還900億，廣深要還600億，重慶杭州南京要還400-500億，武漢鄭州成都天津要還300億左右；
第三列，是2016年各城市住戶存款新增的額度，比如說上海，就是上海在吃喝玩樂消費之後，買了房還了貸之後，在股票理財投投好之後，居民們又新存了1728億，即使明年還貸可能會稍微增加一些，也可以被輕鬆覆蓋，明年如果不花這麼多錢買房，新增存款會更多呢。
北京廣州，其實居民存款餘額較高，2016年新增略微欠佳，買房花錢多了唄。
深圳和重慶都是1000多億，但深圳是1200萬人口重慶是3000多萬，而且深圳人股票理財比重大。杭州成都鄭州增量也不錯，杭州成都人比較寬裕，河南人愛存錢愛存房，我瞭解老鄉們的心思。
唯一一個，就是廈門本地人財力與貸款有一定出入，那是因為廈門業主很大一部分不是本地人，況且廈門只是增長少，又不是減少，不用替他們操心啦，洗洗睡吧。
好了好了，槓桿率都沒有破裂跡象，只不過，已經用上了槓桿的市場，想要再漲，就要看槓桿的力度了，對不起，這把刀更在政府手中操控著。
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