曼哈頓傳奇
上圖是曼哈頓新豪宅：One 57, 坐落在Billionaires Row, 每平米售價7.5萬美元左右，最貴一套近1億美元。
下圖是老牌豪宅：公園大道740號。
老牌豪宅有一個好處，就是可以讓我們追溯價格。1971年，保險業巨頭Saul Steinberg 以28.5萬美元從小洛克菲勒第二任妻子Mary手中買了一套1800平米的，2000年，黑石首席執行長Schwarzman斥資3000萬美元從Saul手中買走，此時大約1.6萬美元每平米，創下了當時曼哈頓公寓售價之最。此後，這套房子沒有再成交，2014年時，這棟樓另外一套被對沖基金經理Israel Englander以7130萬美元買走。所以，大致估計當年那套28.5萬美元的，今天應該價值8000萬美元以上了吧？
從1971年到現在，曼哈頓豪宅漲了8000/28.5=280倍，而同時期，全美套均從3萬美元漲到30萬美元，漲了10倍。
房價經過時間的發酵，歷史的變遷，分化起來也是驚心動魄的。
中國30城房價史
分割線以下是轟轟烈烈的中國，近20年來，我國演繹了人類歷史上最波瀾壯闊的城市化進程，如果這都不算史詩，我不知道還有什麼可以稱為史詩。
下圖是自2002年以來，30城房價與M2搏鬥的軌跡，最上面粉嫩的線是M2。2002年時相差不大的房價，走了15年之後，在城市之間出現了明顯的分化。
而讓我們感受最深的是2010年之後的分化，因為到了此時，任憑你再少年英俊雄姿英發，都只能仰望火箭筒一樣升空的北上廣深廈，看它們煙火一樣激情四射的房價在各自夜空開著絢爛的花。
房價圖的底端，還趴著瀋陽貴陽太原和烏魯木齊，這些都是存在於地理課本中的祖國的長城內外天涯海角，你我皆凡人，還沒有那樣瀟灑，這裡既不是大家夢想的家，也不是大家現實的家。
誰跑贏了？
每個人都在同時代賽跑，只有天縱英才的個人或者天縱英才的二代可以跑贏時代機器，大部分普通人都在各自的跑道上一圈一圈螺旋上升著。
這15年來，究竟是什麼讓一個普通人與另外一個普通人不一樣的，既不是漂亮臉蛋也不是有趣靈魂，是他們腳下的那坨鋼筋混凝土，那坨鋼筋混凝土是在北京四環還是在安陽郊區，幾乎定格了一個普通人在銀河系賽道上的位置。
看看你的賽道的價格吧：
1）2002和2010年的各城市房價基本來自於統計局數據，而最後一欄“現在”的數據來自於搜房網等信息渠道，與統計局的有出入，我試圖更真實的反應市場。
2）總體看，從2002年到現在，M2增長了8.22倍，真正跑贏M2的只有7個城市，北上廣深廈+天津石家莊，福州合肥杭州一直到濟南這一個系列，也算是基本追平，成都寧波南昌重慶長沙西安沒有追上，最後的太原到瀋陽，屬於完全跑輸，這一欄可以認為房價沒有增長。
3）分段看，2002-2010年這前半段跑的快而後面跑的慢的，有杭州寧波，也有太原海口，有的是炒作太過，有的是因為資源經濟衰落。後半段跑的快的基本是大省省會。
為什麼？是什麼造成了各自跑道的價格差異越來越大？
人口決定漲不漲
城市也像個人，它也有命運，有的一直booming，有的鹹魚翻身，有的如昨日黃花，有的總像不存在。城市也叫城市聚落，是以非農業產業和非農業人口集聚形成的較大居民點。人口較稠密的地區稱為城市，說白了，就是聚集人口從事各種工商業活動，所以，城市的基本要素是人口。
城市興衰的一個主要指標就是人口。
30城的常住人口變遷：
1）自2000年以來，30城共流入6974萬人，這超過英國或者法國的人口了，2000-2010年30城年均增長率2%，2010-2016年減緩至1.4%。
2）總的來看，2000以來人口增長比較多的城市是：北上廣深+廈門天津合肥鄭州+武漢成都+南京杭州，都超過了200萬人。
3）分段看，2010年以來，人口增速比較高的是：北廣深+廈天合鄭+武漢石家莊長沙成都重慶，年均增長率都超過了1.7%，重慶增長的人口應該都在主城區，年增超過1.7%了。
4）人口增長速度一般的包括：福州濟南貴陽寧波青島南昌。
5）人口增速比較低的包括：西安昆明南寧瀋陽大連長春太原海口。
小學生人數：
常住人口數據備受詬病，可以參考小學生數據加以對照。
綜合常住人口和小學生數據，得出以下結論：
1）這些年來人口高速增長的城市包括：北上廣深+廈門鄭州，深橙色區域，這些城市是人口和小學生增速都高的城市，廈門基數小。
2）這些年來人口較高增速的城市包括：天津長沙成都石家莊合肥杭州南京武漢，淺橙色區域。
3）人口中速增長的城市包括：福州濟南青島。
4）人口低速增長的包括：西安寧波；人口停滯的包括：太原海口長春瀋陽等。
用小學生增速與房價增速對比：
哈哈，應該像高善文博士一樣做個漂亮的散點圖，奈何我製圖水平不行呀，只能看到強相關性。
1）只要是人口增長的城市，房價都是增長的，房價不增長的都是人口停滯的。
2）人口與房價背離明顯的城市是：人口增速較高而房價漲幅不高的城市是長沙成都重慶，人口增速一般但房價漲幅高的是石家莊濟南福州。
人口決定漲不漲，但是房價漲幅不完全由人口增速決定。
如何判斷城市的興衰，人口的聚散？我覺得分成幾個條件吧，首先是硬條件，主要是城市的地理位置，既包括水路也包括陸路。然後是軟條件，包括人，制度和文化。人的性格差別很大，世界上有東北亞這種吃苦耐勞的，也有熱帶地區唱歌跳舞熱愛藝術的；制度呢，有高效的資本主義，也有歐洲那些高福利的，在我國呢，有南方民營經濟發達的，也有東北官本位國營經濟佔主導的；文化呢，更準確的說，是指城市的綜合性，如果只有某些製造業，城市會變成一個大工廠，產業一旦變遷，城市衰落的可能性非常高。
人口決定漲不漲，供應決定漲多少
為什麼有的城市人口增速高而房價增速不高，而有的城市人口增速一般但房價增速高？因為還有供應側，一旦供應超過需求，房子就是普通商品，而供需緊張的房子，才會體現出金融屬性，具有增值保值功能。
15年來各城市商品住宅銷售表：
每個城市的商品化程度不一樣，廣州上海江蘇的商品化程度就比較高，北京河南湖南等等各種保障房經濟適用房就比較多，上表是商品住宅銷售數據，是非常準確的，下表是根據各地非商品比例調整出所有住宅數據，其中，北上廣深天津杭州數據是準確的，別的城市是根據比例調整的，有誤差。
15年來各城市所有住宅竣工面積表：
1）人口不增長，即使供應不大，房價也不漲，人口增長，即使供應大，房價也會漲，只是漲幅受限，所以說，人口是首要因素，人口決定漲不漲。
2）人口增速高，但房價漲幅並不太高的代表主要是長沙成都重慶，整個重慶市人口增速不高，但主城人口增速挺高，重慶應該看成一個小省，主城是省會。這幾個城市的主要特點都是供應量大。
3）人口增速並非最高，但是房價漲幅最高的是天津石家莊，人口增速一般，但房價漲幅也不低的是濟南福州，這幾個也有一個共同特點，那就是供應量不大。
所以，人口決定漲不漲，供應決定漲多少。
關於經濟增長不錯，人口增速也不錯的城市，房價如何？深圳和重慶可以做為兩個極端的例子，深圳供應非常少，重慶供應非常多，在此產生了兩種模式，深圳是香港倫敦模式，那就是“邊際需求遠遠大於邊際供應”，一線城市就是這種類型，供應太少，收入高的人群需求還沒被滿足呢，更別提低收入的人了，所以，這些城市的房價是以高收入人群的收入定價的。而重慶是充分供應市場，我國大部分三四線城市城鎮就是這種類型，供應很大，房價是由低收入者的收入決定的。
其餘城市，都處於深圳和重慶之間，也就是說處於“一線模式”和“三四線模式”之間，經濟強稅源足的城市可能賣地意願弱一些，供應就少，而經濟其實沒那麼強稅源也不足又要搞建設的城市，賣地的願意可能比較強，供應就會多。
關於近期各種租賃房什麼的，我認為不影響商品住宅市場，我再寫文章分析吧。
未來供應
無法準確判斷城市未來的供地情況，可以看一看最近三年各城市住宅土地交易面積，一般而言，三年的土地供應會影響到房價。
上表是2014年7月-2017年6月，三年間各城市住宅土地成交面積，你們自行判斷。
北上深的週期
最後觀察一下北上深以前的走勢，幫助我們判斷未來的方向。
1）2010年之前，北上深房價對M2的追隨比較緊密；2010年之後，可以看成一個週期，就是房價在與M2背離幾年之後，一舉跳漲追上它。總體而言，北上深房價還是要追M2的，或早或晚，這是供應不足導致的房產的金融屬性。
2）2010年之後，北上深的小週期不完全同步，上海明顯是更平穩的，北京和深圳都差不多是2-3年一個小抖動，但是下跌只在一年內，沒有跨兩年持續下跌的。
3）房產投資最不需要投機，因為大都市的房產自帶很好的增值保值屬性，這就是它的投資價值，只有不賺錢的行當才需要投機，而零和的市場就需要賭博了。
對於一種總是能追上M2的資產，夫復何求？何況，它還那麼美。
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