未來10年的房價,很難漲了吧

今天股市平淡,聊個題外話,其實和股市也有一些關係,就是新增人口下滑。

我做了一張新中國成立後的每年出生人口曲線圖。

未来10年的房价,很难涨了吧

曲線左邊的第一個低谷是在1960年附近,熟悉歷史的都知道那三年處於非常時期,人口斷崖式下跌也情有可原。

此後我們迅速在60年代迎來了第一波人口暴增,幾乎每一年的新增人口都在2500萬以上,但在70年代再次陷入低谷,一度跌到了2000萬以下。

第二波人口暴增出現在80年代後期,每年新增人口重新回到了2000萬以上,但這個勢頭在1990年以後就疲軟了,到千禧年附近已經跌到1600萬附近,橫盤震盪了很多年。

三年前國家開放了二胎,人口有一小波反彈,但去年再次大幅下跌至1523萬,雖然守住了1500萬大關,但從趨勢上來看,跌破也就是今年(2019年)的事。

應該說這個曲線的前後是有很強的因果關係的,因為每一代人的生育是有周期的,早先的婦女婚育週期短,大概22-25歲就會產下後代,現今社會婦女婚育週期變長,那基本上也是25-28歲產下後代。

所以1963年第一波高峰出生的女性,差不多在第二波高峰1987年就當媽媽生小孩了,而1987年出生的女性,在2015年附近也差不多該生小孩了。問題來了,原本應該在2015年附近該出現的人口第三個波峰並沒有來,僅僅是靠開放二胎勉強反彈了一下。

這裡面的原因挺複雜的,但很重要的一條就是如今社會養育成本太大,夫妻迫於壓力生育慾望低下。

等二胎政策反彈紅利結束,2018年的新增人口同比大跌將近10%,而且這還只是一個開始,因為看曲線就知道從1990年開始人口持續下跌10年,一直到2000年附近才穩住,這就意味這未來10年適齡婚育的女性將逐年下跌,大概要跌30%左右。

那這樣估算,假設生育率保持不變,未來10年新增人口的數量也會逐年下跌,到2029年附近,大概要跌到1000萬附近,這個壓力就很大了,因為根據近些年的死亡率*2030年的人口基數,有可能新增人口將和死亡人口非常接近。

一句話,就是到時候中國總人口基本上就不增長了,再往後就要開始慢慢減少了。

……

對房市肯定會有直接影響,因為人口是決定長週期房價的決定性因素

,可以肯定的是未來10年結婚家庭的數量會逐年下降。一直到2029年,婚房需求將逐年下跌,預期跌幅是30%。

那要維持住現在的房價,只能靠其他因素,比如貨幣多發30%?

或者中國經濟再增長30%?

這兩個聽起來似乎也不難,尤其是中國經濟增長30%,好像也就5年的事,但從相對值的角度去看,如果絕大多數商品5年裡的價格都漲了30%,房價這5年沒漲的話,其實也還是跌了,只不過用時間換了空間。

……

和股市也有直接影響,因為2015年那一波入市的韭菜被收割了,其實也是人口紅利的一種,未來10年新增韭菜的數量開始逐年下滑,這就很難受了,因為無論怎麼宣傳股市能發財,人就那麼多,而且A股還在不斷擴容,下一代股民怕是拱不起來A股的大盤。

所以牛市3.0,什麼時候來挺不好說的,而且就算來了,我也斷定肯定沒有1.0和2.0那麼猛。因為中國整體經濟增速下滑,人口又在變少,除非政府注水增發貨幣,否則實在想不到哪裡有那麼多的錢。

以上是一些簡單的分析,因為國民經濟里人口只是其中一個維度,有可能產業升級了,人均生產力上去了,對沖了人口下滑的負面預期,那就是更高級的推演,我沒這水平看那麼遠,暫時也就只能到這了。

……

【操作筆記】公眾號新粉輸入YC3看漁盆介紹

滬深300繼續YES,臨界3026

創業板繼續YES,臨界1228

中小板繼續YES,臨界4847

國證有色399395轉NO,臨界3076

中證軍工399967繼續YES,臨界6724

證券公司399975繼續YES,臨界564

證券板塊今天比較猛,把大盤本週的跌幅又頂了回去,但下午收盤前的回落也顯得有些疲軟,這周前四天多空基本上打了個平手。我也沒啥要補充的,繼續持倉看漲。


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