案件簡介
張女士通過房產中介購買一套房子相對較舊的二手房，支付了十五萬首付款。在房子未辦理過戶前，因張女士對購買的該房屋的裝修不是很滿意，就徵求了中介公司的同意，對房子進行了裝修，剛裝修2天，原房東小劉就上門制止裝修，隨後中介公司提出原房東小劉拒絕過戶，後經起訴調解，原房東小劉同意了過戶，但房款要再漲十七萬，而這十七萬是過戶的費用。張女士覺得裝修兩天就漲了十七萬，是無稽之談。如果真是所謂的稅款，理應在交易前告知，而當初無論是中介還是原房東都沒提過一個字，原房價才四十幾萬，現在卻坐地起價加了十幾萬，很不划算，小劉卻表示中介公司明確表示告訴過張女士。協商無果，張女士憤怒的提出要求退房，而小劉提出退房可以，但必須恢復原樣。
因為未過戶時，張女士就私自拿鑰匙對房子進行了裝修，而且私自敲掉了原來的制暖裝置，如果張女士退房成功的話，自己再安裝新的暖氣設施肯定要花大價錢，這損失必須讓張女士承當，商談過程中雙方又對拆掉制暖設施在拆掉前是否能夠正常使用發生糾紛，無法達成一致。後來張女士找到了媒體要求曝光，在記者的陪同下，張女士找到了當時賣房的中介公司，中介公司表示從來沒給過張女士任何房門鑰匙，也就不存在所謂的授權張女士裝修了，而過戶費的問題肯定是告知過張女士的，而過戶費的多少問題，中介則含糊其辭，總的來說，中介公司負責人表示自己沒任何責任。
近年來，隨著全國各地房地產市場的火爆、政策頻出，在二手房交易過程中各種法律糾紛也層出不窮，花樣百出。媒體報道的這個案例就屬於一個典型的個案。
梳理該案
需要從法律關係上進行梳理，該案存在兩個法律關係。首先，原房東小劉和張女士之間是房屋買賣合同關係，其二者主要承擔合同交易的主要權利義務買賣、付款、過戶、交付等；其次，小劉、張女士、中介公司之間的一個居間服務合同關係，中介公司僅就為小劉與張女士之間房屋買賣交易的簽訂提供居間服務，以及評估、按揭貸款、過戶等附隨義務。本案的出現矛盾的關鍵所在就是張女士在簽訂合同繳納首付款後，僅憑中介公司的口頭同意就對其購買的房產進行裝修，並對原有的設備設施（暖氣）進行了改造，原房東小劉與張女士就該問題協商未達成一致，遂引發糾紛。
山東瀛岱律師事務所趙雨強律師認為：房屋買賣必須要簽訂書面合同，並且明確約定買賣雙方各自的權利義務，就本案而言，雙方應當就房屋的產權過戶、房屋交付時間或條件以及過戶產生的稅費負擔問題進行明確約定，就現在的爭議來看，買賣雙方顯然未就上述事項進行明確約定，而且張女士在僅徵得中介公司的口頭同意後就對房屋進行了裝修，這樣就非常容易發生糾紛。首先，中介公司作為居間商是沒有權利交付房屋並且同意張女士進行裝修的；
其次，糾紛出現後，張女士在中介公司不承認其交付房屋及同意其裝修房屋的情況下，又沒有直接證據證明其是在中介公司的允許的前提下進行的，局面就比較被動。在實際操作中，雙方可以約定在支付首付款後交付房屋，這樣，張女士可以根據合同約定的交付時間或條件要求小劉交付房屋，房屋交付時簽訂書面的交接手續，之後，張女士即可以對其購買的房產進行裝修，這樣操作就能有效避免糾紛的出現，也有利於合同的繼續履行（辦理銀行貸款、產權過戶）。另外，關於漲價的17萬元是稅費的問題，如果雙方在合同中未明確約定負擔問題，則應當根據相關法律規定各自負擔各自應當承擔的費用，一般而言，買方要承擔契稅、交易手續費、工本費等，賣方要承擔個人所得稅、城建稅、印花稅、增值稅等。因此，就張女士而言，花錢買房出現這樣的結果，不論這個時候是選擇退房或者繼續買房，對其來講，都是非常尷尬的事情。
閱讀更多 瀛岱中國 的文章
