時間：2018年11月23日（週五）下午
地點：新華聯·潮白河8號接待中心
主持人：各位尊敬的嘉賓，大家下午好，非常歡迎大家在這樣一個冬日的午後來到美麗的潮白河畔，參加由百度視頻房產主辦的今天這次“新經濟下企業投資路徑思辨沙龍”，我是今天活動的主持人周筠，歡迎大家的到來。
首先我要為大家介紹一下今天活動的流程。我們分為三個部分。首先我們會有請美術大師為證道商學院授字，隨後我們真正授課的環節是分為兩個部分，會有李炳章老師進行專業的演講以及陳志老師進行獨立的發言，之後我們會有個小小的茶歇，茶歇結束之後回來我們進行沙龍的對話。還有一些重要的嘉賓即將登場。
下面我們就要介紹一下今天登場的重量級嘉賓，他們是：
證道商學院助力企業成功中心導師 李炳章
北京房地產業協會秘書長 陳志
合碩機構首席分析師、毅家之言出品人 郭毅
嘉華傳媒 董事長 邢彪
新華聯潮白河8號銷售總監 趙海洋
以上這些嘉賓都是接下來將參加對話和主題演講的嘉賓。同時列席今天重要的嘉賓領導們還有：潮白河8號副總經理魏萌春，還有請到：解放軍天峰書畫院院長安茂水安老師，中央國禮藝術研究院常務院長、院長助理張金滿張老師，田園書畫院常務院長王洪德王老師。
下面進行的儀式就是由以上三位老師為證道商學院贈字畫。
這三位大家他們都是包括在中南海紫金閣、人民大會堂作畫的大家，我們今天真是蓬蓽生輝，請到三位領導來。謝謝。
今天我們的活動是由百度房產視頻頻道主辦，同時我們在現場也有二維碼的畫面，大家可以掃一下，我們下面進行論壇的直播。論壇的第一個環節，我們掌聲有請出今天第一位授課的主講嘉賓，證道商學院助力企業成功中心導師李炳章李老師為我們帶來今天的主題發言。謝謝。
主題：新經濟下地產發展趨勢與價值發現
李炳章，證道商學院助力企業成功中心導師
李炳章：很榮幸今天在咱們潮白河8號這麼美麗的地方跟大家相聚，我是證道商學院的營銷主講老師李炳章，我以前從事過房地產行業，從事了將近十年房地產行業，對房地產還有些心得。
現在在這個經濟形勢下，房地產行業面臨著一些困難，整個房地產行業面臨著一些選擇，有一些房企面臨著破冰的局面，那怎麼樣在這個總體經濟下行的形勢下破冰和突圍呢？我認為要從商業模式方面，首先要自強，就像我們人自強才能不感冒，冬天雖然來了，身體好了，不感冒。我們怎麼樣來呢？要從戰略層面、商業模式方面開始著手，然後從戰術層面的具體操作開始著手。
2009年左右，隨著上一輪經濟危機的著陸，我們房地產行業又進入了一個高速增長期，在這幾年之中，房地產行業的商業模式也發生了一些變化和創新。2014年前後，具有新商業模式的房企已經成為行業的主流，佔領了很大的市場份額。而一直墨守著傳統商業模式的房企，目前市場逐步縮小。
那什麼是房地產企業的傳統的核心的商業模式呢？我們看一看，我是這樣定義房企產品的商業模式的。大家認為房地產企業一直是一個具有金融屬性的平臺性企業，傳統的商業模式的房企我認為是一個具有金融屬性的製造業平臺，為什麼這麼說呢？我們來看看它的主要特徵。
第一，使用資金槓桿。銀行貸款、信託這些工具是房地產企業常用的一些資金槓桿工具，包括銀行貸款含著正常的貸款和按揭。
第二，構建項目平臺。房企是項目平臺的構建者，很多的業務、很多的工作都採用外包和協作的方式來完成。
第三，重資產運營。房地產企業是重資產企業，動用大量資金，並且投資週期比較長。
第四，靠利差產生利益。這是很關鍵的，因為靠利差產生盈利大部分都是銷售額減成本就是利潤。
第五，取得利潤以後一般要投入到房地產企業的再拿地項目，還是在這個項目中循環。一般就是拿地、開發、銷售，取得利潤再拿地，是循環的。
傳統商業模式下，房地產主要強調哪一塊呢？房地產企業講究成本、規模、速度。控制開發成本，擴大開發規模，加快開發速度。有一些企業加快開發速度造成房子質量不是特別穩定。房地產企業在地方性的小房地產企業還附加了一些政商關係，比較複雜一些。
因為在這期間房子具有保值增值和容易變現的屬性，它成為了具有投資價值的產品，所以賦予了金融屬性。我們認為房地產行業是一個具有金融屬性的製造業平臺。
但是2017年以後，房地產調控政策逐步出臺了，市場的活躍度也下降了，房地產市場逐步從賣方市場轉入到買方市場，這時候就出現了銷售下滑、銀行貸款難取得等各個方面的情況，這就出現了現在說的寒冬即將到來。
以上情況，2017年以前即使是某些房企的管理相對粗放一些，商業模式相對來說陳舊、落後了一些，但是還是有可觀的利潤的，日子過得還是蠻舒服的。2014年以後逐步的新的商業模式成了房地產行業的主流，市場份額越來越大。那什麼是新的商業模式的房企呢？我是這樣定義的，是具有新金融屬性的服務業。
我們可以仔細觀察，房地產企業其實逐步在加強它的服務性經營，投資的金融屬性逐漸在弱化，但是後續的金融屬性逐漸在加強。就是我們說的資產證券化等等這些金融屬性都逐漸在加強。所以說新金融屬性的證券化水平加強了，服務水平加強了，這是新的房地產模式。
房企新商業模式的主要特徵是什麼？
第一，構建多渠道的資金來源，因為在寒冬情況下只有資金來源是多渠道的，才能保證資金的充裕性。在使用傳統資金渠道的同時使用資產證券化、項目眾籌、股權融資等多渠道的方式成為目前的行業主流。
第二，取得項目以前大部分都是靠招拍掛，現在是靠拿地、併購、合作，2015年以後越來越多，很多大的跨區域性的在國內百強以內的房企都在做併購，做併購目的是什麼？第一，不再一些拿地的前期項目上過於糾纏，降低時間成本，資金和團隊快進快出。第二，以股權合作的方式來輕資產化運作。
第三，注重品牌打造，構建服務平臺。逐漸向品牌管理、資源整合、商業模式輸出轉變，新商業模式的房企是在不斷提升綜合服務質量，優化迭代商業模式，打造品牌影響力的情況下，它變成了一個商業模式的輸出的企業。所以說它逐漸是向服務業轉型。
第四，注重市場的調研和政策，細分市場定位比較明確，所以我們逐步看到有很多企業做的要麼是別墅盤，要麼就是剛需盤，要麼就是城市綜合體，我們看碧桂園做的大部分是遠郊的別墅盤，恆大做的是剛需盤，萬達做的是綜合體，都是越來越細分市場，越來越專業化，定位很明確，戰略佈局很清晰，戰術也是靈活多變，持續優化的。這種新的商業模式和服務後的商業模式，便於低成本的快速複製。
第五，追求資金週轉率和現金流，逐漸減輕運營資產，這是個方向。因為房地產在剛開始這幾十年來一直是重資產的領域，現在逐步向輕資產逐步在轉變。
第六，依靠多種盈利模式產生利潤。現在房地產企業除了在追求利潤的同時，更追求的是企業價值，什麼是企業價值？我們講品牌也是企業價值，企業的團隊也是企業價值，企業的核心競爭力都是企業價值的一部分，並非是獨立運營。所以說新的商業模式的房企是在追求企業的綜合價值，追求綜合價值的最大化。
第七，向多行業跨界經營。現在逐步的大型的房企和有前瞻性的房企都在逐步向金融、類金融和新興產業、高科技產業逐步轉型、跨界，或者說不是轉型，但也是跨界。
為什麼我說商業模式的變化才是真正我們在寒冬中破冰和突圍的根本？我也見到過很多房企，我在鄭州做房地產的時候，我一個老大哥農村出來開始做起來，他的房企我總結是“四拍”，拍腦袋決策，碰見事拍胸脯答應，一有問題拍大腿，最後是拍屁股跑了。很多傳統的沒有再升級的房企，往往是走這條路。我那個老大哥在鄭州拿了一個城中村改造，幾千畝地，當時也是折騰得很厲害，最後要賬的追到家裡，根本受不了。好在有一個大企業把它併購了，得了五個億，掙了一個多億，很高興，見我說我掙錢了，我活過來了。但是這是在賭。過半年又見過了，他後悔死了，他說我再放半年，我多掙兩三個億，我是沒眼光啊。所以他們是在拍腦袋決策，不分析政策，不分析房地產發展的趨勢，而是拿命在搏，很可怕，失敗的幾率很大，沒有一套成型的商業模式，完全憑經驗。
新的商業模式的誕生，會逐漸的市場份額越來越大，那種老商業模式會逐漸的份額越來越小。新的商業模式其實也有很多例子，像很多公司做成平臺化的公司。中國的企業其實不管是房地產行業還是任何行業，其實都可以再做一次。商業模式的設計有兩個，第一，撕碎，就是細化再細化，專注於聚焦一點來做，這是一種方式。第二是大整合，做成平臺。把所有資源整合到一塊，進行資源配置優化，進行整合，做成平臺。
所以說從商業模式的方式來談，撕碎和整合也是下一步房地產發展的一個預判。
我們對下一步房地產發展的預判是什麼呢？因為我這兒是純粹從營銷角度來看，在全球經濟一體化的情況下，而且在我國實施“一帶一路”戰略的情況下，我認為中國的房地產行業將會參與和助推世界經濟的發展，將快速的向全球進發。這也是咱們傳統的商業模式的房企能夠實現跳到外線作戰，實現二次騰飛的機會。因為我們可以把這些新興的經濟體國家當做我們的二三線城市和三四線城市來看。我有個理論就是氣球理論，這個氣球裡面充滿了氣，這個氣球就是整個房地產市場，如果說一線城市一限購，一擠壓，氣就往下走，二線城市再限購，然後是三線城市，然後一直到四五線城市，但一線城市一鬆，啪就回來了，它不需要外力。
我們現在走到哪了呢？走到五線、縣城，現在縣城的房子都在漲。但是一二三四線城市都在徘徊，都在冰凍期。一旦政策一鬆，就會彈回來，又回到一二線城市來。但是我們是不是還在這個循環裡面一直做下去呢？我認為有些房企需要跳出外線作戰，到其他欠發達國家，這是他們的一次商機，而且是可以做很長時間。
我們有新的商業模式的房企，既可以在這些新興經濟體國家來做，又可以在發達和相對不發達的國家來開疆拓土，因為我們有些房企已經具備這些模式。這是戰略的轉型問題，在我們的課程裡叫重選賽道。
第二，房企的戰略定位以後會更加明晰，我認為會向兩個方向和一個可能發展。
一是更加註重細分市場。在自己擅長的領域深耕細作，或者在自己擅長的區域，就像河南建業，我就不出河南，就在自己擅長的領域、在自己擅長的區域做。這是一個方向，就是做細做精。
第二就是整合，就是包括金融資源、上下游產業鏈資源、運營資源、同行的資源等等，都可以整合，會形成什麼呢？全產品線。就是大綜合體，全價值鏈。就是我從剛開始的策劃開始，一直到最後做成資產證券化REITs，到這裡結束，全產業鏈都是很健全的。每一個地方都可以拿出來單獨做。
第三是全商業模式，就是這個商業模式是很綜合的。所以它做的是平臺型公司，我們認為要細、要大就要往兩端走，這就一定是啞鈴型的。
另外，有些企業可能會考慮到轉行，在我身邊的很多房地產的朋友都在討論這個問題，我也跟他們說，轉行不是好轉的，成功與否因素太多，誰也不能完整的判斷。
這是第二大項，我們認為房地產企業下一步發展的預判。
第三，商業模式方面，就是精細化和專業化的房企是一類，資源整合化的平臺型房企，不斷優化迭代商業模式，下一步其實就是商業模式的快速迭代。所以說這些優秀房企通過商業模式的輸出或者複製來降低成本，增加效率，提升品牌影響力。這樣獲得的是很多的資源，然後在市場上就形成了絕對的優勢，可以佔領絕對的空間。同時它的抗風險能力增加了。
我們如果想破冰和突圍，首先要解決戰略的問題，房地產企業的戰略問題就是商業模式問題，如果不解決，就跳到外面去做。
第四個趨勢就是房子作為投資產品的金融屬性會一步步減弱，金融創新會更加不斷的突圍，因為房地產企業是很聰明的企業，是一個外腦集合的企業，當房子的投資性的金融屬性減少以後，我認為在後端會增加很多不斷創新的金融產品出來。我們現在可能在這裡面還有一些新的衍生品。
第五大項，房企股權結構日趨完善和複雜，以前的房企就是小型的房企的股權結構是家庭式的或者兄弟朋友式的，但是會出現很多問題，以後大家會越來越重視這一塊，這一塊會日趨複雜和完善。
第六大項，多元化、綜合性的商業模式將會不斷出現，單純依靠利差獲得利潤已經不再具有市場競爭力了。房企將會更加重視企業價值。我剛才講到企業價值，其實現在就是房企的品牌效應通過這幾年已經淋漓盡致的體現出來。
第七，新科技的應用，會改變人們的出行方式等等各種方式，會助力房企的轉化。20年前我們蓋五層樓都覺得高，因為沒有電梯。20年以後，大家覺得一百層樓都很平常，就是科技的進步。我們隨著交通、隨著各方面的發展，房地產企業在這裡面還是有很多機會，會改變我們的居住方式、生活方式，房地產企業還是有機會的。這裡面還有一點人工智能，我有一個朋友在上海的馬橋做了人工智能小鎮，一個房間的頂板上幾十個芯片，整個地下管道里全都是各種傳感器。人工智能融入人們的生活，會影響房地產開發的鏈路。給房地產行業帶來的是什麼呢？我感覺北京打人工智能熱這個體裁的房地產項目，上海開始有了，蘇杭那邊開始有了，北京也開始有機會了。因為好像宋衛平的小鎮做人工智能做得很好。
所以說回顧過去，分析現在，展望未來，我們不難發現，商業模式其實是一個企業的核心競爭力，採用不同的商業模式，企業的各項狀況，不只是從經營來講，都截然不同。在經濟下行期，在企業的生存能力、抗風險能力等等都需要加強。經濟上行期，企業的發展能力、發展速度、發展空間、上升空間、利潤空間上都是不同的，我認為在現在的新經濟情況下，作為房地產企業如果是破冰和突圍，首先要從企業的商業模式這一根本問題上做文章，方向對了，方法對了，具體怎麼做的戰術問題就很容易解決了。
面對當前的經濟情況和政策，我們政道商學院現在也在調整商業模式，我們證道商學院過去是做金融和產業，因為我們證道商學院的前身是和北大合作，在全國很有名。現在我們為了更好的服務大家，我們單獨出來成立證道商學院，我們將把證道商學院打造成什麼呢？就是形成一個優秀的示範課程和優質的資源提供平臺這種模式，我們要做成平臺化的商學院。
在優化升級傳統的金融課程的同時，我們又推出了又有理論高度，又有實戰管理理念，我們很多都是從實戰過來的老師，還包括營銷和管理的課程，我們還推出處置不良資產的課程。希望大家到商學院來學習，找到破冰和突圍的方法。
我們要搭建平臺，金融對項目、項目對項目都可以有對接的平臺，我們有國內外上市的輔導機構，還有以前三萬多遍佈全世界各地的老學員，還有很優質的政商資源在證道商學院平臺上對接活動。因為我們辦這個學院的宗旨是打造產學研一體化商學院平臺，我們逐步在實現。這個平臺也可以為同學們和各界朋友提供更多的發展和自由。
我的演講結束。謝謝大家！
主持人：謝謝李老師的講解，時間非常簡短，但是內容很豐富，從房地產行業的現狀到企業發展的模式都做了透析，相信對大家也有非常好的幫助。我在這裡非常私心的給洪院長和李老師推薦幾位很有前途的未來會在商學院做到講師級的大咖，下面這位上臺的就是陳志秘書長，請陳志老師分享一下2018北京房地產市場的現狀與分析，有請陳老師。
主題：北京2018年樓市現狀介紹與行情分析
陳志，北京房地產業協會會長兼秘書長
陳志：謝謝。剛才李老師講的我一直在認真的聽，有些東西還是很有啟發的。
按照周筠給我的要求，兩部分內容。但是實際上是一個，就是對於今年北京的市場情況，我很同意剛才李老師講的一個觀點，李老師也對市場有很清晰的認知，能夠找到方向。要有很明確的盈利模式，因為你的發展方向對這個市場要充分的瞭解。
我想簡單跟大家梳理一下北京今年，按照時間節點算，現在是11月，11月整月沒有過去，我們把數據停留在10月底。
我們首先簡單看一下幾大塊，一塊是土地市場。我們從現在看到的今年的土地市場，我們累計已經完成了1089億或者大數叫1100億的量，這只是講今年北京經營性土地的成交。就是今年政府還賣出了1100億左右的土地。我們也不用去看政府的樓面價，因為幹房地產的都清楚，我們的樓面價計算是不同的，需要攤。但是政府給你的那個數，永遠都要打平均。所以那個數沒有太大參考價值。但是從宏觀控制的角度來說，我們的樓面價格是什麼水平。我們現在看今年的土地出讓，應該說今年上半年土地出讓不太好，上半年我們去政府部門研判下半年的趨勢，上半年土地出讓按計劃出讓的量看是非常差，而且還有多塊流拍，這些流拍當中政府也很驚訝，北京一下子出現這麼大的流拍量，市場會不會怎樣，都很緊張。我們也給政府詳細分析了土地出讓流拍的原因，主要原因還是因為地塊質量不好，包括商辦配套的情況，還有區位因素。乾淨的、好一點的、純的住宅地塊，不太多，但是上半年有一塊我們拿它舉例，在孫河的一塊地，我們市場競爭了50幾輪，已經摸到了土地出讓的上限，自持的，保障房建設，只要是好的地方，市場還是認的，企業還是希望獲得更加優質的資源，特別是在目前大的宏觀環境下，在房地產大的政策調控下，優質土地資源作為企業生存發展的重要因素，企業還是非常非常關注的。這時候企業對自身持有的資產會有非常精細的高成本，畢竟也花了好幾十億。
所以我們從整體的情況看，現在大的情形是1100億。從完成情況看，我們和去年同比，現在總量上是比去年有減少，就是說這個市場反映和真實的感受是一致的，就是我們的成交數量、成交金額、成交面積都是有明顯下降的。比如像我們成交金額下降了50%幾，成交面積下降了50%幾。按照國土部門的價格，均價下降了10%幾。但是它反映出來土地的性質，最終平均在價格上是這樣。但是我們從數量、從地塊、從成交的數量來看、從成交價格來看都是下降的，意味著什麼？我們今年的土地可能會和去年相比略有下降。
但是我也比較樂觀，剛才我跟我們合碩的分析師郭毅老師也在說，今年我們判斷土地成交其實我認為1100億是底線，已經實現了，我們也要看11月份和12月份還有一些地塊出來，如果優質地塊相對偏少的話，1200億、1300億有可能。如果優質地塊相對多一些，如果有個七八塊，一爭的話，那麼一塊地如果不是簡單的底價成交的話，我認為摸到1400億、1500億也是有可能的。如果摸到1500億，我們今年土地市場也還是可以的，但是供應數量不能下降。這是簡單說一下土地的情形，給大家勾勒一下這個市場。
第二，我們整個新房市場。我們講市場當中，還是應當包括商辦、包括其他一些產品，但是我想可能媒體或者老百姓更加關注的是住宅，我們就以住宅作為一個點去描述它，但是商辦市場很客觀的跟大家說，依然不好，我們的商辦在328政策以後是基本上陷入冰封，很少。商業的自持量在今年也有，但是很難摸準，全市到底有多少是企業自持、自用，但是一旦出現整棟銷售的還是能看到的。總體來看，商業是下滑比較厲害，我們看到大型的商業，其實更多的是一種維持，沒有太多的創新，也沒有太多的吸引人的地方，無非就是吃、親子教育、娛樂、書店、電影，也就是這些東西。其他的還有商業展示，這並不是商辦市場自身的問題，不能說沒有原因，至少我們自身是努力了，但是和大的商業環境有關係，和大的商業業態的變現有關係。
比如電商，前兩天剛過了雙11，一千多億，當然退多少我們不知道，減掉以後再來看，但至少人家是一天的成交量，就算500億那也不少。當然這500億是不是集中了一年或者幾個月的量，擱在這裡等雙11成交，有這種情形。我在雙11之前也下了一單，人家要求雙11成交。雙11之後等了一星期，為什麼？因為物流。商業業態的變化，隨著商業地產出現了比較明顯的下滑。
但是辦公市場更多的是好地段，望京、東三環、CBD等等地區，我們能夠看到最高的中國尊，你想進去都不可能，別說買了。而且頂層已經被拿走了，不允許你上去。所以好地段的優質的這一類的辦公，不存在問題。我們現在最大的問題是在偏遠的、五六環區域或者在一些大型的住宅區邊上，還配建了一些辦公性的產品，很是困難，出租也不合適，經營也不合適，在那個地方怎麼去辦公呢？包括麗澤現在還有一大批在建，蔡奇書記也去看了，說造型很好，很有特色。我們在看總部基地，還有一大片的辦公，都在那擱著，這樣的業態畢竟也需要。
因為我們整個宏觀經濟的調整，整個企業進駐的政策有影響，五環以內禁止什麼樣的企業註冊，大家上網一查就行了。這和我們目前政策的調控方向有關係，商業辦公市場就是這樣。
我們回到住宅上看，這個話題也經常被問到，很多媒體經常會問陳老師您看今年市場這麼差，您怎麼看這個事？我說關鍵是和誰去比，用什麼樣的角度去看，參照系很重要。
我們先說今天的市場表現是什麼，我們的供應今年比去年明顯增加，新房的上市供應量上半年收得非常緊，下半年放得非常快，我們已經有5萬套的供應。我們現在看到的實際成交當中的量，部分是自住型商品房，或者是保障房，在供應當中的量，自住型商品房加上純商品房，一般從市場的維度看，純商品房現在成交7萬左右，純新房的供應是4萬多，剛才說5萬多的是含自住型商品房、含其他的，但是4萬多是純商品房。這裡邊郭毅老師在市場前端最擔心的是明年的限競房會怎樣，會出現相互打架、左右互搏，會出現你死我活的拼殺，會出現在背後下狠手。因為企業要生存，包括萬科也喊出了“活下來”，所以明年競爭會非常激烈。
我們今年純新房的成交只有2.5萬左右，在這樣的水平上，我們的價格依然還是4萬多的價格，這是平均價格。我們現在可以這麼劃線，三環左右的8萬-10萬是一條等高線，只要有新房不會大離譜，在南三環這個區位基本上像懋源的、像右安府、中國璽、華潤的，還有西三環的，西府大院稍微高一點，但是能出來的基本是12萬上下，8萬-12萬的價格區間。其他的三環附近是沒有新房產品的。沿著四環算，有一些比如南四環的方向，特別是槐房這條線上有一些產品，像天恆的項目，基本都是在8萬、7萬、6萬上下。
再看五環、六環，5萬-6萬、6萬-7萬，基本是6萬上下的新房。還有一些大興的採育有商品房出來、自住房出來，平均是4萬多。我們在相對比較理想的區位看，應該是在5萬-6萬的基本的屬於相對改善偏好一些的產品，能夠接受的價格，200萬左右的量還是集中在五環、四環往南，像槐房這一塊基本上價格又上去了。
從整個成交的角度來看，以10月為特徵，我們千萬以上的量現在在上來，單價三萬以下的量在減，就是成交的結構上是這樣的情形。
總體上看，全年純新房市場我們預計也就是3萬左右，如果加上其他的，7萬多、8萬，這兩個數以我個人的角度和以往的年份，政策同樣的背景去比較，基本上和去年沒有什麼太大的變化。屬於在有政策嚴的背景下的正常年份，再差也差不到哪了。
我們再簡單看看二手房。二手房以10月份看，是1萬套，這是很危險的信號。或者開啟了我們對於二手市場的關注，因為二手市場連帶著一手市場，在1萬套上下，不同的維度有的數據看是10100多，有的是九千多的水平。
總體來說，我們記住1萬是非常重要的市場榮枯線，這個數是二手房一個月成交1萬套。以當下的月份看，我們特別重點關注11月、12月這兩個月，因為我說的是10月份，如果11月份、12月份依然出現連續下滑的這種現象就需要警惕。11月份、12月份如果仍然有一個翹尾，那二手房就是樂觀的狀態。
二手房現在1-10月份已經成交了13萬多套，11月、12月如果每月都是1萬多，那麼全年加起來15萬套，相對樂觀。二手房市場一點都不冷。只不過和你身邊的感受不一樣，我們特別要關注、警惕11月份、12月份的二手房會怎麼樣。11月份、12月份如果持續維持在七八千套，市場再加上節慶因素，一月份元旦，到年底收官，2月是春節，加上正月十五，那這個月就過去了，如果有明顯下滑，會帶來心理上的衝擊。但如果11、12月二手市場還繼續有一個小的翹尾，繼續維持在1.2萬、1.5萬的話，1.5萬有點困難，那麼我們的二手房市場其實仍然沒有問題。二手房是和季節成交有關，這是對二手的簡單的情況。
帶看量、新增房源、新增客源，包括成交週期，包括談判空間等等這些指標我不去細分析，那是我們看更微觀的市場，但是那是對市場有非常明確的警示作用的。我們現在看二手市場1萬套，10月份1萬套，需要大家警惕，需要密切關注市場。
簡單再看一下北京的房地產市場投資、生產。從1-10月份的全社會投資來看，整體是下降了10%，房地產開發略增，我們以今年大體上一直維持的相對均衡的比例來看，房地產投資佔全社會固定資產投資的比重，我們從公開數據上看沒有給出來具體的投資額佔比，但是以我過去的經驗來觀察，我認為還會維持在46%上下。房地產投資依然是固定資產投資當中的大頭，而且目前看，11月份的全社會固定資產投資下降主要還是基建下降帶來的，主要還是基礎設施投資下來了。這是一點。
從市場建設情況看，新房商品房新開工下降比例不大，但是我們會看到這個趨勢如果從全年來看，整體上新開工都是處在相對弱的下降的通道，而不是上升通道上。雖然沒有出現明顯下降，這和各級政府強力促開工有關，但是仍然維持在相對偏弱的下降通道上。住宅的新開工這裡邊從現在的總量看有一點增長，辦公下降得不是特別大，商業用房下降也不是很大，一個是30%幾，一個是20%幾。從竣工來看，竣工和市場交易跟未來的關係不大。
從資金到位的情況看，總的項目資金到位同比下降16.9%，這個量挺大的。自籌資金0.9%，定金、預收款下降18.5%，企業預售端的、回籠端的下降，但是這裡面統計的數據也需要再去細分、細化，甚至需要更加嚴謹的去追溯。我們現在看到的市場其實並不是很理想，市場回溫是非常慢的，企業簽約的週期有各種因素，主要還是消費者現在短期內，政策要求買商品房，如果有過買房經歷的、有過家裡兩套以上的或者用過公積金貸款的，要交80%的錢，總價五六百萬不算很高，80%也已經接近500萬的自籌，這個壓力還是很大的。所以需要通過二手市場來補充。
二手和一手之間是很明確的轉換，但是畢竟新房市場主要還是受政策因素比較多。
總體上說，我們把市場做了一個梳理，從投資、從開工、從成交、從土地等方方面面做了梳理，怎麼看呢？以我個人的淺見，要用不同的參照系、不同的維度去看，我想企業有企業的角度，根據市場冷熱。消費者有消費者的感受、消費者有消費者的角度，我們做營銷的營銷人也有自己的角度，做學者、做分析、做研究的也有自己的角度，都會有不同的立場，政府也有政府的角度。因此，簡單的用各個維度下一個肯定的結論，都是不客觀的。
謝謝大家。
主持人：非常感謝陳志老師，來之前我跟陳志老師交流過，這場活動應該由陳志老師來主持，我確實沒有您的高度。下半場的時候我們還會有非常精彩的沙龍對話環節。
我們今天做這個活動場地的倍數。很多商學院的同學或者老師會疑慮，為什麼這個活動要放在潮白河畔來舉行呢？因為無論是現在宏觀經濟環境還是整個房地產投資的趨勢，其實都是一個向穩的趨勢，而且陳老師剛才在和我們講的過程中從今年下半年尤其是第四季度來看，還是有些市場利好的聲音出現或者現象出現，我們在這個時機到底該不該買房，買什麼樣的房，我相信商學院的學員無論是企業投資還是個人投資，這都是一個很好的話題，我們在下半場會展開。
簡單介紹一下，潮白河8號項目是由中國民營企業50強，經營涉足房地產開發、旅遊度假、礦業、石油、金融、化工以及包含酒類在內的綜合運營業務等多個板塊的新華聯集團投資建設的，這個項目位於北京中央別墅區朝陽河別墅板塊，是純法式獨棟項目。今天我們所在的項目，每一個建築體都是獨棟的純法式別墅項目，從受眾的考慮也是非常廣泛，從600平米-3600平米，給各種用戶提供了多種樣的選擇。同時這個地塊具有先天的含氧優勢，是北京的溫泉地塊，有2001年以來便停止審批的溫泉入戶，是有獨到之處的。是置身潮白河，溼地涵養內部環境的私家宅邸。
（茶歇）
感謝大家準時迴歸，沙龍研討現在開始，今天下午非常感謝各位的到來。
證道商學院 李炳章
北京房地產業協會秘書長 陳志
合碩機構首席分析師、毅家之言出品人 郭毅
嘉華傳媒 董事長 邢彪
新華聯潮白河8號銷售總監 趙海洋
今天上半場進行了非常專業的地產形勢和北京市市場行情的分享，其實兩位都是從實戰的角度給我們帶來了很多真知灼見的案例和數據，非常感謝。下半場我們留了一個小小的話題，在這樣的市場環境下該不該出手，出什麼樣的手，針對什麼樣的項目才有投資價值，我相信每一位商學院的企業主以及收看直播欄目的同學都非常感興趣。首先第一個話題問一下上半場主講的兩位老師，過去一段時間內，房地產行業翻天覆地的變化，成交下行，房企裁員，很多人都說行業的冬天來了。其實我們覺得還是有暖意在的，兩位願意再跟我們分享一下嗎？到底有沒有寒意，對您來說明確嗎？
陳志：因為上半場留了一個尾巴，我怎麼看這個市場。儘管我們說量下行，兩萬多，或者整體的新房市場的成交，以廣大消費者所關注的住宅領域看到的情況和前些年不太一樣，或者數量有些低，從絕對量上看確實是這樣。但是從我們對於一線市場的表現來看，這個市場存在許多不確定性，既然這種不確定性存在，就有向上的可能，也有向下的可能。
我們先說這種可能性，我們怎樣去判斷這個市場，我們有企業的視角，有消費者視角，有政府視角，有學者視角，出發點和所持的立場都是不一樣的。我們以企業的角度說，這個量和過去亢奮時期的量相比，確實下滑的比重比較大，而且確實不如那個時候掙錢容易，我們的去化速度也不如那個時候快，我們整體的營銷活動、營銷成本難度都在加大，這是事實。
我們現在企業對於市場價格來說，在博弈過程當中基本上也必須要認同政府的價格指導。因此這樣一種情況下，我們企業的利潤空間確實不好。我們看到市場是這樣一種情形。
我們再換一個角度，原來企業可以用到的槓桿越來越少了，我們企業現在都在降槓桿或者負債率。有很多在央企或者國企工作的同志都應該知道要去槓桿，降企業負債。過去房地產企業負債非常高，有些企業的負債一般要在100%多到300%多之間，那非常嚇人的。很多民企有各種手段操作，但是國企相對規範，但也很高。在防範金融風險的大背景下，去槓桿是大趨勢，所以作為國企來說，必須要響應國家要求。從這個角度來說，企業槓桿率在下降。
再一點，還要看到從房地產的投資利潤率，總的回報這個角度去看，這個賬現在越來越難算了，利潤率不是15%，可能就10%了，但是還要看到一點，企業是從小到大的快速成長，我們的成長過程當中一定會有快和慢的過程，有生和死的過程，這是客觀規律。意味著什麼呢？我們不能總是要求我們投資率在30%以上甚至更高，我們的房地產領域資本型的，或者老百姓聽得懂的話，三年不開張，開張吃三年。我們企業的自有資金利潤率，依然比社會平均利潤率要高。從這點上說，我們的企業並不是說就到了明天就要死的邊緣，沒有那麼可怕。所以我們企業無非是現在怎麼能夠扛下來，還能夠為下一步的發力積蓄能量。或者我們把一些不重要的或者一些價值不高的資產重新調整，形成一個更加好的資產，然後來為未來贏得一個利潤空間。
所以我不簡單的認為企業現在這種狀況就是一個簡單的不好，而往往在這樣一種逆勢下，剛才李老師講到很多企業經營的邏輯，包括思維，其實也是競爭的機遇，也可能在這樣的大浪淘沙過程當中，你能生存下來，就可能成為世界幾百強之一，或者成為中國前幾十、前一百的企業，甚至還會有生存空間。這是企業的維度。
從總的北京房地產需求的角度來說，一點不用擔心，我們現在儘管看我們建的房子好像多了，但是跟其他城市比，我們現在套戶比仍然不到1，我們的人均建築面積雖然上來了，但是人均使用面積仍然不夠，7090說，三口之家說，我們以90平米的建築面積來算，能拿到的房就是70平米左右。以三口之家算，人均是多少。如果我們還有人口的變化，比如說有二胎的問題，甚至以後還要有贍養老人的問題，90平米可能就不夠了。所以這種空間我們一定會有改善要求，客觀現實的改善要求。
同時，我們還有大量的城市核心區的破舊房屋、老舊房屋、棚戶區的改造，城根等等區位的改造，還有城市更新的要求。在這樣的情況下，我們依然會釋放出大量的需求。就是市場需求客觀存在在那裡，而且短期內不會被滿足，因此房地產發展的機會依然存在，關鍵是你如何能夠提供滿足未來成長起來的需求。
我們能不能說有人工智能化的，都是可以想象的。我們房地產的發展也伴隨新科技，帶來新的革新，我們的很多產品也不斷在使用新科技，給我們居住生活帶來改變、顛覆、新的體驗，這種機會依然存在。
以政府視角來說，我們現在應對的是整體的宏觀經濟的運行問題，應對的是和國際間的爭端問題，以中美之間的關係去說，我們會是長期、持續的，甚至是必須要做出相應的犧牲的，我們不主動的挑起爭端，但是我們不會懼怕，這是我們國家表達的意圖。意味著什麼？意味著我們在短期內必須要堅持調整，調整新的經濟增長方式，調整新的經濟增長結構，我們房地產以過去的舊的傳統發展的領域來說，一定是被調整的，特別是以社會穩定的角度來說，政府除了調結構之外，還有一個社會穩定、社會民生保障的問題。以這個維度去看，政府短期內也不可能讓房地產再像2009年似的，做一次瘋狂的顛覆性的上漲，不會的。而且中央很清醒，儘管中央經濟工作會議上的說法沒有提到，不意味著對整個行業放鬆。
從其他城市來說，我們不均衡，很多城市是過剩的，北京不過剩，一線城市不過剩。還有剛才李老師說的氣球理論，都很形象。挺核心的問題就是北京能產生特別多的個人價值實現，無論是你的收入增加，還是社會地位，等等。四五線城市給不出來，這就是為什麼我們的人口一直是重要的調控方向。
以政府角度說完了，我們再說消費者。我們需求一直存在，但是我們市場能夠滿足的供給其實並不充分，或者說不均衡，有可能有很多有需求的、有很多有支付能力的，現在在看，以一種投資的眼光來看。我想我們無論是改善還是投資的這些需求來看，其實我們現在政府把市場通過調控的方式讓它平穩下來，從買房、從換房的角度來說，這個觀點我想李老師肯定也是贊同的，這個時期正是一個最好的時期。因為第一，如果你是合理的需求，金融槓桿依然有支持，你是首次的，依然有支持。即使你是二次的，你依然會通過二手、改善來滿足你新的增長需要，再加上政府在有些項目上是限價的，在這個時期也沒有那麼強烈的買房的競爭，也不會產生恐慌，你可以從容的思考你的需求，從容的挑選你的產品。從這個角度來說，我們不認為這是不好的。
再加上我們來佐證，我們1-10月份已經有13萬多套二手房成交，這些加起來一翻就是26萬套，如果今年以15萬套算，那再一翻就是30萬+。以現在的金融貨幣政策來看，賣出去產品的家庭，就把錢落袋了嗎？我不相信。更多的可能裡邊的大部分家庭是為了孩子去買房，或者為了自己的升級、調整，所以我想這個對於未來買房市場支撐來說並不弱，只不過買房的節奏下來了，開發商的銷售難度上來了。同時，開發商在現在這樣一種形勢下，回籠對它來說也是最大的壓力，可以獲得最好的折扣、最大的優惠幅度，現在買房其實最好。
所以我想從買房的角度來說，從消費者的選擇角度來說，我們限競房現在60幾個，開了盤的我估計就算都賣光了，也就十幾個，後面還有40多個，40多個產品，未來還有地，還會再出來，這樣的需求可選擇的機會很多。
但是還有需要給消費者提示的，買房的事情，我們的房屋產品是一個特殊性的產品，不是工廠化的標準產品，也不可能無限複製，因此某個區位、某個產品特殊性一旦錯過，可能就永遠錯過。所以對市場的判斷，我個人相對樂觀的態度，可能我們以後市場不會再像以前10萬套新房、30萬套二手，但是三五萬的市場還是客觀存在的。
主持人：謝謝陳志老師。其實沙龍開始之前我們也內部探討過這個話題，現在這個市場其實是趨於橫盤，雖然橫盤是專業詞語，用在股市上，但是現在樓市的市場也是橫盤的，剛才陳老師也提到趨於橫的觀念，但是溫度的感知到底多冷？換一種說法，就像陳志老師最後總結的，是悲觀的還是樂觀的，李老師，您怎麼看這個市場？
李炳章：我認為這個市場不管是冬天還是夏天，都是自然規律。有夏天，就有冬天，很正常。這是第一點。
第二點，很多人認為是危機，我認為危中有機。剛才我是站在一個營銷的角度來講對房地產市場的看法，其實營銷離不開市場，真正營銷的最終答案是在消費者那。站到消費者的角度來看，我認為現在是置業最好的時機，因為我們看股市經歷了這麼多年，以前不在網上交易的時候，有一句話，當交易所門口沒有自行車的時候你去買股票。所以說什麼時候是你去選擇購買的最好時機呢？大家其實可以通過很多其他現象得到答案。
而且在這個情況下，我們現在是橫盤狀態，國家政策對這塊是不想讓它往下降，也不讓它大幅度漲，在國際經濟環境下是這樣的。但是任何事情有跌就有漲，當然，有漲就有跌，現在是橫盤階段，一旦改善型住房需求起來，投資空間還是很大的。所以我對市場很看好。
主持人：謝謝李老師。接下來是請郭毅老師，首先問您的問題是，從您在一線瞭解到的情況，比如目前開發商對市場的熱情是怎麼樣的，尤其是在土地市場。剛才陳志老師也介紹了一下今年的供應情況和土地招拍掛的情況、成交的情況，但是從情緒上開發商的熱情還依然高漲嗎？或者您對開發商對現在這個市場的判斷，您最直觀的感受是什麼樣的？願不願意跟我們聽眾和網友分享一下？
郭毅：確實像陳志老師之前在上半場講的一樣，今年土地市場出來了一輪降溫，特別是去年開始陸續有10塊土地出現流拍現象，很鮮明體現出來這些企業確實對條件比較差或者一些地塊當中的配置上存在一些短板的地塊，在拿地上確實更加謹慎了。從政府來講，對土地市場價格的控制，也是有相應的定價規則。從2016年底出現了北京限房價競地價，就是限競房的特殊的土地產品、特殊的商品房，開始陸續向市場供應。它的定價規則是在達到土地定價上限之後，就開始競爭自持面積。同時對土地未來的商品房銷售價格也是有明確的限定。這就給開發商一個清晰的未來開發指標，這個地將來只能賣多少錢。那麼回過頭來，這個土地什麼樣的合理的價格水平，每個企業又有不同的標準。
2017年市場熱度比較高，土地市場成交了44塊住宅用地當中的24塊都進入到了自持部分，這些地塊開發商的積極性都非常高，已經達到了政府認為的土地的價值的上限了，已經進到了開發商需要去自持的程度了，開發商還在積極舉牌。實際的樓面價格都跟未來政府限定的銷售價格差距並不大。就是開發商其實對於利潤的把控上面，已經很多地塊、很多項目都是利潤非常微薄，甚至沒有利潤的情況下，還在盲目拿地。這是去年的場景。
去年下半場市場，土地市場陸續出來流標現象。今年市場逐漸恢復比較冷靜的狀態，28塊土地市場成交，只有2塊進入到自持部分。就是整體大家對於土地價值的判斷是趨於理性了。從土地溢價的情況也能反映出來市場的熱度。溢價率是土地競拍過程中最終成交的價格跟規土委當時推出這塊地的提示價格之間的價格空間，溢價率越高，開發商的額外成本就越大，說明對土地的價值判斷就越高。2017年北京住宅用地平均溢價率是29%，就是開發商在土地競拍過程中多付出三成的成本，今年降到18%，可以看到信心上還是存在一定的變化。
最近一段時間，明顯感覺到從土地市場反映出來的情況看，開發商的信心還是有復甦的。尤其是規土委出來的相對好的地塊，尤其是石景山的古城，朝陽大望京等等，都是之前以中高端地產項目為主的開發區域，在相對成熟的片區裡面，推出了新的地塊，也是讓開發商競爭的程度還是比較激烈的，也是實現了比較好的土地收益。
為什麼會出現這樣情況呢？除了土地先天自身的資源條件的原因之外，還取決於我們看整個市場層面發生的變化。其實決定著我們土地市場的這種態度的可能還是來源於，一是政策層面，是不是能夠有一些鬆動跡象，哪怕是穩定跡象，能夠給企業更強的信心支撐。第二，對於房地產開發企業來講，最核心的還是資金，資金的來源是不是相對來說更多元化，同時它的資金成本是不是可控，這兩個層面其實能夠給企業更大的有利的支撐。
從政策層面上看，今年到四季度以來，政策層面出現了很大的轉折，最大的轉折點其實是來自於我們中央政治局的經濟會議，這個經濟會議基本上是每個季度召開一次，在7月份的上半年政治局經濟會議上，對於房地產市場的表述還是堅決遏制房價上漲。這個表態一出來之後，其實對於市場的信心的打擊非常非常大，因為這樣的一個措詞是非常嚴厲的，可以說是史無前例的。所以大家其實對整個市場的信心影響非常大。
但是到了剛剛過去的10月份，針對三季度的政治局經濟會議上，並沒有對房地產做出任何表態，甚至包括對經濟去槓桿、金融去槓桿也沒有任何的要求。其實這充分體現出來，從最高決策層對於房地產調控的心態上的轉變，從以前對市場的打壓、抑制，到現在認為市場已經進入到一個相對穩定的狀態，雖然不會對市場調控政策出現一定的放鬆，但是可以預期的是，市場不會再出來更嚴厲的調控政策了。如果能在政策層面上保持相對穩定的趨勢，對於企業能夠更合理的排布自己的投資，同時對於消費者來說，也不會有更多的利空的消息去打壓他，他會按照自己正常的需求購房。對市場是形成了相對穩定的、按照市場機制去自然運行。
另外一個層面，貨幣信貸政策，從今年來看，貨幣信貸政策相對非常寬鬆，是這幾年以來最寬鬆的，今年有三次降準，釋放的有3.2萬億，還有中期借貸倍率，就是對沖，是一年期資金的釋放。今年以來釋放的資金量級大概是4.07萬億，二者疊加起來，今年釋放的向市場的總量超過7萬億，比2008年的4萬億量還要大，只不過相對來說不是那麼明顯。它的效果起到的是緩釋的作用，就是一點一點釋放，讓大家的環境太寬鬆，讓企業得到更好的資金來源。從這點來說，資金的緩釋，對市場的緩釋會在之後逐漸體現出來。
我看到最近一段時間，從房地產行業上來講，表現的比較明顯，包括深圳、廣州、南京、佛山，很多城市的整體房地產個人貸款的利率，之前我們看到上浮10%-20%，上浮的比例已經下調了5個百分點，也就是上浮5%-15%的狀態。房地產貸款額有了更寬鬆的餘地，到明年開始是新的週期的話，房地產房貸這部分的上浮可能還會進一步往下調整。從終端購房者來講，能夠獲得更優惠的利率水平，同時也能夠看到我們國家在信貸政策上的放鬆，這樣對於整個購房心態還是能夠形成一個很有利的支持，對於預期的影響還是非常大的。
但是從整個宏觀層面來講，我們看釋放的資金其實並沒有太多進入到企業的手裡面，很多都積累在了銀行，就是不管是從今年前10月整個貸款的釋放量，包括個人房貸的釋放量來說，都是處在相對下降的通道上。包括10月份的M2都處在比較低的增長之上，10月份只漲了8%，可以說是處在歷史的低值上。
現在的現象，央行也是採取了步子邁得比較大的措施，而且對市場做了一些喊話，11月15號央行的易綱行長在召開會議的時候，也是強調了，說得還是比較積極的。他說的是：金融部門要主動擔當，及時採取有效措施，合理規劃信貸投放的節奏和力度，為經濟平穩運行創造良好金融環境。
所以可以看到央行是在喊話，要求商業銀行大力的幫助我們的企業。
另外對於銀保監局的郭主席，也是對整個民營經濟這塊有新的信貸上的要求，就是一二五計劃，什麼意思呢？我們要求我們的新增的針對企業類的貸款上面，大型的銀行機構要拿出1/3的貸款金額用於民營企業的貸款需求的發放，中小型的銀行要拿出2/3的新增貸款用於民營企業，計劃是在未來三年之內整個銀行體系針對民營企業的增量部分的貸款要佔到50%，對民營企業支持的力度還是非常大的，這種提法是此前前所未見的。
尤其8月份M2增速比較低，原央行統計處的司長出來表態，說到明年M2的增速要達到10%以上。
所以其實種種的從央行的各個部門、各個領導，表態出來的態度，我們未來的貨幣政策會保持相對寬鬆的狀態，同時會盡量去向民營企業做傾斜和扶植。對於房地產來說，個人房貸已經很明顯感受到市場資金鍊的寬鬆。
從明年來看，我特別同意陳志老師的判斷，我覺得市場未來階段性的困難肯定都是客觀存在，但是隨著政策層面保持穩定，隨著我們貨幣信貸政策給市場更大的信心的支撐和實際的購房成本的下降，對於整個成交量的拉動會起到非常明顯的收效。雖然表現可能沒有那麼快，但是越快的政策，它的作用會越短。越慢的政策，它的週期對市場影響力反而會越長。從這點來看，對於政策層面和金融層面的影響，對於房地產市場利好會是長週期。
主持人：非常感謝郭毅老師的分析，非常精準。其實提到了緩釋這個詞，我覺得這是非常精準的對現在整個市場的行情。同樣的，邢總，作為一線的經常跟開發商接觸的行業的領袖，想聽聽您的意見，您是不是也認為這個市場到了一個新一輪的拐點論現在已經出來了？您是不是也這麼看呢？
邢彪：對，最近跟開發商接觸得比較多，因為年底了，大家接觸比較密切。今年開發商的普遍的任務完成率是很差的，可能年初的時候一般都定了比較高的任務，現在完成率50%以下的比比皆是。2017年的時候我們買房的時候怕買不到，到2018年，忽然間我們發現不用愁了，你可以挑著買了。這實際上就是這一年的房市的變化。
剛才說到國家對房地產的政策，實質上我們研究國家自從有了商品住宅以來，出的這些政策，國家從來沒有想去把房地產一棒子打死，而且始終對房地產都是扶植的。大家可以仔細去研究各種政策，它只是說你在跑的太快的時候，給你降降溫，拉一下。因為房地產這個行業是中國的兩大支柱行業，一個是靠基建，另外一個靠房地產。其他的行業根本就不是一個等量級的。
所以房地產沒有理由從國家這邊說，要去打壓。更多的是怕它跑得太快，影響整個經濟的基礎。比如說所有的人都不買別的，都來買房子。私營的企業，包括國企，都把錢用來買房子，有的時候你看這些企業的盈利是靠房產去盈利的，它的經營是虧損的。所以這樣就會影響整個經濟的發展。更多的對房地產這邊諸多的限制，實際上還是不讓把錢投入到這裡邊去。
但是從原來我小的時候還有糧票，所有限東西一定是好的東西，不好的一定是不限的，隨便去買。在商品充沛的時候，為什麼限制你，而是鼓勵你買。所以一旦限制，就證明這個東西很好、很稀缺，不可以隨便買。
說到購房的拐點、時機，非常明確的講，從現在這個階段到明年的上半年或者四五月份，我認為這將是一個買房子的非常難得的時間窗口。因為從鏈家這邊10月份的數據，我看了一下，整體的一個是成交量在下降，一個是房價也在下降。房價下降主要集中在一些老舊的小區，像城裡有很多二三十年、三四十年的小區，還有學區房的下降非常明顯，因為現在是多片劃的做項目，原來是單片，比如這個房子一定是這個學校，現在這個房子有可能是仨學校的，有的學校就是普通的，或者其中有兩個都是普通的，那麼這個房子的價值隨之就會下降。當然，另一方面，有一些是原來不在這個片區內的房子，有可能會劃到好的學校。
還有一種房價下降，就是改善型。他本身是改善型，要賣掉手裡的房子，然後去市場裡買房子。這部分房子是急於出手，因為也看到了市場裡房價的機會。因為國家幫你限價，原來這個房子可能十幾萬，現在國家限價在八萬。而且需要80%甚至100%的付款，你無法達到，只能把手裡的房子賣掉。
當然還有一種降價，是因為稅費過高的，比如不滿五的或者不滿二的，反正現在政策比較多。導致稅率很高，一算稅費是房子的價值是百分之十幾，那就沒有總體的競爭力。
總體來說講，房價就是在下降，另外就是政府幫大家一把就是限價。其實在選限價的時候，還有一點，如果讓我個人去推薦的話，我推薦一些不是限競房的被政府限了價的房子，因為那些房子的質量遠遠還是好於那些直接被限定為限競房的，限競房的中間價值區間就是那麼多，大家想的就是省成本。但是那批商品房，想的還是怎麼樣去疊加我的配置、配套、品質，然後我產生更大的溢價。結果所有的工作做了，設計也設計完了，房子也蓋起來了，園林也做了，政府說你不許賣十萬，只能賣八萬，這類的房子是非常好的。這個可以給大家做一些方向上的推薦。
至於買房，如果你現在買房還是想投資，那我勸你先別買了，因為投資價值實際上是越來越低的。以限競房為例，限競房的一個投資週期七年到八年，為什麼呢？現在國家規定有一個五年之內不許上市，但是從你買到收房，到拿到證，還得需要時間，所以基本週期就是七年到八年。
另外，在現在的信貸政策先，沒有辦法使用槓桿，你會發現投資率很低。即使漲幅有100%，但是八年過去以後，可能還不如去理財。而且未必能漲到100%。但是如果你是剛需，或者你是自住，我建議你從現在開始到明年上半年這段時間，能夠看上的房子就出手，因為這段時間是政府給大家發的紅包，如果你錯過了，有可能就錯過了。
主持人：謝謝邢總。這段時間是政府給大家發的紅包，如果你錯過了，有可能就錯過了。不可能所有人在雙十一的時候一定能搶到錦鯉。所以一定要注意這件事情。
剛才大家都講了行情的趨勢，下面我來問一下趙總，要求非常明確，市場也非常嚴峻，您這邊打算怎麼應對？新華聯這個品牌從您站的這個角度，咱們是怎麼來應對現在的市場情況的？是不是悶頭把產品做好，以不變應萬變，還是有更獨到的做法？
趙海洋：我們新華聯針對現在的市場也做出了一些相對應的利好。像邢總說政府給大家發紅包，其實我們老闆也在給廣大客戶發紅包。因為從我們項目本身來說，我們項目其實是有區別於一些其他的項目的，因為從我們的產品，我們的區位，包括我們的風格，都是有區別於其他項目。
我們潮白河8號在這個位置，處於潮白河別墅區，也是老牌的別墅區。周邊一些大型企業都駐紮在這兒，比如順豐的企業總部，包括中信、中國銀行的總部等等都在附近。所以周邊的企業聚集地，這些老牌企業的實力還是比較雄厚的，包括髮展空間。
我們周邊其實從地來說，剛才幾位老師也說了，從今年包括以往拿地的樓面價，包括建築成本。可能我說出我的這個房子總價的時候，大家都會覺得“哇，真的假的？”因為我們老闆當時拿這塊地的時候，價格還是比較不錯的。我們老闆做了很多項目，全國各地都在做項目，確實是在給大家發紅包。
這個項目我們現在拿出的價格很有誘惑力。同比周邊的老城區二手房來說，價格是三萬多。但是我們這個產品的建築材質，跟本身項目的品質來說，我們即將面市的這些房源的價格，摺合單價是兩萬多一平米的價格。因為之前我們項目是沒有對外做過任何宣傳，其實我們現在最重要的工作就是營銷，營銷的目的更明確，就是我們要把項目推出來，推向真正的別墅產品當中。大家感覺到我們新華聯也是在別墅產品有一席之地。
其他的別墅來說，比如孫河等等，雖然是限價，但是可能單價也在七萬左右。包括我們周邊老牌別墅區的價格也在四五萬，我們拿出我們的價格，確實很吸引人。
不是因為我們房子有什麼一些缺陷或者怎麼樣，才拿出兩萬多的價格。而是因為我們拿地沒有像現在這麼貴，所以沒有必要說把價格飆到很高。其實開發商利益很薄，我們有九個板塊，真正的地產對我們新華聯來說是很小的一個板塊，我們企業是做多元化的。我們真正拿出我們的福利，是作為給廣大客戶的紅包。讓大家感受到我們在順義別墅區也要打出名聲。包括我們在這裡有一個自己的配套的五星級酒店，包括法式的別墅，包括石材。我們項目還是有很多的亮點。
我們下一步最主要是發出聲音，讓媒體的朋友，包括我們合作方，包括網絡上面的一些平臺，我們一起去把項目做出來。
主持人：我明白了，趙總的意思就是潮白河8號之前太低調了，需要百度房產推廣一下，這個任務要交給張亞菲主編了，您來之前也做了很多功課，對這個片區也有很多的瞭解，請您講講對這個片區的基本判斷，未來這個片區還是以別墅為主。
張亞菲：問到這個問題，剛才大家在聊到市場、樓市、開發商、土地等等，給大家分享了一些數據，數據是最能說話的。瞭解現在順義這個區域是怎麼樣的，大家會不會喜歡這個區域。
我也給大家分享一個小數據。上週和上上週新房成交的數據來看，不知道大家有沒有關注過，其實排在第一名的就是順義，而且它的成交套數每週都是在400多套左右。這個數據，它的成交量是遠遠比第二名100多套左右領先很多，第二名有時候是大興，有時候是石景山。其實都是比第二名高出很多、領先很多的。從這可以看出購房者也好，開發者也好，對順義是很有信心的。
有的大家可能覺得順義可能沒有大興、沒有石景山有名氣啊，我認為還是順義很低調。其實順義有很多利好，比如地鐵、機場我都不想多說了，地鐵帶來便利的交通，機場帶來大量的人流、經濟、就業等等。現在大家都比較注重生活的質量，生活的品質，空氣質量，所以大家都想找一個環境好的地方去居住。順義這裡有天然的一些資源，資源就是它的很大優勢。比如順義其實是有北京唯一的內河和運河，再加上潮白河，潮白河森林公園、奧林匹克森林公園、溼地公園等等，這些大量的自然資源，會讓順義這個區域成為是天然的氧吧。這就是為什麼很多比較注重品質的別墅，會選址在順義來建。所以順義會形成中央別墅區。
現在大家覺得環境好的地方是因為經濟不發達，但順義不是這樣。一方面它環境很好，另一方面它的經濟底蘊還是非常不錯的。比如國家要大力扶植的空港新城計劃，這個計劃其實我們就可以看作是帶動順義經濟發展特別好的驅動。就像現在藉助首都機場的利好，順義就已經形成了以汽車、航空為核心的支柱性產業的現代化製造業，有這樣的經濟。當然順義還不是單條腿走路的，而是多方面發展的。像有天竺保稅綜合區，有臨空經濟區，還有科技創新區等等，它的經濟還是比較不錯的。
另外，市政府東遷到通州，順義又緊挨著通州，你說順義不受點利好，那大家也不相信。另外，我們現在人口都往外擴散、外遷，一些醫療、教育等等，順義都會承接一部分功能。所以未來這邊的生活還是會比較便利的，這也是比較好的利好。
順義的國際學校是比較有名的，很多人為了孩子上這種國際學校，都會選擇來順義投資、置業，甚至來這兒就業。所以順義現在集合了很多的名流、明星。
我雖然說了這麼多，我還是覺得順義太低調了，順義區域的價值沒有被重視到，它應該值得被我們更加的去關注、更加的去重視，這是我對順義整個區域的看法。至於以後還有沒有別墅，會是什麼樣子的，一會兒讓郭老師再詳細說一下。
主持人：現在把話筒遞給郭毅老師，整個片區的情況怎麼樣，因為之前獨棟別墅早年前就說1.0或者以下的項目就不會再批覆了，越來越少。
郭毅：北京對別墅用地的限制是始於2006年，2006年北京就明確說了，不准許再新增別墅用地供應，但是沒有對地塊一些具體的限制性條件，後續還是出來了一些別墅用地，到2012年的時候，北京又出了一個新的政策，明確北京不再供應容積率低於1.0的土地。有了這樣比較明確的容積率的指標，就讓北京動別墅的供應量其實劃上了一個終止符。因為獨棟別墅的容積率水平基本是在0.4-0.6才能開發出獨棟別墅，1.0基本上是聯排、合院的居住形態。像大興、孫河等等出現的都是合院類似的產品，出現了高峰期。但是土地集約、節約的利用，對容積率又有了更嚴格的要求。特別是限競房大量供應，使得別墅用地真正純粹意義上的別墅用地越來越少了，成片區規劃別墅產品的，除了潮白河別墅區，就是中央別墅區、孫河別墅區了，這三個老牌的別墅區，別墅比較緊湊，同時區域整體規劃也是以低密產品為主的市場規劃的產品類型。
所以我們看最近幾年大家切身感受到的是，我身邊的別墅項目很多，這個項目也有別墅，那個項目也有別墅。但是實際情況是因為，剛才說到土地價格不斷提高，有直接關係，因為地價高了，開發商只有開發更高價值的產品，才能揹回土地成本，所以很多地塊都做了土地的產品類型的高低配。就是說一部分高層搭配出來一部分別墅產品，這樣的話，通過這種低密產品的供應，能夠彌補一部分高層產品出來的成本的差額。這些低密產品相對來說，第一容積率可以達到那麼低的條件，大部分出來都是疊拼別墅。好一點出來是上下疊，就是四疊拼。差一點的可能就能出來的是六疊拼，上疊、中疊、下疊的產品，同時這些疊拼的相當一部分面積是在地下部分。此前商品房的別墅產品基本上1/3的面積在地下，現在一些限競房的別墅產品可能要到1/2甚至2/3的面積都在地下，這樣對別墅的居住感受還是有很大的影響的。
說到這三個相對比較成熟的別墅區，朝陽孫河別墅區，離北京最近。但是相對來說是比較單獨劃分出來的一個板塊，裡面有一些別墅產品，同樣也有高層和洋房類產品，不是真正意義上純粹的別墅。中央別墅區是老牌別墅區，從早期開始到現在都是以別墅產品為主，但是目前在售的一些別墅項目都是基本上在零幾年拿地的項目，後續沒有賣完的產品，在售獨棟別墅的價格基本是五千萬起步，高的都過億了，大概是這樣的價格水平。同時這些地塊也只能是在現有的已經報規開始銷售的部分能夠開發為獨棟別墅，後面的一些如果這個項目、這個地塊還有一些未開發的土地，已經拿到土地，但是沒有施工，這些重新做規劃審批的時候，都要做容積率1.0以上，就是隻能開發聯排和合院等產品。從潮白河別墅區來看，這個區域覆蓋範圍比較大，土地供應也在減少，也是區域板塊開發進入尾聲的產品。獨棟別墅也是非常珍貴，早期潮白河別墅區也沒有太多的獨棟產品，都是以聯排為主。現在潮白河8號能夠到現在的時間節點上，還是挺珍貴的。特別是對比1800萬一套左右的價格，確實也是性價比比較高。因為現在我們看限競房總價總價是1200萬-1500萬左右，北京一些商品房價格可能會更高，基本都是兩千萬起，三千萬是均值水平。我們拿1800萬的價格是限競房的價格水平，但是獲得的卻是別墅產品，這就是它的市場優勢。
主持人：謝謝郭毅老師為潮白河8號站臺。趙總，您既然想發聲，您有什麼舉措可以把買房人吸引過來呢？項目的賣點請您簡單說一說。
趙海洋：郭老師說的幾點我也切實感受到了。
第一，目前來說，很純粹的獨棟別墅區，目前來說新盤很少，如果說客戶要是改善型的，二改、三改的，多數的客戶群還是會選擇新盤。因為新盤的價格還是比較優惠的，而且它的產品要比老的一些產品的品質要有提升。包括很多現在做科技住宅，年輕人也好，老人也好，都是跟著時代前進的。
第二，我們項目是北京房地產市場上少有的法式獨棟，我們屬於潮白河別墅區，位於北京東北方向順義區，順義大家肯定也比較熟，北京東部重點發展的新城，是北京面向國際的首都樞紐，這裡老牌企業多、產業基礎雄厚，發展潛力好，已經形成了企業總部集聚地，像金蝶軟件園、順豐速運、中航信總部等都在順義。
那麼我們所在的這個小鎮叫做李遂，它歷史非常悠久，有山有水有溫泉，還擁有華北最大的平原森林生態旅遊景區，非常適合休閒度假康養居所。
項目周邊最大的特點是生態環境非常好，這在北京寸土寸金的地段來說，是非常難得的。我們四周都是公園，總共是六大城市級公園，有濱河景觀、溼地景觀、森林景觀、鮮花港景觀等等，這種被綠肺包圍的環境是非常具備頤養價值的。
所有的獨棟產品都是溫泉入戶，出水溫度45℃，且僅有70套在售，純石材打造建築，法式皇家風格園林，共有6種戶型，面積從640到4300平米，可以滿足個人居住、企業辦公、商務接待等多種需求，接待中心配有游泳池、雪茄吧及紅酒品鑑區等，在此非常歡迎各位來我們項目舉辦活動。我們的場地以及服務設施都是星級酒店標準。
主持人：4000多是為什麼樣的客戶群體準備的？
趙海洋：4000多，是之前跟我們新華聯合作的合作方也拿下來了，是打算做一個家族式的企業，在北京一個長期的接待的地方。小面積，600多、800多，就是想享受我們這個項目自身的生態環境，包括項目自身的溫泉入戶，療養居住的理念。大面積的話，就是有一些現在生意、企業的老闆，做得還是不錯的，想作為一個私人招待的地方，因為我們又有配套的五星級酒店，而且有專業團隊，他想請什麼樣的人，我們專業團隊會給他做私人定製的晚宴，都沒有問題。
包括我們現在所在的售樓處，就是以後我們要交付給業主使用的一個會所。我們下面有一層游泳、健身、雪茄吧、影音、KTV，只要是業主想休閒娛樂的這些，我們都能提供到。而且會給業主做私人定製的晚宴。
包括剛才所說的價格，其實郭老師說我們總價是1800萬左右，我想發聲，我肯定是要發紅包了，我說得比較實在，我現在拿出幾套特價房，大概總價是1500萬左右的價格，如果從最小的面積，房本面積是640平，不算贈送，如果算上贈送的話大概有900多平米，如果你算1500萬的話，那麼單價才是多少錢。就算640平米1500萬，才合兩萬出點頭一平米。所以其實如果說真正把客戶帶來以後，我覺得真的可以都已經會給我們去宣傳我們的項目，因為純粹的別墅區，我周邊的有自然的旅遊景區，每套房子都有泉眼，都是溫泉入戶的。所以這個產品其實它的優勢、它的亮點，只要客戶來，因為現在很多開發商都在做聯動，跟一些合作方、一些經紀公司在做，我們現在還沒有對外打開。近期也有一些同行和朋友介紹說，一些公司做得不錯，引進來。我們現在還是要先把營銷的廣告做出去，做出去之後，合作方再幫我們推廣。我覺得兩條腿走路，我們項目在年底可能會很快的在市場上有一個回聲。
主持人：從剛才幾位專家的判斷，應該是沒有什麼問題的。最後我想佔用大家每個人一分鐘的時間，對今天我們這個活動也好，或者到年底了，我們對今年一年的市場，或者對明年市場做一個預判也好，每人用一句話總結一下今天這個活動的感受。
張亞菲：我其實是非常認同之前幾位老師都說的，在未來是購房者買房的最好時機，確實錯過了就挺可惜的。如果具體到順義的話，因為剛剛也說過了，順義的價值還沒有完全被大家意識到。所以如果現在買房子，大家意識到這個區域價值的時候，才有升級的可能。這就是我的小觀點。
邢彪：今天我可以用四個字講“不虛此行”，各位老師講了政策、市場，包括這個項目確實是沒有想到，趙總也和我們溝通了高品質的住宅區，原來確實是沒有看到。從這個項目來講，一旦發出聲音的話，市場上肯定還是會有非常好的反響的，因為無論是順義本地的，還是從中央別墅區的外溢，還是通州新政府的需求等等，因為從國家美好生活的理念來講，人肯定是會選擇最好的東西，去實現自己美好生活的願望。同時也希望明年對於房地產來講，我認為今年看是不好的，但是明年應該是平穩中有所改善的情況。
郭毅：從今年來看，無論從房地產調控政策還是貨幣信貸政策，都給市場一個長週期信心的支撐，所以今年這個時候，到了最佳的抄底的時機，抄底我們應該選什麼樣的資產，我覺得最稀缺的資產就是未來資產保值增值能力最強的資產。
陳志：我覺得在這樣的一個市場環境下，企業我們的努力會有回報的，我們市場首先判斷是什麼問題呢？就是如何調整的問題，調整需要付出代價，需要付出時間，更需要付出努力。對於消費者來說，這個時候努力夠一下，或者可能回報會非常驚喜。
李炳章：順義這個地區本身就是市場的窪地，潮白河8號這個項目更是。
第二，跳出北京看北京，能看到事情的一些本質。我們看一二線城市其實是三四線城市的抽水機，優質的資源、優秀的人才和資金都在，二線城市往一線城市走，三線城市往二線城市走，所以我認為一二線城市的房子，特別是優質的房子還是不要錯過。
主持人：謝謝各位老師。我為什麼剛才打斷趙總，其實剛才大家提到的這些東西，真的是看見您產品的利好了，我們這邊也為廣大的網友尤其是今天辛苦來到我們現場的證道商學院的各位老師和學員，提一個小小的要求，您這邊如果有什麼最新的動態，還希望隨時和我們大家知會一下，通過媒體的聲音也好，或者通過商學院的朋友圈釋放的消息的方式也好，真的要讓大家知道市場上有這麼好的聲音。最後其實是想代表大家向您提一個問題，接下來我們放量的節奏是什麼樣的？具體什麼時間節點開始開盤？正式的亮相？這個節奏您還是需要跟我們公佈一下的。
趙海洋：我們整個的盤是分了兩期，一期和二期，目前我們都是現房，蓋好了的房子，不是期房，這是我們項目本身的優勢。我們現在在售的是一期產品，因為我們當時沒有在推廣的時候已經有一些合作方，包括一些跟隨新華聯買房的業主，大概買了十幾套。我們現在一期還有30套左右房源，這次我們不會像拿出幾套有客戶買我們不賣或者我們覺得現在價位低不賣，不是的，我們一期全部拿出來賣。二期因為預售證的問題，可能我們要在2019年年初可能要拿證，我們是隻要拿證，我們全部對外開放，我們不會有所保留的。
主持人：一期、二期都是現房是嗎？
趙海洋：都是現房。為什麼我們之前沒有發聲？是因為我們房子太少了，我們整個房子一共才81棟，加上售樓處。房子很稀缺。其實我們真正要買的房子就是稀缺的，因為這樣越稀缺的產品，是越有價值的。我們最開始沒有拿出來，就是因為太稀缺了，也不捨得。但是現在老闆想在北京再拿地，所以說我們也是想把項目真正回饋給我們的廣大客戶，我們再做更好的項目，再把新華聯的地產在北京做出聲音、做出名聲。
主持人：謝謝各位抽出週五的時間跟我們分享。今天的沙龍活動到此結束！
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