2018年12月23日提交全國人大常委會的《土地管理法》修正草案。草案規定，“非農建設用地”不再必須先國有化。也就是說，將來城市化擴張到郊區農村，建設公共設施或商業開發，集體土地可以“直接入市”，而不是先由國家徵收。這一條意味著廢除了國有化這一中間環節，農村集體組織和居民可以直接與資本博弈，並獲得直接的利益，而地方政府進行土地徵收的範圍則大大縮小，財政收入少了一個重要來源。 2018年12月29日，全國人大常委會表決通過《農村土地承包法》修正案，在原有集體土地所有權、土地承包經營權“兩權”外，創設了一個新的“土地經營權”。這一條保證農民擁有“土地承包經營權”長期不變的情況下，可以將“土地經營權”進行流轉。
農村土地改革影響深遠，其中最敏感的是對房地產市場的影響。或將直接改變了土地收益的利益分配格局，便利了農村集體經濟建設用地進入房地產市場，增加了未來城市建設用地的土地供應，對城市房價尤其是大城市房價會有深遠的影響。
農村土地存量驚人。根據自然資源部的最新數據，2016年中國農用地面積約為96.77億畝。根據多方估算，中國農村集體經濟性建設用地面積約為5,000萬畝。而對於宅基地面積，有研究估算中國農村宅基地面積超過2億畝。
整體看，這個政策的全面落地是集體土地利用探索的一大步，對全國土地制度改革也有巨大的意義。 不過房地產市場是否受到根本影響，還要看改革中的利益分配機制。根據現有的實踐，雖然農村集體經濟組織有了直接進入土地市場的權力，但是地方政府一般要收取一定數額的“調節金”。
根據財政部、國土資源部聯合印發的《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金徵收使用管理暫行辦法》，調節金全額上繳試點地方國庫，納入地方一般公共預算管理，由試點地區財政部門統籌安排使用。收取調節金的目的在於兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，保障農民公平分享土地增值收益。
但是由於土地制度是國家的根本，涉及到方方面面的利益，有些顧慮和反對的聲音一直存在。梳理下來，大致有以下幾點：
一是擔心利益分配失衡。一方面農村集體建設用地直接入市，對目前的徵地制度造成直接衝擊，地方政府可徵的地少了，也不再是唯一的土地供應者。土地供應更加市場化。這會對地方政府收支產生影響。另一方面，農村集體建設用地直接入市，直接利好的是城鄉結合部的農村，而遠郊或者偏遠農村的農民土地賣不出去，無法獲得土地財富，會造成農民之間財富的巨大不平衡。
二是擔心沒有規劃。農村集體建設用地直接入市，會把農村建設用地應是自有自用的規則破壞了。如果沒有合理的規劃，僅靠市場力量放任資本與農村集體組織去博弈，有可能會產生更多的問題，比如財富分配不合理，產生不良的社會影響，與城市規劃、生態規劃不和諧等。
三是擔心法律和產權問題。目前相關法律法案正在修改。但與之配套的制度規章相互衝突，需要修改的地方還需要逐一進行。依據現行規定，農村集體土地所有權可概括為“三級所有”，村農民集體、村內農民集體和鄉（鎮）農民集體。作為所有權主體的村和鄉（鎮）中究竟應以哪個為入市主體？在如今的試點階段，還需具體情況具體分析。
四是擔心社會影響。土地用途轉變後所帶來的巨大增值收益可能會讓擁有土地的農民暴富，使大多數勞動者產生不公平感，更加產生仇富的心態，動搖勞動者依靠個人勞動致富的信念。
然而，儘管有種種擔心，但城鄉二元化的土地制度弊端重重，已經到了不得不改變的時刻。為了可能的困難和挫折，而無視眼前的弊端，止步不前，抱殘守缺，這不是改革開放的根本精神。
最後筆者覺得，經過調研試點反覆探討，大家都希望能得出一個利國利民的周詳方案。這億萬畝土地分配方式的改變，不但關係到房價的敏感神經，而且關係到整個中國農村的安穩和幸福。
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