2018年12月23日提交全国人大常委会的《土地管理法》修正草案。草案规定，“非农建设用地”不再必须先国有化。也就是说，将来城市化扩张到郊区农村，建设公共设施或商业开发，集体土地可以“直接入市”，而不是先由国家征收。这一条意味着废除了国有化这一中间环节，农村集体组织和居民可以直接与资本博弈，并获得直接的利益，而地方政府进行土地征收的范围则大大缩小，财政收入少了一个重要来源。 2018年12月29日，全国人大常委会表决通过《农村土地承包法》修正案，在原有集体土地所有权、土地承包经营权“两权”外，创设了一个新的“土地经营权”。这一条保证农民拥有“土地承包经营权”长期不变的情况下，可以将“土地经营权”进行流转。
农村土地改革影响深远，其中最敏感的是对房地产市场的影响。或将直接改变了土地收益的利益分配格局，便利了农村集体经济建设用地进入房地产市场，增加了未来城市建设用地的土地供应，对城市房价尤其是大城市房价会有深远的影响。
农村土地存量惊人。根据自然资源部的最新数据，2016年中国农用地面积约为96.77亿亩。根据多方估算，中国农村集体经济性建设用地面积约为5,000万亩。而对于宅基地面积，有研究估算中国农村宅基地面积超过2亿亩。
整体看，这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度改革也有巨大的意义。 不过房地产市场是否受到根本影响，还要看改革中的利益分配机制。根据现有的实践，虽然农村集体经济组织有了直接进入土地市场的权力，但是地方政府一般要收取一定数额的“调节金”。
根据财政部、国土资源部联合印发的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》，调节金全额上缴试点地方国库，纳入地方一般公共预算管理，由试点地区财政部门统筹安排使用。收取调节金的目的在于兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益。
但是由于土地制度是国家的根本，涉及到方方面面的利益，有些顾虑和反对的声音一直存在。梳理下来，大致有以下几点：
一是担心利益分配失衡。一方面农村集体建设用地直接入市，对目前的征地制度造成直接冲击，地方政府可征的地少了，也不再是唯一的土地供应者。土地供应更加市场化。这会对地方政府收支产生影响。另一方面，农村集体建设用地直接入市，直接利好的是城乡结合部的农村，而远郊或者偏远农村的农民土地卖不出去，无法获得土地财富，会造成农民之间财富的巨大不平衡。
二是担心没有规划。农村集体建设用地直接入市，会把农村建设用地应是自有自用的规则破坏了。如果没有合理的规划，仅靠市场力量放任资本与农村集体组织去博弈，有可能会产生更多的问题，比如财富分配不合理，产生不良的社会影响，与城市规划、生态规划不和谐等。
三是担心法律和产权问题。目前相关法律法案正在修改。但与之配套的制度规章相互冲突，需要修改的地方还需要逐一进行。依据现行规定，农村集体土地所有权可概括为“三级所有”，村农民集体、村内农民集体和乡（镇）农民集体。作为所有权主体的村和乡（镇）中究竟应以哪个为入市主体？在如今的试点阶段，还需具体情况具体分析。
四是担心社会影响。土地用途转变后所带来的巨大增值收益可能会让拥有土地的农民暴富，使大多数劳动者产生不公平感，更加产生仇富的心态，动摇劳动者依靠个人劳动致富的信念。
然而，尽管有种种担心，但城乡二元化的土地制度弊端重重，已经到了不得不改变的时刻。为了可能的困难和挫折，而无视眼前的弊端，止步不前，抱残守缺，这不是改革开放的根本精神。
最后笔者觉得，经过调研试点反复探讨，大家都希望能得出一个利国利民的周详方案。这亿万亩土地分配方式的改变，不但关系到房价的敏感神经，而且关系到整个中国农村的安稳和幸福。
閱讀更多 房事與故事 的文章
