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文 |《中國經濟週刊》記者 周琦
近日，住建部官網發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》，其中包括的《住宅項目規範（徵求意見稿）》（下稱《住宅規範》），第二部分2.4.6條指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。
消息一出，引發網友熱議。
此前，部分房地產開發商為獲利，在住房公攤面積上頻頻“出招”, “買100平方米得70平方米”屢現報端,個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。
業內人士認為，該徵集意見若實施，將更有利於規範房地產市場交易，雖然購房者實際購房成本影響較小，但打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商將會受到打擊。對於購房者來說，其物業費、取暖費及稅費等將會降低。
《中國經濟週刊》記者聯繫碧桂園、恆大、泰禾等地產商相關負責人，對方均表示暫無法對住建部新規徵求意見稿發表評論。
官方首次明確應由套內面積交易房屋
中國的公攤制度源於香港。目前內地尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。1995年9月8日，建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，從1995年12月1日起開始施行。其中，電梯井、樓梯間、地下室等被列入分攤的公用建築面積，倉庫、機動車庫、作為人防工程的地下室等則不計入公用建築空間。
據悉，不同類型樓房，公攤面積基本可以按照4個梯度劃分：7層以下住宅，其公攤率在7%～12%；7至11層的小高層，其公攤率在10%～20%，12至33層的高層住宅，其公攤率在14%～24%；別墅類的公攤率在1%～8%。
此前，新華社曾發表調查文章指出，在當前全國房價企穩的情況下，部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。
不僅如此，在全國房地產調控的大環境下，不少地區出臺了限價措施。但個別開發商陽奉陰違，以精裝修為由頭，規避限價措施。而在計算精裝修的價格時，公攤面積也會計算在內，大大提高了購房者的購房成本。
究其根源，在於此前並無全國性的法律法規對該問題進行明確的規定。
其實，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，對商品房的計價方式做出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。
此次徵求意見的《住宅規範》，則是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
專家：新規或為未來徵收房產稅做鋪墊
易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次住建部擬按照套內面積交易，是對住房面積計算標準的一個大變革。“若按照套內面積交易，一方面將有利於規範房地產市場交易，降低購房者的物業費、取暖費、稅費。另一方面，對於開發商來講，房地產企業將更多的考慮如何提高套內面積，提高房源的得房率。”
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚接受《中國經濟週刊》記者採訪時說，住建部徵求意見稿若實施，可杜絕房地產開發商通過建築面積與使用面積之間的不同來獲取不當利潤，讓購房者真正能夠享受到買房所使用的面積。“對於房地產開發商而言，未來進行房地產銷售將直接以使用面積的銷售單價進行計算，其房屋的總價並沒有發生變化，基本不會影響房地產開發商對房子的銷售，已購房者的個人資產也不會因此縮水。”
中原地產首席分析師張大偉認為，若新規最終通過，打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商將會受到打擊。“很多人看深圳的單價高，其實是因為深圳‘偷面積’比較多。以北京為例，平均單套房成交面積在121.8平米，而深圳則只有100平米，實際原因並非北京的套內面積更大，而是深圳‘偷面積’更普遍，另外南方的牆體相對較薄也有一定影響。”
張大偉說，按照建築面積計算，北京的房價明顯被攤平了。從全國看，一二線城市相對規範，公攤係數在15％～25％，而很多不規範的城市甚至有超過30％的住宅公攤係數。
江瀚認為，此次新規的出臺，將有可能對原先的房地產每平米限價進行一定的突破，需要各地監管部門密切關注，嚴防房地產開發商在進行建築面積與使用面積切換時，對原先的房子進行變相漲價，從原則上看，應該保持房屋總價不變。
江瀚還分析說，此次徵求意見稿也可能是對未來房產稅的出臺進行一定的鋪墊。“試點房產稅的幾個城市所採用的房產稅計量辦法，都是以房屋面積進行計算的，如果以建築面積進行計算的話，無疑對納稅人而言是非常不公平的。此次新規的出臺，有可能是為未來合理徵收房產稅，降低大家的房屋使用負擔做基礎。”
嚴躍進接受《中國經濟週刊》記者採訪時說，房產稅按套內面積徵收引發民怨較小，但從更長遠看，未來要建設開放式街區小區環境，公共通道部分該如何徵稅，如何緩解社會矛盾，也值得深思。
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