今日問題
問題：「小帳」和「大帳」你要怎麼算？！
學員：人民幣貶值趨勢下，您如何看待海外房產的保值策略？還是仍然應該堅持一線四把刀房產的投資路線？現階段下，繼續保持買進節奏？
Art：一個月前，去上一位我們臺大經濟研究所碩士學長的投資分析課，他是CFA、CFP和FRM。這是金融業三張最頂級的證照，他都拿到了。
但當天他在討論一個案例時，我們的意見完全相反。
這個案例就是，要不要借房貸？
如果要借，等額本金or等額本息較合理？他的答案是不要借！萬一得借，等額本金比較聰明。
接著，他拉出PMT和不同情境下的IRR，證明在租金投報率3%的市場下，他的做法才是對的，至於我的答案，各位應該都瞭然於胸。
但你能說這位CFA學長是錯的嗎？其實不能。
因我們之間算的東西不一樣，他算的是「小帳」，我算的是「大帳」。
什麼意思？
如果家中有比較節省的父母，可能會有以下的爭執場景。
如果有剩下的飯菜沒吃完，他們可能會捨不得丟，冰一餐、兩餐，甚至兩天、三天，能夠節省飯菜並降低每餐幾十元的餐費，他們很開心。但你看了會生氣，因吃放太久的隔夜菜，是容易得癌症的關鍵習慣之一。
老人家前半輩子辛苦，你希望他們後半輩子平安健康，不要被病痛纏擾，即使用最現實的財務來看，萬一得癌症的治療費用將遠遠高於節省的菜錢，更不論其他家人耗費的心力代價。
請問，你和老人家之間的差別在哪？
老人家看的是「小帳」，你看的是「大帳」。
那老人家為何不看「大帳」？因「大帳」的因果通常「是跨界的」、是「間接的」、是「隱形的」、是「有不確定性的」。
有點遙遠的因果如果不曾出現在他的生活經驗中，他會看不到。何況，他也許不想看。
金融界專業人士在做跨界分析時，因沒有經營的實務經驗，所以很難兜起「大帳」，故多半很精細認真的算因果清楚的「小帳」。
但很傑出的金融界人士會意識到自己對兜大帳的認知欠缺，反而能夠放下身段結合第一線的實務人士做聯合分析，任澤平應該就是這樣的高手。
言歸正傳，「匯率」對「長期房產投資」而言，是「小帳」，更何況是「短期匯率」。
且如果美元持續走強1～2年，將會大幅抵銷特朗普的貿易戰成果，用關稅爭取好的貿易條件，讓進口品變貴，引導美國民眾買美國製造產品。
結果沒多久，這個價格優勢又被匯率吃掉，所以我不認為特朗普會長期放任美元升值，至於他和美聯儲如何角力就不是我們能得知的事了。
身為房產投資人，身在中國這樣一個從第2名追趕第1名的時代，固守各位土生土長的市場是最省事最有效率的做法。
如果我們要關心匯率，這應該是關心「進場時間點」和「出場時間點」，期間的匯率不重要。
就如巴菲特一樣，買了之後把耳朵關上，賣了之後再關一次，至於「進場時間點」，現在應該開始好好看房，接下來會有兩個層次的觀察重點，一小一大。
一小：
因國家統計局剛公佈的資料顯示，7月份數據中，除南京上海廈門天津泉州外，其它城市的房價都有微漲，且和6月份相比，漲幅有擴大，代表金九銀十，很可能有調控出現。
一大：
「妥協貿易戰」和「放水」要選誰？如果不妥協貿易戰，決心要立規矩，則國內放水少不了。
因美國的經濟前景相當樂觀，有耗1、2年貿易戰的能力。
中國雖然也不差，但因領先全世界復甦，也因此領先全世界進入盤整期，美國選的這個開戰時間，很流氓卻有威嚇力。
如果持續放水，水很難不把房市弄溼。
還記得我們說的魚缸理論嗎？
錢流進市場和水流進魚缸一樣，你很難完全阻絕錢進房市，你可以放下很厚的隔板，在第一層甚至第二層阻絕流動，但後面就不容易，雖然第三層後資金成本會不斷墊高。
但如果流入市場的錢夠多，就會在源頭降低成本，讓流入第三層開始有實務意義，所以我們正在密切關注政府的各項羅盤數據，模擬政府的平衡點。
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目前政府的難處是，從「消費類」的羅盤數據來看微降。
此時應該要刺激更多人買東西，但多城房價上漲，讓放水的空間受到壓抑，政府想用「村長購買力」，快速增加鐵公基支出。
問題是，村長買東西速度很慢，遠遠慢於「村長太太發鈔票」。
在「戰略面」有「妥協貿易戰」or「放水」的兩難，在「戰術面」有「村長買東西」or「村長太太發鈔票」的兩難。
長期若形勢嚴峻，「戰術面」還有「要不要松樓市？」「要松哪些樓市？」的兩難。
這些我們都在密切注意，一到關鍵時間點就會和大家報告。
以上，說明完畢！
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