今日问题
问题：「小帐」和「大帐」你要怎么算？！
学员：人民币贬值趋势下，您如何看待海外房产的保值策略？还是仍然应该坚持一线四把刀房产的投资路线？现阶段下，继续保持买进节奏？
Art：一个月前，去上一位我们台大经济研究所硕士学长的投资分析课，他是CFA、CFP和FRM。这是金融业三张最顶级的证照，他都拿到了。
但当天他在讨论一个案例时，我们的意见完全相反。
这个案例就是，要不要借房贷？
如果要借，等额本金or等额本息较合理？他的答案是不要借！万一得借，等额本金比较聪明。
接着，他拉出PMT和不同情境下的IRR，证明在租金投报率3%的市场下，他的做法才是对的，至于我的答案，各位应该都了然于胸。
但你能说这位CFA学长是错的吗？其实不能。
因我们之间算的东西不一样，他算的是「小帐」，我算的是「大帐」。
什么意思？
如果家中有比较节省的父母，可能会有以下的争执场景。
如果有剩下的饭菜没吃完，他们可能会舍不得丢，冰一餐、两餐，甚至两天、三天，能够节省饭菜并降低每餐几十元的餐费，他们很开心。但你看了会生气，因吃放太久的隔夜菜，是容易得癌症的关键习惯之一。
老人家前半辈子辛苦，你希望他们后半辈子平安健康，不要被病痛缠扰，即使用最现实的财务来看，万一得癌症的治疗费用将远远高于节省的菜钱，更不论其他家人耗费的心力代价。
请问，你和老人家之间的差别在哪？
老人家看的是「小帐」，你看的是「大帐」。
那老人家为何不看「大帐」？因「大帐」的因果通常「是跨界的」、是「间接的」、是「隐形的」、是「有不确定性的」。
有点遥远的因果如果不曾出现在他的生活经验中，他会看不到。何况，他也许不想看。
金融界专业人士在做跨界分析时，因没有经营的实务经验，所以很难兜起「大帐」，故多半很精细认真的算因果清楚的「小帐」。
但很杰出的金融界人士会意识到自己对兜大帐的认知欠缺，反而能够放下身段结合第一线的实务人士做联合分析，任泽平应该就是这样的高手。
言归正传，「汇率」对「长期房产投资」而言，是「小帐」，更何况是「短期汇率」。
且如果美元持续走强1～2年，将会大幅抵销特朗普的贸易战成果，用关税争取好的贸易条件，让进口品变贵，引导美国民众买美国制造产品。
结果没多久，这个价格优势又被汇率吃掉，所以我不认为特朗普会长期放任美元升值，至于他和美联储如何角力就不是我们能得知的事了。
身为房产投资人，身在中国这样一个从第2名追赶第1名的时代，固守各位土生土长的市场是最省事最有效率的做法。
如果我们要关心汇率，这应该是关心「进场时间点」和「出场时间点」，期间的汇率不重要。
就如巴菲特一样，买了之后把耳朵关上，卖了之后再关一次，至于「进场时间点」，现在应该开始好好看房，接下来会有两个层次的观察重点，一小一大。
一小：
因国家统计局刚公布的资料显示，7月份数据中，除南京上海厦门天津泉州外，其它城市的房价都有微涨，且和6月份相比，涨幅有扩大，代表金九银十，很可能有调控出现。
一大：
「妥协贸易战」和「放水」要选谁？如果不妥协贸易战，决心要立规矩，则国内放水少不了。
因美国的经济前景相当乐观，有耗1、2年贸易战的能力。
中国虽然也不差，但因领先全世界复甦，也因此领先全世界进入盘整期，美国选的这个开战时间，很流氓却有威吓力。
如果持续放水，水很难不把房市弄湿。
还记得我们说的鱼缸理论吗？
钱流进市场和水流进鱼缸一样，你很难完全阻绝钱进房市，你可以放下很厚的隔板，在第一层甚至第二层阻绝流动，但后面就不容易，虽然第三层后资金成本会不断垫高。
但如果流入市场的钱够多，就会在源头降低成本，让流入第三层开始有实务意义，所以我们正在密切关注政府的各项罗盘数据，模拟政府的平衡点。
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目前政府的难处是，从「消费类」的罗盘数据来看微降。
此时应该要刺激更多人买东西，但多城房价上涨，让放水的空间受到压抑，政府想用「村长购买力」，快速增加铁公基支出。
问题是，村长买东西速度很慢，远远慢于「村长太太发钞票」。
在「战略面」有「妥协贸易战」or「放水」的两难，在「战术面」有「村长买东西」or「村长太太发钞票」的两难。
长期若形势严峻，「战术面」还有「要不要松楼市？」「要松哪些楼市？」的两难。
这些我们都在密切注意，一到关键时间点就会和大家报告。
以上，说明完毕！
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