今日問題
學員：實際上2015年8月之前，A市二手房成交量就已經很大了，月均3萬套，而現在只有1.4萬套。
Art：是啊！這就是調控的目的。
學員：15年8月，實際上當時感覺主要學區房在漲，普通房子漲幅很小，但勢已經起來了，我們感受到普遍的漲幅實際上是16年初，16整年的月均成交量也是三萬，所以房產投資實際上不用著急的。
也就是說明年春季如果開始成交量放大，也要到半年到一年後才會反映到房價上。
Art：應該這麼說，看「成交量」有個問題，就是「落後指標」。最少會落後1～1.5個月，它用來做事後檢討不錯，或用來辯證自己此波的預測也行。
但它不會是主要指標，主要指標仍然是「貨幣政策」。
之前說過，任志強之所以會連續預測錯誤2017、2018的走勢（他認為會大漲，漲幅超過2016），關鍵在於，他的mindset裡，沒有「貨幣政策」。
歐之前也是，所以他在2017的判斷和任一樣，不過最近他看起來調整了。在文章中首度說明了「房價」是「貨幣現象」的道理，兩岸都曾有「數據大師」連續錯誤預測房價10年的紀錄。
大陸是謝*忠、臺灣是張*鶚。這兩人根本就是雙胞胎兄弟，兩人的共同點是：
1.擁有最全、最新、最快的房地產統計數據
2.都曾擔任政府顧問or要職，享有崇高學術地位
3.都連續開空房價十年後，好不容易看多一年，結果房價開始下跌
連錯11年，其準確率之高，已經到達駭人聽聞的程度。
套句臺灣戴德梁行總經理顏炳立的話：「一個壞掉的鐘，一天都還會準兩次。能沒有一次預測對，真的很不容易」。
他們兩人都是好人，所以不再多說批評。但具體化他們mindset的缺陷，是我輩實務投資人必定要鑽研的問題。
但其實，他們恰恰是現代金融分析&投資學分析最忠實擁護者，他們的mindset恰恰是我們在學校中所學的商學教育的主要思維。
應用在金融投資分析，很好用，應用在房地產分析，很難用，但他們不知道錯在哪裡。
其關鍵，在於過度依賴「量化分析」。
這恰恰和今年諾貝爾經濟學獎得主的主張相呼應，簡言之，是過度依賴「統計數字」。
之前說過，「實務中，瞭解一個統計數字的缺陷，才能正確的使用它」，每個統計數字，都有它「能代表」&「不能代表」的現象。
一般所謂的「專家」，多半是「數字礦工」：
只是坐在計算機前，努力挖數據，但這樣做，會讓你無法辨識此數字「能代表」&「不能代表」的界線，所以這種數字礦工型的專家，最後都會「看圖說故事」。
唯有你親自走到第一線，大量踩盤、大量田野調查，你才能補上這些數字的「血肉」，這個動作叫做「質化分析」。
像巴菲特當年就是第一個開始致力於參與股東會、走訪公司市場的投資人，所以他的投資成就遠遠超過他的老師——葛拉漢。
因後者致力於在研究室內研究數字，簡言之，你不用學複雜的統計原理，你只要同時使用「量化分析」&「質化分析」，他們就會成為你的翅膀，畢竟只有一支翅膀是飛不起來的。
「成交量」除了剛剛說的「時間滯後」的缺點外，還有就是有誤導的危險。
因為在牛市中，你也會遇到成交快速萎縮的階段（例如：2015年5月），在熊市中，你也會遇到成交快速成長的階段（例如：2018年3月）。
<strong>如果沒有先弄清楚政府的想法，很容易被數字矇蔽。
因為數字只能帶我們看到「片段的事實」，但有時「片段的事實」反而讓我們離「真相」更遠，就如同「瞎子摸象」。
簡言之，如果是我，銷售此房的時間點：3年後>明年>現在。
<strong>至於是否找人扮看房者？
建議儘量不要。
原因：除非是你的至親好友，不會多嘴，不然一旦你找人扮看房者的消息一傳出，你之後就很難用b和中介談判了。
最好的方法仍是：讓中介們卯起來帶看，即使他們帶的是虛的假的買方也無所謂，沖人氣而已。但你不要說破，揣著明白裝糊塗。
方法可以用「最後一次看房+降掛盤價+帶看紅包」等，親友出場的時間點，最好是你真的在談判時，打電話給你要拉你去談判，點到即止即可。
以上，說明完畢！
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