今日问题
学员：实际上2015年8月之前，A市二手房成交量就已经很大了，月均3万套，而现在只有1.4万套。
Art：是啊！这就是调控的目的。
学员：15年8月，实际上当时感觉主要学区房在涨，普通房子涨幅很小，但势已经起来了，我们感受到普遍的涨幅实际上是16年初，16整年的月均成交量也是三万，所以房产投资实际上不用着急的。
也就是说明年春季如果开始成交量放大，也要到半年到一年后才会反映到房价上。
Art：应该这么说，看「成交量」有个问题，就是「落后指标」。最少会落后1～1.5个月，它用来做事后检讨不错，或用来辩证自己此波的预测也行。
但它不会是主要指标，主要指标仍然是「货币政策」。
之前说过，任志强之所以会连续预测错误2017、2018的走势（他认为会大涨，涨幅超过2016），关键在于，他的mindset里，没有「货币政策」。
欧之前也是，所以他在2017的判断和任一样，不过最近他看起来调整了。在文章中首度说明了「房价」是「货币现象」的道理，两岸都曾有「数据大师」连续错误预测房价10年的纪录。
大陆是谢*忠、台湾是张*鹗。这两人根本就是双胞胎兄弟，两人的共同点是：
1.拥有最全、最新、最快的房地产统计数据
2.都曾担任政府顾问or要职，享有崇高学术地位
3.都连续开空房价十年后，好不容易看多一年，结果房价开始下跌
连错11年，其准确率之高，已经到达骇人听闻的程度。
套句台湾戴德梁行总经理颜炳立的话：「一个坏掉的钟，一天都还会准两次。能没有一次预测对，真的很不容易」。
他们两人都是好人，所以不再多说批评。但具体化他们mindset的缺陷，是我辈实务投资人必定要钻研的问题。
但其实，他们恰恰是现代金融分析&投资学分析最忠实拥护者，他们的mindset恰恰是我们在学校中所学的商学教育的主要思维。
应用在金融投资分析，很好用，应用在房地产分析，很难用，但他们不知道错在哪里。
其关键，在于过度依赖「量化分析」。
这恰恰和今年诺贝尔经济学奖得主的主张相呼应，简言之，是过度依赖「统计数字」。
之前说过，「实务中，了解一个统计数字的缺陷，才能正确的使用它」，每个统计数字，都有它「能代表」&「不能代表」的现象。
一般所谓的「专家」，多半是「数字矿工」：
只是坐在计算机前，努力挖数据，但这样做，会让你无法辨识此数字「能代表」&「不能代表」的界线，所以这种数字矿工型的专家，最后都会「看图说故事」。
唯有你亲自走到第一线，大量踩盘、大量田野调查，你才能补上这些数字的「血肉」，这个动作叫做「质化分析」。
像巴菲特当年就是第一个开始致力于参与股东会、走访公司市场的投资人，所以他的投资成就远远超过他的老师——葛拉汉。
因后者致力于在研究室内研究数字，简言之，你不用学复杂的统计原理，你只要同时使用「量化分析」&「质化分析」，他们就会成为你的翅膀，毕竟只有一支翅膀是飞不起来的。
「成交量」除了刚刚说的「时间滞后」的缺点外，还有就是有误导的危险。
因为在牛市中，你也会遇到成交快速萎缩的阶段（例如：2015年5月），在熊市中，你也会遇到成交快速成长的阶段（例如：2018年3月）。
<strong>如果没有先弄清楚政府的想法，很容易被数字蒙蔽。
因为数字只能带我们看到「片段的事实」，但有时「片段的事实」反而让我们离「真相」更远，就如同「瞎子摸象」。
简言之，如果是我，销售此房的时间点：3年后>明年>现在。
<strong>至于是否找人扮看房者？
建议尽量不要。
原因：除非是你的至亲好友，不会多嘴，不然一旦你找人扮看房者的消息一传出，你之后就很难用b和中介谈判了。
最好的方法仍是：让中介们卯起来带看，即使他们带的是虚的假的买方也无所谓，冲人气而已。但你不要说破，揣着明白装糊涂。
方法可以用「最后一次看房+降挂盘价+带看红包」等，亲友出场的时间点，最好是你真的在谈判时，打电话给你要拉你去谈判，点到即止即可。
以上，说明完毕！
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