上海商業市調特輯（19年1月版）

專題更新

本專題第一期發佈於2018年10月，相關閱讀：上海商業市調特輯（18年10月版），這是一個不錯的時間點，因為去年9月正值商場開業潮，當時有LuOne、LCM、上海世茂廣場三個重點項目先後開業，我也很榮幸和三者都取得了合作。

因此在18年10月文中自然會寫到，如果要看新項目，這三家會是首選。如今時隔三個月，感覺又到了一個不錯的推送窗口，因為就在剛過去的12月，上海又有三家相對重要的新項目開業，因此本文再次做梳理，同時也會“更新”、“補充”文中的其他選項以及圖文。

有哪些新項目值得一看？

新天地廣場、陸家嘴中心、白玉蘭廣場

當然新開業項目遠不止於此，我只是站在市調的便利性以及可看性角度，“拎”出這三家作為參考。其中新天地廣場是我個人在這一年時間裡會長期持續關注的——存量改造、女性細分市場、小而精美、社群理念、統裝設計等等元素，都是有味道的看點。

陸家嘴中心除了頗受業內矚目的老佛爺百貨尚未開業外，其餘部分已悉數完成，收穫多數同行不錯的評價，餐飲招商優勢明顯。

白玉蘭廣場目前完成度不高，值得關注的原因在於ta是北外灘首個大型商業綜合體，而北外灘又會是接下去比較“忙碌”的區域，凱德還要在附近開個來福士廣場，因此從片區來講，值得先期關注。

有哪些次新項目值得一看？

LuOne、LCM、上海世茂廣場

我覺得之前的三個新項目還是值得單獨做一趴。開業初期的市調，更多是與時俱進，看個新鮮，不僅觀者未必能完全看明白，甚至連項目自身也都在通過開業後的這半年時間進行摸索調整，引進一些新品牌，當機立斷替換掉一些明顯水土不服者。比如在這段期間內，LuOne引入了GAP、LCM有三家主力店先後開業。同時半年的時間也足夠檢驗一個團隊的運營能力，包括市場營銷、公關策略、物業管理等等方面，因此回爐覆盤一下一般不會錯。

如果只看一個商圈

靜安寺商圈：久光百貨、芮歐百貨、靜安嘉裡中心、晶品

在我看來該商圈除了欠缺一線奢侈品牌（其實不遠處就是恆隆廣場），簡直是上海商業最濃縮的核心所在。

剛升級完logo形象的久光百貨，上海最優質百貨沒有之一（綜合考慮內容和業績），零售業的代表作品，當然這也是上海商業的痛點——缺乏一家類似北京SKP這樣在百貨設計核心和業績都頂尖的作品，但毫無疑問它不應該在商業地產熱門時期受到冷落。

芮歐百貨，該商圈第二家店，久光的第一個挑戰者，在變態強的對手面前找到了自己的定位。它是打破百貨與購物中心結界的經典案例、將體驗發揮到了極致、擁有百貨的終極形態——買手製（去年新開了男裝和配飾區域）、有可能是最高人氣之一的小吃樓層，還有上海數一數二的櫥窗美陳。

靜安嘉裡中心，雖然沒有頂級奢侈品牌，但依舊是高端商業項目的典型代表，優質的品牌、設計、軟硬件，無論如何在我眼中嘉裡集團是港味十足，且做得相對均衡的開發商。

晶品，脫離於前三者的三角區競爭環境，與地鐵的連廊讓其能共享整個商圈的客群，在開局不利的情況下，與芮歐百貨類似，硬生生通過調整殺出一條“定位”，同時該項目的硬件品質位於全上海最高水平行列，且有別具一格的市場營銷操作方式，是個人認為值得很多同行參考的標的。

當然如果你在該商圈遊蕩，一不小心可能會在芮歐和嘉裡之間逛到可以算是地鐵商業的聚集地漫選，來點不一樣的體驗。

如果只看一條商業街

南京西路

可以說是上海最有走頭的商業街了，這其實是靜安寺商圈的延伸，因為從靜安嘉裡中心往東，不多久就能到食物鏈頂端的恆隆廣場，雖然梅泰恆商圈的輝煌已成歷史，但店依舊客觀存在，如果你和我一樣喜歡看百貨細節，那不要錯過梅龍鎮伊勢丹，日系百貨始終值得玩味。

最後，雖然南京西路一直會延伸到新世界百貨，但我建議逛到興業太古匯為止（坐等新世界百貨大調整），後者當然是近年開業、來上海考察的朋友不會錯過的一站，星巴克烘焙工坊可以是該商業街考察或旅行的最終小憩點。

如果要看商業街

南京西路、淮海中路、南京東路

南京西路上一趴已經有聊過。而在18年10月文中，我沒有把南京東路寫進來，但本文加上ta，主要因為上海世茂廣場以及一百商業中心均已調改完成，撇開優劣，作為市調而言值得一看；另外之前有朋友吐槽說南京東路上沒有一線奢侈品，個人不敢苟同，原因在於從定位來講現階段確實還無法吸引到一線品牌扎堆入駐，另一方面其實新世界大丸百貨是有的，同時該項目的化妝品氛圍和業績也越來越好，綜合下來，南京東路的可看性會愈發提高。

淮海中路，老牌商業街，雖然近幾年稍顯疲態，但由於iapm、K11以及最新的新天地廣場的存在，在東西兩端生撐起這條街的看點。除此之外，UNIQLO、MUJI旗艦店這樣的單品牌也可以成為緩衝點。最後，連卡佛，不要錯過這則商業之美的頂級表現案例。

如果要看商圈

徐家彙、五角場

雖然我們也能說南京西路為商圈，但個人認為徐家彙、五角場最具“圈”像。你能感受到在一個大街口不同項目是如何競爭及共存的。五角場的下沉式廣場打通了幾個街角，徐家彙則正期望通過天橋對各個項目進行“聯結”。

但由於港匯恆隆廣場正在改造中，因此現在並非去徐家彙的最佳時間點，過一兩年絕對會令人興奮；反倒是對新品牌接納度頗高的美羅城彰顯活力。如果你有其他選擇，我覺得可以暫緩。

從商業的優質程度而言，五角場商圈能帶給你的啟發不會太多，這裡有的是沒完沒了的客流，如果你的項目選址也有如此先天優勢，倒可借鑑一番。同時五角場萬達、百聯又一城、以及較新的合生匯三個迥然不同的商業項目各自怎麼做也可走馬觀花。這裡有個彩蛋——大學路，如果天氣好，一定要去。

如果要看優質的以家庭及親子為主導的項目

浦東嘉裡城、虹橋南豐城

以家庭、親子為主的項目其實不計其數，但優質的，目前我依舊選這兩家。浦東嘉裡城定位方面在市場中一直是佼佼者，幾乎是零差評項目，可以看小而精如何做氛圍，看展會對項目的影響幾何。

虹橋南豐城幾乎是整個上海唯一持續不遺餘力執行以兒童IP主導客群的商業項目，將“得兒童者得家庭”表現得淋漓盡致，相對而言體量有優勢。

當然這兩個項目各自離得較遠，會在路途上有所消耗，因此正常情況下，我覺得在考察商圈時就近選擇其一即可。

如果你去虹橋南豐城，得去尚嘉中心和百盛優客城市廣場；如果你去浦東嘉裡城，也可以順道去一下LCM。

如果要看辦公客群為主的項目

無限極薈+湖濱道、尚悅灣

其實絕大多數項目都有辦公樓支持，因此這裡列舉的案例有幾個共性——不直接連通地鐵，週中中午飯點是客流高峰，如果沒有主題活動，週中客流甚至可能大於週末。

雖然湖濱道在家庭親子方面也做了很多工作，但其所在選址畢竟擁有大量辦公群體，它與鄰居無限極薈一起可以看為一個整體。我不認為它們提供了做辦公客群的模板，因為本身也不只是做這個定位，但類似無限極薈的眾多健身細分業態、增加小餐飲等，也確實是迎合辦公客群所為，值得一看。

尚悅灣作為前年開業的新項目，想象空間尚有，據說還會引入免稅店，但目前而言依舊還是以辦公客群為主。

如果要看年輕時尚潮流定位項目

來福士廣場、美羅城

前者偏時尚潮流，是該領域定位的品牌首選地之一，更多是以品牌招商來作為定位導向；後者則更偏年輕端，主題街區的打造更是體現氛圍和話題導向，兩者品牌定位有些許差異，但確能堪稱上海最具活力地標。

美羅城作為徐家彙商圈之一，上文已有提及，目前可能能連帶看的也就是調整中的港匯了；而來福士廣場，一旁可以走到上海世茂廣場，8號線乘一站可到靜安大悅城。

如果你是大悅城迷

靜安大悅城、長風大悅城

不吹不黑，得益於在全國範圍內的號召力和話題性，很多來考察的朋友都會把大悅城作為預留對象之一。這當然沒有問題，我的建議是，選擇商場有活動的時候來看，才能看到大悅城的核心賣點所在。

靜安大悅城目前只能說自成商圈，如上文所述，如果前往，大可一站路回到人民廣場主流商圈，更多項目可看；而長風大悅城由於尚不通地鐵，因此建議看完後打車到天山商圈，順便光顧一下上文提到的虹橋南豐城等項目。

如果要看主題街區

世紀匯、靜安大悅城、長風大悅城、美羅城、合生匯、K11

大悅城在這個領域是業界icon；而美羅城作為每個樓層均有一主題的項目，堪稱主題商場；合生匯之所以入選，在於其“城市集市”品牌在主題性上的出色案例；世紀匯1192弄的橫空出世，刷新了我對主題街區的認知，如果你來上海只看一個主題街區，請去1192弄。

K11的美麗物·境雖然不是街區，但在主題性的塑造方面同樣出類拔萃。

連卡佛、芮歐百貨、伊勢丹、高島屋、BFC、新天地廣場

設計層面，統裝考驗對商業項目的操盤水平，這是百貨的領域，我所推薦的大多均為優質百貨，即使在業績表現上未必都出彩。

其中連卡佛上文有說到，是商業之美的集合；芮歐百貨則有其Assemble by Réel，伊勢丹和高島屋兩家日系商場則在部分品類上仍在不遺餘力地貫徹統裝方案；BFC的薇襄·精緻生活則是貢獻了一出精緻統裝案例；最新出爐的新天地廣場4、5兩層的Social House區域，則是統裝結合理念的最前沿玩法，個人覺得還蠻難“讀懂”，建議集合我的完整探班文來感受。

如果走2號線沿線

婁山關路、中山公園、靜安寺、南京西路、人民廣場、陸家嘴、東昌路、世紀大道

我平時大多都是地鐵出行，如果你也願意嘗試一下上海的地鐵，首選2號線，在這裡你可以看到——

婁山關路：百盛優客城市廣場、虹橋南豐城、尚嘉中心；

中山公園：龍之夢購物公園、長寧來福士；

靜安寺建議步行到南京西路：就是我上文提到的那些；

人民廣場：來福士廣場、上海世茂廣場；

陸家嘴：ifc、正大廣場；

東昌路：陸家嘴中心（雖然直通9號線，但2號線出去也不遠）、八佰伴；

世紀大道：世紀匯、百聯世紀。

如果走1號線沿線

徐家彙、陝西南路、黃陂南路、人民廣場

相對而言1號線的內容就少了許多，這也是我之所以會把南京西路作為首選推薦的原因。

徐家彙：上文已提過；

陝西南路：iapm、淮海百盛、巴黎春天（據說也要大調），但兩家百貨的魅力得看他們自身造化了；

黃陂南路：K11、新天地廣場、新天地；

人民廣場：與2號線一致。

如果看頂級定位商場

恆隆廣場、ifc、尚嘉中心

推唯有的三家擁有LV的項目足夠有說服力了吧。 當然三者各有玩味，恆隆全面高冷；ifc綜合性最強；尚嘉中心前期定位高，如今調整下沉。不久之後會有更多擁有LV的項目加入進來。

如果要看存量改造商業項目

長風大悅城、上海世茂廣場、新天地廣場

在我做18年商業話題關注度投票的時候，存量改造項目獲得了最高票數，也就意味著這確實是如今的業內關注重點，所以有朋友問我有什麼值得看的改造項目也就不足為奇。但問題在於，如果你只是來看一個改造後的商場，其實很難看出個所以然，必須要有前後對比，才有借鑑意義。因此這一趴我只能推薦自己寫過的三個項目，長風大悅城，上海世茂廣場以及新天地廣場，希望能給到一些幫助。

如果要看開放式商業項目

新天地、金橋國際商業廣場、大寧國際商業廣場、龍華中路地鐵站商圈、瑞虹天地、上生·新所、各種裡、各種坊

傳統開放式商業項目，自然會首推新天地，以及兩個人氣頗高的“國際商業廣場”，但考慮到這些項目其實都已為人熟知，所以可看性其實並不高。反倒是龍華中路地鐵站正大樂城、徐匯綠地繽紛城、保利時光裡三個均為開放式項目會挺有意思；如果考慮到品質和特色，那瑞虹天地則是首選；上生·新所作為去年的網紅案例，值得稍作長期觀察；最後值得一提的是如今各種“裡、坊”越來越受到消費者青睞，豐盛裡、幸福裡、永平裡、衡山坊、思南公館、FOUND158等等，能從中感受到這個城市的活力。

但這些項目由於交通、可複製性、商業性等各種因素，如果不是特定需求或者時間充裕，非必選項，因為你會有所感觸，但未必會收穫頗豐。如果對主流項目駕輕就熟，則可以多看這些，當然衍生的還包括各種特色小街。

如果要看一站式大型綜合體

閔行三姐妹、環球港、LCM

前者是七寶萬科廣場、萬象城、維璟廣場（原怡豐城）。

一站式大項目幾十萬方，看起來實在太累，因此我推薦比較近的三家，三公里的距離可以用打車解決。七寶萬科廣場是我個人認為綜合水平最為均衡的項目之一，尤其在設計和規劃上堪稱將體量“弱化”得最好的案例；萬象城則由於華潤之號召力，本身就受到全國同行的關注；維璟廣場相對弱，看易主後會有什麼變化，由於離前兩者較近，可以一併看，主要可關注其頂層露天空間的打造。

環球港則是少有的兼具體量和人氣的項目，同時由於開業前期的定位偏差，讓它在不斷的調整過程中，反而體現出韌勁，這是我推崇的一大原因。LCM則是此名單的新晉者，我個人認為是浦東地區在該領域的代表作品。

虹橋天地、龍湖虹橋天街

個人其實蠻推崇虹橋天地，擁有瑞安的一貫品質、有值機等極為特殊的服務，也有“怎樣吸引周邊大客流”的困境，正常情況下考察的交通成本比較高，但如果正好在虹橋樞紐往來，那可以一去，是一個具有思考點的項目；當然可以一併看一下龍湖天街，該項目最近引入了不少大型體驗業態，轉型過程值得關注。

如果看主題特色項目

瑞虹天地月亮灣

之前這一趴還有西康189弄，與瑞虹天地月亮灣一樣，是以音樂為特色的項目，但做主題特色是很難的，前者也在尋求更務實的轉型之路，暫時弱化了音樂主題，因此忍痛移除；後者則依舊在堅持，我相信很多項目在“差異化”道路上也會有如此嘗試，但任何專業細分領域的定位，都需要有強大的資源作為運營支撐。

如果要看迷你型項目

凱德·星貿、西康189弄

純粹說明一件事——商業項目能做到多小，屬於獵奇性考察點所在。

如果要看藝術定位項目

K11、保利時光裡、證大喜瑪拉中心

K11不用贅述、其實證大喜瑪拉雅中心一樣走的是藝術路線，只不過各種原因未能發揮出色；而保利時光裡則是迎合了西岸文化氛圍，走上了藝術文創路。三者雖然都能冠以藝術標籤，但除了K11是真的做成外，另兩家各有各痛點，由此可見藝術這類高門檻細分定位並非能夠隨意駕馭。

如果看屋頂空間

長風大悅城、靜安大悅城、K11、BFC、興業太古匯、萬象城、維璟廣場

每次說到屋頂空間我會說“標配”兩字，由於氣候等各種因素，真正運營起來的很少，如果你一定要看，兩個大悅城是值得一看；另外有些商場會在屋頂花園做活動，例如K11、興業太古匯、BFC等，如果你來考察期間正好有活動，不如前往一探。

如果看長動線項目

興業太古匯、萬象城、環球港、世博源

我沒算過這幾個項目單條動線誰最長，當卻都是極具辨識度的長條形動線項目，這類其實在規劃上頗具難度，因為線性，我們需要為興業太古匯LEGO所在的選址找一個合理的解釋？萬象城品類間的規劃是否生硬？世博源名義上的分區和實際上的效果幾何？總之個人認為這類項目比較難做，甚至如果做內容的話比較難寫，但若你的項目也是類似的結構，到上海來市調的話，這幾個值得參考。

如果要看地鐵商業

地鐵廊、LINE plus線尚加、聚集地漫選、太平洋森活廣場

過去的地鐵商業，接地氣為主，品牌定位構成為輔，地鐵商業由於南京西路站地鐵廊即將對外開放，也使得該領域可以作為一趴來觀察。通過對比，能看到不同的有趣案例：徐家彙站LINE plus線尚加是東急電鐵的第一個作品；江灣體育場站太平洋森活廣場出乎意料地獲得了巨高人氣；靜安寺站聚集地漫選在不斷摸索。ta們有不同的側重——零售、餐飲、設計師品牌等等，如果你也做地鐵商業，可以一看。

如果只看一個項目

iapm

兩年後不知道誰會佔據此位，但目前為止客觀而言，從商業本質層面，從各種維度綜合判斷，我投iapm一票。

如果只看一個今年的全新開業項目

南翔印象城MEGA

今年可能不會是太令人興奮的一年，港資開發商沒有動作，看我們內地開發商發力了，南翔印象城MEGA作為印力最投入作品，加上之前七寶萬科廣場、三林印象城等項目背書，有理由對這個一站式大型綜合體有所期待。

如果只看一個今年的存量改造項目

上海萬象時代廣場

存量改造確實不容忽視，淮海中路上的淮海劇匯毫無疑問也是個非常值得看的項目，但就我個人而言，位於八佰伴對面的上海萬象時代廣場會是我所有今年開業的項目中最關注的一個，因為在專業層面看點太多，這裡就不贅述了，坐等。

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