我們知道，對於絕大多數人來說，購買商品房和貸款似乎已經成為密不可分的關聯產品。儘管現在不少人都有住房公積金，但是公積金貸款是有額度限制的，特別是一二線城市，能夠通過住房公積金貸款就能滿足購房需求的少之又少，於是乎我們不得不再做補充——申請住房商業性貸款。
不少朋友都有這種感覺，成功申請住房貸款比較難，今天小編就和大家聊聊，話題分為兩部分，一是常識普及，二是通過技巧。之前的文章中我們有專門介紹了住房公積金貸款這塊，所以這篇文章我們只說住房商業性貸款。
個人住房商業貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。
這裡需要注意兩個問題，一是商業貸和公積金貸不同，它的發放主體是銀行，和公積金中心關係不大；而是儘管這是一筆信用貸款，但是在還清之前，房產的所有權還是歸銀行。
住房商業貸款適用對象：沒有購買公積金的；購買了公積金但是不符合公積金貸款條件的；申請公積金貸款但是金額不夠的。
住房商業貸最高額度為購房合同顯示總價或房產評估價值的70%，最高申請期限為30年。基準年利率為期限在一年以內的4.35%；1-5年的4.75%；5年以上的4.9%。申請年齡要求：男性18—65歲；女性18—60歲。目前住房商業貸的主流還款方式為等額本息和等額本金兩種，如何選擇，具體看個人，不明白的朋友可以看回之前文章，有專門介紹還款方式選擇這塊的。
最高額度和最高申請期限是指銀行這項業務可以申請的最高額度和期限，不是每個人都能申請，影響因素包括：申請人資質、是否是首套房、房產位置等等；另外銀行會在購房合同總價和房產估價中選擇數額更低者作為房產實際價值標準。
期限這塊，最起碼條件為：申請人退休年齡+5年—目前年齡，也就是說一名40歲的男士，最高可申請期限為60+5-40=25年。
基準利率為央行的規定，銀行自己可以上下浮動，目前是不做具體的浮動期間限制。一般來說行情好的時候，上浮20%是很正常的事情，行情不好的時候，利率打折也很常見。需要注意的是，住房商業貸款中的浮動利率，指的是央行基準利率浮動，而不是銀行自己可以隨意調整，並且如果購房時利率是基準利率的多少倍，那麼基準利率浮動後依然是多少倍。 比如購房時基準利率4.9%，銀行上浮10%，也就是5.39%，五年後，基準利率下降為4.5%，你需要支付的利率是4.5%*（1+10%）=4.95%。
目前有些城市和銀行放款申請年齡方面的限制，比如男性延續到70歲之類的，這個具體可以諮詢申請銀行。
申請條件：
1、身份合法。中國公民和外籍人士都可以，但是不能是黑戶和無效身份證明。
2、徵信良好。一般來說徵信出現以下幾種情況就很難通過了：最近三個月內有逾期、最近1年有2或累計逾期超過3次、最近2年有3或累計逾期超過6次。對於徵信查詢次數也有嚴格要求，沒什麼事在申請房貸前三個月不要查徵信。
3、有合法工作和穩定的收入來源。合法工作證明這塊，上班族提供的是工作證明、股東和法人提供的是持股協議書或營業執照；收入來源的穩定性一般指可核實的穩定收入：比如代發工資、固定轉賬、個稅繳納等等。
4、已經簽訂有效的購房合同而且支付了規定的首付款或在銀行存入規定的首付款存款。
5、發放貸款銀行固定的其他條件。
住房商業貸款辦理流程：
1、填寫申請表，提交資料。
需要提交的資料包括：貸款申請人、配偶、共同借款人、產權共有人的身份證證明文件；申請人戶口和婚姻證明文件；申請人工作和收入證明材料（工薪族提供工資流水或固定轉賬流水；個體戶和法人、股東提供常用卡流水、納稅證明和營業收入證明等）；購房合同和首付款收據；首套房的還需要去房管局開具無房證明文件；開發商收款賬戶（一手房）或原有產權證明文件（二手房）。
2、銀行審核。從初審到複核完成一般需要30天左右，有些情況會更久，比如資料不齊全，比如資質較差等。
3、銀行出同貸書，辦理抵押、過戶手續，交易中心出產證、銀行取回他項權利證明，銀行放款。
注意事項和通過技巧：
1、有些朋友想提高貸款額度，於是在房產價值評估方面做文章，特別是購買二手房的，這確實有一些幫助，但不大，銀行也有自己的評估體系，相差超過20%，都會選擇慎重放款，這樣不僅沒有得到想要的額度，原有額度也保不住。還有一些朋友想通過陰陽合同的方式提高額度，這就更大風險了，分分鐘會受騙。
2、徵信和負債方面。一定不要逾期，不要隨便查詢徵信，申請住房貸款前三個月一定不要申請信用卡、信用貸款和小額貸款之類的，這樣會讓徵信很不好看。如果徵信有小問題，比如一年2，但是金額不大，最好跟逾期的銀行溝通協商，開個非惡意欠款證明，然後去人民銀行看能不能處理，就算不能，這個證明也是有很大作用的。
負債方面，申請前三個月最好把所有的信用卡還清，對於那些沒有什麼用處的信用卡都銷戶（很多銀行把信用卡額度作為潛在負債計算），有什麼貸款的，有能力的話，也提前還清，保持在申請當月的負債總額不要超過5000元。
3、儘可能提供更多財產和收入證明。財產指的是固定資產方面，比如車、住房、商鋪、寫字樓等，收入指的是除主要收入來源以外的固定收入，比如租金收入、固定分紅之類。
4、一般來說銀行都需要申請人同時購買一份保險，雖然這是捆綁享受，不符合規定的，但是如果你不購買，銀行批款的概率也會大大降低，這個除非資質特別好，不然儘量不要抬扛。
5、不同銀行在利率、門檻要求方面有所不同，一般來說外資銀行房貸利率較低，但是對徵信和資質要求較高，額度也限制比較明顯。所以一定要根據自己的條件和需求，做一個選擇和對比。
6、手機號碼使用時間和實名制時間的長短也很重要，經常更換手機號碼，或者實名制時間較短的申請人，會讓銀行覺得穩定性較低，自然會在放款方面更加謹慎。
7、已婚人士申請住房商業貸款，不管一個人申請還是兩個人申請，配偶的徵信、負債和收入都有很大影響，所以不能只是提前塑造自己的資質，而忽略了對方資質。如果實在沒方法，一定要讓資質更好一方作為申請人或主申請人。記得資質要求，徵信優先，然後到工作單位，最後才到收入和其他。
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