我们知道，对于绝大多数人来说，购买商品房和贷款似乎已经成为密不可分的关联产品。尽管现在不少人都有住房公积金，但是公积金贷款是有额度限制的，特别是一二线城市，能够通过住房公积金贷款就能满足购房需求的少之又少，于是乎我们不得不再做补充——申请住房商业性贷款。
不少朋友都有这种感觉，成功申请住房贷款比较难，今天小编就和大家聊聊，话题分为两部分，一是常识普及，二是通过技巧。之前的文章中我们有专门介绍了住房公积金贷款这块，所以这篇文章我们只说住房商业性贷款。
个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。
这里需要注意两个问题，一是商业贷和公积金贷不同，它的发放主体是银行，和公积金中心关系不大；而是尽管这是一笔信用贷款，但是在还清之前，房产的所有权还是归银行。
住房商业贷款适用对象：没有购买公积金的；购买了公积金但是不符合公积金贷款条件的；申请公积金贷款但是金额不够的。
住房商业贷最高额度为购房合同显示总价或房产评估价值的70%，最高申请期限为30年。基准年利率为期限在一年以内的4.35%；1-5年的4.75%；5年以上的4.9%。申请年龄要求：男性18—65岁；女性18—60岁。目前住房商业贷的主流还款方式为等额本息和等额本金两种，如何选择，具体看个人，不明白的朋友可以看回之前文章，有专门介绍还款方式选择这块的。
最高额度和最高申请期限是指银行这项业务可以申请的最高额度和期限，不是每个人都能申请，影响因素包括：申请人资质、是否是首套房、房产位置等等；另外银行会在购房合同总价和房产估价中选择数额更低者作为房产实际价值标准。
期限这块，最起码条件为：申请人退休年龄+5年—目前年龄，也就是说一名40岁的男士，最高可申请期限为60+5-40=25年。
基准利率为央行的规定，银行自己可以上下浮动，目前是不做具体的浮动期间限制。一般来说行情好的时候，上浮20%是很正常的事情，行情不好的时候，利率打折也很常见。需要注意的是，住房商业贷款中的浮动利率，指的是央行基准利率浮动，而不是银行自己可以随意调整，并且如果购房时利率是基准利率的多少倍，那么基准利率浮动后依然是多少倍。 比如购房时基准利率4.9%，银行上浮10%，也就是5.39%，五年后，基准利率下降为4.5%，你需要支付的利率是4.5%*（1+10%）=4.95%。
目前有些城市和银行放款申请年龄方面的限制，比如男性延续到70岁之类的，这个具体可以咨询申请银行。
申请条件：
1、身份合法。中国公民和外籍人士都可以，但是不能是黑户和无效身份证明。
2、征信良好。一般来说征信出现以下几种情况就很难通过了：最近三个月内有逾期、最近1年有2或累计逾期超过3次、最近2年有3或累计逾期超过6次。对于征信查询次数也有严格要求，没什么事在申请房贷前三个月不要查征信。
3、有合法工作和稳定的收入来源。合法工作证明这块，上班族提供的是工作证明、股东和法人提供的是持股协议书或营业执照；收入来源的稳定性一般指可核实的稳定收入：比如代发工资、固定转账、个税缴纳等等。
4、已经签订有效的购房合同而且支付了规定的首付款或在银行存入规定的首付款存款。
5、发放贷款银行固定的其他条件。
住房商业贷款办理流程：
1、填写申请表，提交资料。
需要提交的资料包括：贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证证明文件；申请人户口和婚姻证明文件；申请人工作和收入证明材料（工薪族提供工资流水或固定转账流水；个体户和法人、股东提供常用卡流水、纳税证明和营业收入证明等）；购房合同和首付款收据；首套房的还需要去房管局开具无房证明文件；开发商收款账户（一手房）或原有产权证明文件（二手房）。
2、银行审核。从初审到复核完成一般需要30天左右，有些情况会更久，比如资料不齐全，比如资质较差等。
3、银行出同贷书，办理抵押、过户手续，交易中心出产证、银行取回他项权利证明，银行放款。
注意事项和通过技巧：
1、有些朋友想提高贷款额度，于是在房产价值评估方面做文章，特别是购买二手房的，这确实有一些帮助，但不大，银行也有自己的评估体系，相差超过20%，都会选择慎重放款，这样不仅没有得到想要的额度，原有额度也保不住。还有一些朋友想通过阴阳合同的方式提高额度，这就更大风险了，分分钟会受骗。
2、征信和负债方面。一定不要逾期，不要随便查询征信，申请住房贷款前三个月一定不要申请信用卡、信用贷款和小额贷款之类的，这样会让征信很不好看。如果征信有小问题，比如一年2，但是金额不大，最好跟逾期的银行沟通协商，开个非恶意欠款证明，然后去人民银行看能不能处理，就算不能，这个证明也是有很大作用的。
负债方面，申请前三个月最好把所有的信用卡还清，对于那些没有什么用处的信用卡都销户（很多银行把信用卡额度作为潜在负债计算），有什么贷款的，有能力的话，也提前还清，保持在申请当月的负债总额不要超过5000元。
3、尽可能提供更多财产和收入证明。财产指的是固定资产方面，比如车、住房、商铺、写字楼等，收入指的是除主要收入来源以外的固定收入，比如租金收入、固定分红之类。
4、一般来说银行都需要申请人同时购买一份保险，虽然这是捆绑享受，不符合规定的，但是如果你不购买，银行批款的概率也会大大降低，这个除非资质特别好，不然尽量不要抬扛。
5、不同银行在利率、门槛要求方面有所不同，一般来说外资银行房贷利率较低，但是对征信和资质要求较高，额度也限制比较明显。所以一定要根据自己的条件和需求，做一个选择和对比。
6、手机号码使用时间和实名制时间的长短也很重要，经常更换手机号码，或者实名制时间较短的申请人，会让银行觉得稳定性较低，自然会在放款方面更加谨慎。
7、已婚人士申请住房商业贷款，不管一个人申请还是两个人申请，配偶的征信、负债和收入都有很大影响，所以不能只是提前塑造自己的资质，而忽略了对方资质。如果实在没方法，一定要让资质更好一方作为申请人或主申请人。记得资质要求，征信优先，然后到工作单位，最后才到收入和其他。
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