今天看到劉曉博寫的關於對河南省的分析，有興趣的朋友可以找劉曉博說財經公眾號看全文。看完大咖的文章後筆者根據一些數據談談對鄭州的看法，供朋友們參考。
1，關於人口增速，18年的常住人口增速大概1.6%，沒有5.4%那麼高。但是在二線城市還是比較突出的。主要人口流入還是本省人口為主，起到轉化整個河南省城市化率的作用。
2，鄭州在全省的地位遙遙領先，今年GDP過萬億。但是無論社融增速還是本外幣存款餘額，以及地方財政和主要二線城市還是有差距的。整個河南省其他地市數據一般，也限制著流入人口的購買力，和經濟強省的流入購買力差距較大。
3，人口密度達1300多，說明目前先發展新區四環內是有必要的。目前老城區醫院學校都在辦分部，市場在外遷，但是城改落地後會加大小區域的密度。關於城改的優缺點上篇文章介紹過。
4，小學生增速高，說明人口流入年輕人剛需多，符合目前的房地產方向，也說明目前剛需為目前的主要購房群體。
5，鄭州房地產依賴度很高，在全國排前三，全省第一。說明鄭州對土地財政依賴度太高，土地供應量太大，賣地太激進。從城市投資的角度看，有一定的風險。如果人口流入慢，就有可能造成庫存加大。這也是筆者一直呼籲的鄭州需要對調控政策微調的原因。要麼供地節奏控制一下，要麼放鬆外地人的購房需求。具體怎麼落地還要看政策了。
第三產業佔比高，說明消費佔比較大，消費佔比高說明城市活力比較大。第一產業佔比低，缺乏成規模的製造業的貢獻。
6，兩軸之一的京港澳高速未來有可能會像連霍高速一樣成為市內高速路，鄭州目前缺乏一二線這樣的市區內高速道路來分流和擴大城區面積。以前鄭州城區面積過於保守。
7，港區定位屬於雙城模式，定位國家級空港。未來隨著規劃落地，以及坊間流傳的鄭開新區的規劃，東南是城市發展的主方向。
8，環鄭大都市區概念還停留在規劃上，首先鄭州要成長為大都市後才會有大都市區環鄭的紅利，否則還是考慮鄭州不要考慮在環鄭買房。
9，鄭州和各地市房價相比，正常情況下鄭州房價應該是地市房價的兩倍。如果相差太多，不是地市房價貴就是鄭州房價相對還處於低位。目前地市房價很多都快破萬了，縣城更是5000以上了，筆者上篇文章專門說了返鄉置業的話題。
10，2019年鄭州市發佈建設國家中心城市重大項目庫入庫的項目總投資超過四萬億。可以說鄭州市為了建設國家中心城市投入了巨資，一方面地方財政在持續投入，也就意味著目前的土地財政依賴度還會繼續，鄭州還處在一個高速發展建設期，房地產也會繼續發展。只要把握好人口流入與供地的平衡，鄭州房價後期的基本面還是很好的，也進一步明確了整個河南只有鄭州的房產投資價值最大，至於鄭州的區域投資價值回頭專門寫一篇供大家參考。
上篇文章有一個數據是鄭州首次入圍節前瘦身城市之列，有大部分新鄭州人已經回到了老家。今天就是除夕了，筆者在鄭州祝福各位新春快樂，闔家幸福！
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