2018年,淄博樓市經歷了太多的事情,從年初的地王大戰和限價限轉,到年中的集中開盤,再到下半年樓市入冬,這些樓市大事件無一不深深影響了淄博樓市和購房者。今天,淄博買房整理了2018年度淄博樓市十大關鍵詞,讓我們用這些極具代表性的詞語來回憶淄博樓市這一年。
關鍵詞一
限價限轉
2月13日,距離農曆春節還有三天的時間,淄博市忽然發佈了《淄博市人民政府辦公廳關於建立淄博市房地產市場調控聯席會議制度的通知》,給年前的樓市來了最後一記重擊。《通知》提出淄博市確定建立房地產市場調控聯席會議制度,負責統籌協調全市房地產市場調控工作及其他一系列問題。
《通知》首頁
最關鍵的是,該份通知首次提出對淄博新區部分區域開始實行限價限轉政策。從《通知》中給出的範圍來看,新區魯泰大道以南、和平路以北、世紀路以西,濱萊高速以東的區域皆在限價限轉範圍之內。其中除北京路以西、上海路以東這一新區核心區域無限價要求外(五年內限轉),其他區域要求新建普通商品住宅預售均價控制在8000元/㎡-12000元/㎡之間,三年內限轉。同時,以上限定新建普通商品住宅預售均價區域的項目,地下車庫、車位價格不得高於13萬元/個,儲藏室價格不得高於2100元/㎡,全(精)裝修按成本計價出售。
限價限轉區域圖
不出所料,這份《通知》發佈後立即在樓市引起了激烈的討論。輿論普遍認為這是政府職能部門對於樓市最重要的干預手段,可以有效遏制房價的無序上漲,將房屋的定價權收回職能部門手中,也能避免自主性過大的開發商趁勢要價的情況惡化。不過也有購房者認為這所謂的“限價限轉”只是政府為平息市民對於房價持續增長的憤怒,具體成效可能不大。
實際上在經歷過2018年後我們可以看到,政府確實對於限價限轉政策進行了貫徹和落實,限價範圍內新開項目基本都按照限價條件進行了定價,雖然部分精裝產品要高於限價,但也在《通知》要求的範圍之內。在政策施行之初還出現了部分項目因提報價格不符合要求被房管局駁回的情況。
而從結果上看,在實行限價限轉政策後達到了很多人的預期,淄博西區的房價確實得到了一定程度的控制。特別是作為淄博樓市的風向標,西區房價指數的日趨平穩也使的主城區整體的樓市趨穩。所以,“限價限轉”政策作為2018年度最關鍵的關鍵詞也算是實至名歸。
關鍵詞二
地王
1月份,在新年剛開始的一個月裡,淄博樓市就已經炸響了一顆驚雷。民泰置業以237863萬元的價格成功摘牌齊盛湖儲張004-01地塊,每畝單價1324.72878萬元,摺合樓面價11039.4065元/㎡,溢價率256.7%!而由恆興茂業(金科·集美嘉悅地塊)創下的909萬/畝的單價紀錄不到一個半月就宣佈作古。
一月淄博住宅地塊成交信息
不過,新晉地王儲張004-01地塊更加“短命”,在稍後的競拍中,同板塊的儲張004-03號地塊被天煜置業競得,總成交價118590萬元,摺合每畝單價1351.80萬,再創淄博樓市新高。而在第二天,民泰置業再以96491萬元的價格拿下儲張004-02號地塊,摺合單價1351.61萬/畝,成為淄博第二高。
短短兩天的時間內,齊盛湖板塊三宗土地成交單價全部突破1300萬/畝,將淄博地王的標準抬高了400萬/畝,並且創造了43億元的土地出讓金,這在淄博歷史上是絕無僅有的,相信短期內也很難會有人能打破這個記錄。
而繼齊盛湖板塊後,紅蓮湖、經開區等區縣的新地王也在這一年裡誕生。不得不說,能夠憑藉重金奪得地王確實是開發企業資金實力的體現,而後續如何打造符合“地王”身價的產品也考驗著各個房企的開發能力。不過,對於眾多普通購房者來說,“地王”這個概念則意味著“買不起”、“不考慮”和“拉動房價”。這其中的冷暖,也只能獨自體味。
關鍵詞三
大牌駕到
從2017年開始到2018年上半年,包括富力、萬科、保利、金科、世茂、中南、新城等國內多家一線大咖陸續進駐淄博,而碧桂園、恆大等深耕淄博多年的房企也沒有停止繼續開發的腳步。
一時間,淄博境內同時有十數個頂級房企開發新項目。眾多品牌房企在這一年中駐紮淄博,更要深耕淄博,“與淄博共美好”。品牌,也成為了這場“淄博爭奪戰”中最關鍵的因素之一,淄博樓市的“品牌元年”也在這大牌駕到的一年中正式開啟。
品牌,作為一個開發企業的價值體現和識別系統,究竟怎樣發揮自身的品牌優勢才能體現品牌價值,才能保持客戶的忠誠度呢?淄博買房2018品牌價值房企展播也將持續為您關注。
關鍵詞四
開盤潮
據淄博樓盤網統計,2018年淄博主城區新建項目超過30個,其中僅新區規劃或新建樓盤就超過10個。在市場競爭壓力劇增、資金回籠壓力不斷加大和企業高週轉要求等背景下,儘早出貨成為了各個項目的當務之急。於是,從2018年中旬開始淄博樓市迎來了一股爆發式的開盤,各個項目你方開罷我登場,都在盡力消化房源,將蓄客轉化為業績。從統計的數據來看,5月-10月淄博各項目開盤次數超過20次,釋放房源近萬套,不過最終的結果仍不盡如人意,部分項目由於自身定位和產品的問題,庫存積壓嚴重。
金科·集美嘉悅開盤現場
另外,目前淄博還有多個項目因為公司規劃、資金不到位或工程進度跟不上營銷節奏等原因未開盤甚至未開工。部分項目在周邊同期拿地項目已開盤良久後仍未有任何銷售信息流出。
淄博部分新項目信息
關鍵詞五
買方市場
2017年,在國家去庫存政策和貨幣化安置政策的雙重發力下,大量的熱錢湧入樓市,整整一年的時間淄博樓市基本都處於供不應求的狀態。面對著巨大的購房需求和開發商捉襟見肘的供應量,淄博樓市一直處於開發商佔主導的賣方市場中。
不過,進入2018年後,由於大量新盤集中入市給市場填補了空缺,導致淄博樓市中買賣雙方的角色也發生了互換,購房者終於可以平心靜氣的挑選心意的房源。
關鍵詞六
精裝
其實精裝這一概念早已進入淄博多年,不過也就只有恆大一家獨大。而在今年,精裝似乎已經成為了各個項目的標配,一線房企更是皆選擇精裝交付。當然,精裝除了彰顯各個項目的品牌理念外,增加產品自身的競爭力和附加值似乎才是各個開發商樂此不疲搞精裝的根本目的。特別是在“限價限轉”政策實施後西區各項目的售價基本被鎖定,也就只能通過政策允許的“精裝交付”來抬高自身售價,最終為精裝買單的還是購房者們。
不過,雖然精裝直接抬高了淄博人的置業成本,但也給購房者們更多不一樣的體驗。以前所謂的“精裝”實際上是“全裝修”,只能做到“拎包入住”,而現階段的“精裝”則將軟裝、智能人居、選配等更新穎、更人性化的裝修理念和居住體驗帶到了淄博人的視野中來。
關鍵詞七
韭菜
“割韭菜”,曾是股市用語,意思是在一部分股民賠本離場後新生力量又加入股市,就像割韭菜一樣割一茬長一茬,是股民們的一種自嘲和無奈。而在今年,這個詞卻悄然流入樓市,購房者也成為繼股民後的又一種新“韭菜”。
2017年以來,在樓市大火的背景下,淄博樓市也出現了一輪又一輪的韭菜,前赴後繼的進入樓市買房置業,將全部身家放在一套房子裡。即使今年下半年來淄博樓市開始下行,但對於已經將“買房成家”植入到骨子裡的購房者來說,相信仍舊會有一茬又一茬的“韭菜們”持續維持著樓市的繁榮。
關鍵詞八
火車站
作為淄博最新興起的板塊,火車站南廣場目前仍處在最初期的階段。不過,作為淄博市的一號重點工程來說,火車站南廣場已經足夠引起購房者的注意。
南廣場項目未來建成後將會成為淄博最重要的交通樞紐,包括鐵路、公交、軌道交通和出租車等多種交通形態會於此匯聚,這也意味著該片區將來會成為一個高密度的人口集散地,人流量吞吐巨大。擁有了可預期的充足人流量,那麼火車站南廣場片區的商業價值和投資價值也就顯而易見了。
現階段,中房·四季城、金科·集美天辰已經佔據了南廣場片區的優勢位置,中南也已在這一區域內拿地佈局,相信後期還會有更多的開發商進駐。
從各個媒體發佈的信息來看,12月26日淄博高鐵北站就將正式開放通車,淄博也將正式開啟“一城雙站”的歷史。與火車站南廣場一樣,高鐵北站同樣也吸引了大量購房者和開發商的目光。得益於發展較早的原因,高鐵北站周邊已經擁有了足夠成熟的樓市環境和商業佈局。
不過,真正的高鐵科學城(高鐵新城)核心區域仍舊是一塊處女地。10月份,伴隨著高鐵科學城的更名,萬科宣佈將投資200億進,重點圍繞產業、生活、消費、創新全面提升,融入萬科理想城市、生態城市等先進城市發展理念,建設品質社區、人才公寓、總部基地集群、國際學校、精品酒店、會議中心、文化藝術中心、購物中心等,打造高端商務、科研辦公、智慧產業、生態宜居理想城市範本。看來,圍繞高鐵北站的新一輪發展機會也即將來臨。
關鍵詞九
20000+
9月中旬,民泰·龍廷貴府首批房源價格發佈,從銷控表的信息可以看出這部分房源的價格均已突破20000元/㎡,問鼎淄博樓市之最。其實,作為地王項目,龍廷貴府在拿地後不少人就推測其售價會突破20000元/㎡,不過當這一天真的到來的時候,還是很難讓人接受。
而當人們還沒從龍廷貴府的20000+緩過神來時,淄博關注度最高的項目---齊潤花園備案價也正式公佈,部分一樓帶院戶型售價30000+更是讓眾多淄博人痛斥所謂的“限價限轉”政策只是一紙空文。
齊潤花園1#樓備案價格公示
其實從實際情況來看,不管是龍廷貴府還是齊潤花園對於整個樓市來說都不具有樣本性。首先兩者都處於不限價區域,其次兩個項目均為“地王項目”,再者龍廷貴府折後實際售價為16666元/㎡左右,齊潤花園30000+房源僅為帶院洋房,數量較少。
不過,市場能有如此之大的反映也在預料之中,畢竟淄博人已經被高漲的房價嚇怕了。不到兩年的時間,淄博主城區新房均價已經從6000+漲至10014元/㎡左右。即使下半年來房價在市場下行的趨勢下有所回調,但也成為了很多普通人可望而不可即的存在。
淄博部分在售項目價格信息表
關鍵詞十
寒冬
2018年下半年開始市場中就不斷出現唱衰樓市的聲音,從實際情況來看,淄博樓市也確實正在進入一個下行通道。各個項目的到訪量、蓄客量、成交量都出現下滑態勢,市場的萎靡也帶動著房價下降,多數項目通過各種折扣和特價房暗降房價。不過,面對著整體市場的不景氣,房價對於購房者的刺激作用也著實有限,某項目就曾出現過房價下調15%開盤去化率卻不足10%的尷尬。
總體來看,淄博樓市確實已經進入了冬天,而且這個冬天還有點冷。導致淄博樓市入冬的原因很簡單,去年一整年和今年上半年的火熱讓市場的購買力消耗大半,貧瘠的淄博市場很難讓樓市持續保持高熱度;而新韭菜們面對樓市轉冷後觀望情緒也在不斷加深,出手時慎之又慎,無法給樓市添一把火;另外大量房源的集體入市即使補充了貨源,進一步加深了購房者的觀望情緒,讓樓市雪上加霜。
淄博雪景 趙峰攝
淄博買房認為,淄博樓市無論是冷是熱都是市場自身調節的結果,也有利於形成更加健康的市場環境。開發商們在旺季分一杯羹無可厚非,在淡季時則應從打磨自身出發,將更好地產品呈獻給購房者才能獲得市場的認可,畢竟打鐵還需自身硬!
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