今日，綠城中國（HK3900）發佈年度業績報告。公司2018年的盈利較2017年了54.62%。根據早前的公告，綠城的盈利下滑原因，是公司出售附屬公司的淨收益減少、計提的物業減值虧損撥備有所增加，以及提前計提人民幣貶值帶來的外匯借款可能的虧損導致。
不過從綠城今日發佈的業績情況看，反映公司主營業務真實盈利水平的核心利潤指標，不僅沒有出現下降，反而較2017年還有62%的增長。
市場對綠城的業績下滑實際早有預期。早在3月1日，綠城中國發布盈利警告公告時，公司股價曾經有8.7%的下滑。然而，之後卻一路上漲，到年度業績發佈的前一天，即3月21日，綠城股價已經恢復至6.75港元，比公告發布前的股價還要高。而在業績公告發布後，綠城股價更是一路飄紅，開盤就達到了6.85港元。
綠城的股價為何會經歷一輪過山車似的波動？公司管理層在3月20日和媒體記者公開交流時，給出了可能的答案。受會計制度影響，今天發佈的2018年財務報告，其實並沒有能夠反映綠城在2018年的真實盈利，公司實際盈利較2017年有50%以上的增幅。而且，綠城真在開展一次能效率革命。改革之後，綠城的運營效率、資金使用效率、投資回報水平都會有非常大的改善。 這意味著公司的業績將很快進入騰飛期，綠城中國未來將不僅只有好產品，也將擁有好的業績。
買綠城的股票肯定能賺
“買綠城股票肯定會賺。”
在媒體溝通交流會上，綠城中國總裁張亞東非常自信地說。
首先，綠城的真實業績並不差。儘管，2018年綠城的盈利出現了下滑，但這並不代表公司在2018年的真實業績。
和其他行業不同，房地產行業是在已售房屋正式交付後，才能確認為營業收入。這使得銷售收入體現在財報時，至少有2—3年的滯後期。2018年的業績，其實是2015年、2016年的綠城中國的銷售業績。
那時的綠城，剛剛經歷了股權轉讓的風波。在這種局面之下，當時的管理層，選擇了穩守的發展戰略，不追求規模地迅速擴張，更強調企業經營的財務穩健。2015年—2017年，綠城的合同銷售規模分別是719億元、1139億元、1463億元人民幣。雖然，這個增長率和行業平均水平不算慢，但和房地產行業前30強的企業相比，尤其是那些在3年內，就由兩三百億，躍升至千億規模的房企相比，增速還是顯得慢了許多。
這幾年的銷售規模增速不快，造成的一個後果就是，2018年綠城確認的營業收入只比2017年增加了43.7%。雖然相較行業同等基數的企業，這一收入增幅不算低，而且毛利由80.76億增加至137.52億元人民幣。
但是由於綠城根據市場的變化，主動增加了計提的物業減值虧損撥備和提前計提人民幣貶值帶來的外匯借款可能的虧損。相比之下，其他在港上市的同行，並沒有作出類似的跌價或虧損計提。如此一來，市場對照綠城現在的股價，自然就會感覺有所低估。
效率革命
而對綠城來說，將徹底改變公司未來幾年業績，還是以張亞東為首的領導團隊正在實施地一系列改革。
張亞東說，行業一般地開工、銷售和現金流轉正的週期是“5、9、12”，一些龍頭企業可以做到“3、6、9”，而綠城往往是“6、12、20”，效率明顯要比別人慢了一大拍。
其他房企有些甚至能在拿地之後一兩天裡就能拿出圖紙，但綠城通常要花很長時間才能完成規劃設計圖。
張亞東所說的開工慢，銷售慢，現金流回正慢，幾乎可以說是綠城從誕生以來就有的基因。以綠城在杭州（樓盤）2016年開發的鳳起潮鳴為例，光是拿地之後的規劃、設計，就花費了至少六個月時間。當年為了實現最佳的景觀效果，甚至出動無人機勘測，最終才誕生了上乘之作。
但是，這卻拖累了項目的開發速度，妨礙了項目的投資回報率。
除了開工、銷售、現金流回轉速度慢，綠城的供貨也常常難以匹配市場銷售需要，出現供貨青黃不接的現象。
張亞東說，今年綠城上半年的供貨只有3成，超過7成的供貨要到下半年才能開始。而導致供貨不足的主要問題就是投資。投資拿不到地，就會拖累開發，最終影響實際銷售。
目前綠城投資團隊人手嚴重不足，甚至不能第一時間拿到各區域今年招牌掛，將推出所有的地塊具體位置、是否適合綠城開發等信息。這就會拖累綠城拿地的節奏和效率，最終無法保障銷售端的供應。
除了這些問題外，銷售團隊的收入和公司利潤嚴重脫節；區域之間相互競爭不足，受制於之前劃分的區界，不能及時去搶佔空白的市場地帶；包括職能開發部門，不能有效地和區域公司合作，共同去拓展綠城所需要的資源，都是綠城目前運營效率的障礙。
而管理層目前正在制定並執行新的政策，破解公司運營效率所遇到的瓶頸，讓綠城變得更高效。
除了對原有區域及集團公司的管理架構進行調整外，綠城還在大規模增加投拓部門團隊，以確保投資拿地的力度，可以滿足銷售需要，未來更有希望改變目前上半年供應僅佔三成的局面，實現以銷定產。另外，在迅速掌握招拍掛以及收併購項目地塊信息後，規劃、設計部門可以更早介入，加快項目的動工、銷售、現金流回正速度，大大優化資金的運行效率，實現更高的項目投資收益及回報，進一步改善公司利潤指標。
內部的競爭機制也已經建立，區域公司從固守自己的一畝三分地，到積極開拓新的市場，拓展新的資源。樓盤的銷售渠道也被更大範圍開拓，如今在綠城樓盤，購房者不僅可以本項目的房源，也可以買這個城市其他的綠城項目房源，甚至其他城市的綠城樓盤房源也可以購買。
此外，綠城還通過入股百年人壽，更好實現產業協同，有效利用低成本資金，實現更高的股東回報…
對投資者來說，這是一個非常鼓舞人心的好消息。未來，綠城這個中國房地產行業的特長生，不僅僅會有中國地產界首屈一指的高品質產品，也同樣能給綠城的股東們一份優秀的成績單。
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