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旅遊地產別人不願說的我都說給你聽，這裡有最具價值的旅遊地產解讀！
對於這個問題我主要分析三個方面，內容有點長，大家耐心看完，你會有收穫
一、未來20年才是樓市的黃金時期
二、未來20年，人口紅利屬於養老地產
三、海南全域限購，下一個風口是雲南
一、未來20年才是樓市的黃金時期
過去的20年裡，隨著改革開放大潮的奔湧，大量農村、鄉鎮人員離開家鄉，湧入大城市尋找發展機會。在這20年裡，中國的農村人口大減，農村消失過半，即使現在統計到的現有的農村、鄉村人口數量實際上也是大有出入的，大部分年輕人大部分時間都生活在城市裡，除了缺少一張戶口本以及過年回家幾天，他們已經跟市民沒有任何區別。
過去20年的房價快速上漲，除了貨幣貶值的原因之外，人口也是決定性因素。如果說貨幣貶值的幅度跟全國平均房價上漲的幅度一樣，那麼人口就是決定著哪個城市漲的快，哪個城市漲的慢的重要因素。
官方的數字是，到目前為止農村已經消失過半，但是實際情況遠要比這個數字嚴重的多，如果一個村裡面剩下的都是60歲以上的老人，那麼已經基本可以宣佈這個村即將消失了。不止是農村，許多偏遠一些的鄉鎮都已經沒有多少青壯年和孩子，不止農村小學，鄉鎮小學也在不斷萎縮，導致許多縣城教育資源不夠，中小學超大班情況比比皆是。
從現在的情況來看，農村、鄉鎮向一二線城市大量輸送人口的時間已經過去，一二線城市很難再從農村、鄉鎮補充人口。此外，還有一個已經討論了十多年的問題，那就是人口老齡化的問題，一二線城市的人口老齡化問題也越來越嚴重。這兩個問題讓很多人對樓市悲觀，認為未來10年，中國的一二線城市處於老齡化嚴重、青壯年勞動人口難以補充，房價降難以持續上漲甚至下跌。所以有人就提出了樓市的“黃金十年”已經成為了過去式，未來的十年是樓市的白銀時代。
在我看來，未來20年，才是中國樓市的黃金時代，過去的20年才是白銀時代。
1、一二線城市的吸引力並未下降
農村、鄉鎮年輕人之所以離家千里到大城市去打拼，最重要的目的就是為了賺錢，哪裡能賺到錢就去哪裡。一二線城市有著比三四線城市、小縣城更多的就業機會，更高的勞動待遇，所以更多人願意往一二線城市裡跑。
在過去的一二十年裡，一二線城市發展的越來越好，產業也發展的越來越好，也就是說，一二線城相對三四線城市總是要更好賺錢。
現在各二線城市想盡一切辦法（比如免限購）來吸引人才，不過這所謂的人才的標誌是，大專以上文憑，或者中專文憑+中級職稱，與其說吸引人才，倒不如說吸引人口。二線城市吸引人口，目的不是跟三四線競爭，而是要跟同等二線城市競爭，分出個一二三來，以後還是要有一些二線城市擠入一線城市或者準一線城市的。
過去二十年，一二線城市吸引了大量人口進入，未來二十年，一二線城市還是會吸引大量人口，因為他們的吸引力並沒有改變。有所改變的是，以前吸引了大量從農村、鄉鎮走出來的年輕人，未來則是會吸引更多的縣城、三四線城市的人口。
只要一二線城市的競爭力沒有改變，它們的吸引力就不會改變，未來二十年一二線城市房價的上漲趨勢也就不會改變。
2、城市群發展是必然的趨勢
有人很擔心，一線城市也好，二線城市也好，管轄的土地就這麼大，比如北京，已經不能再擴展了，不僅不能擴展，而且還要轉移diduan產業和diduan人口。
我們說到北京、上海、深圳的房產的時候，一般還會去研究一下環京、環滬、環深。當一個城市產業做大了，不堪人口重負的時候，這個城市就會出現產業溢出的情況。東莞就是一個非常明顯的例子，深圳的大力發展直接帶動了東莞這個小弟的發展，近些年越來越多資金進入東莞，東莞享受到了深圳產業溢出的好處。
當一個大城市發展越成熟，它的溢出效應就會越明顯。未來，不僅北京、上海、深圳會有這種溢出，其它的二線城市也將向外溢出，形成以一二線城市為中心的一個個城市群。這些城市群的形成不僅需要產業和資金，還需要掠奪大量的人口，這些人口，就來自那些偏遠的鄉村、縣城和三四線小城市。
所以接下來的發展是，一二線城市趨勢不變，三四線城市、縣城等等，就看你能不能背靠大城市了，背靠大城市的，會是未來20年的最大受益者，遠離大城市的，那就只能被淘汰了。現在是部分農村消失了，未來會有鄉鎮消失，會出現空心縣城甚至是空心城市。
3、老齡化是新的投資機會
上圖是我國現在的人口結構圖。未來20年，40歲以上人群將步入老年人行業，再加上生育率日益下降，未來20年人口老齡化確實面臨非常嚴峻的挑戰。
人口老齡化不僅會增加年輕人的負擔，同時也會給社會經濟造成影響，說白了就是幹活賺錢的人在減少，創造社會財富的人在減少，而純消費的人群在增加。
隨著城市環境汙染越來越嚴重，不論是看得見的霧霾還是看不見的其它汙染，對老年人的健康都是巨大的威脅。對於年輕人來說，不論汙染多嚴重，必須得去大城市奮鬥，拿命換錢，但是對於老年人來說，他們不再需要大型的商業廣場，不再需要優秀的中小學，不再需要賺錢的機會。對於老年人來說，有一群一起跳廣場舞、下棋、釣魚的老人為伴才是最重要的。所以越來越多的老人正在逃離北上廣，逃離一二線城市，逃離汙染和霧霾，到自然環境更好、生活更悠閒的地方去，一方面是為了健康，另一方面是為了遠離擁堵的城市。
大城市對老年人唯一的吸引力就僅僅是那裡的醫療資源。在現有的生活水平下，一二線城市多數老年人擁有逃離霧霾，到更適合養老的地方去的能力和資本。隨著越來越多的人從青壯年變成老年人，也會有越來越多的人從一二線城市離開，到更適合養老的地方去。
不用去擔心一二線城市因為老年人的離開導致人口減少，因為會有更多的年輕人去尋夢，去打拼。
除了一二線城市對三四線城市吸血，使得一二線城市未來樓市走勢不變的情況之外，老年人流入的地方，也會是未來投資的重要方向，而這個機會才剛剛開始，回報或許不會比過去二十年投資一二線城市的差。
所以說，未來20年，還是樓市的黃金時代，沒有變化，只是沒有大城市依靠的小城市、小縣城將慢慢失去吸引力，未來一二線城市以及適合養老的城市將會是樓市投資的大方向。
二、未來20年，人口紅利屬於養老地產
由於農村人口向城鎮的轉移導致農村正在快速消失，而這種消失的趨勢不會改變，未來20年，中國大部分農村都將消失，只會剩下一小部分，緊鄰大城市的周邊鄉村，或者已經融入城市裡面遠郊農村。振興鄉村，不是振興全部，而是振興這一部分。
一方面是農村大量消失，導致前面20年大量農村人口流入城市的人口紅利逐漸消失，另一方面則是全國性的越來越嚴重的人口老齡化，所以很多人對未來20年的樓市非常悲觀，認為一二線城市房價已經過高，在失去人口紅利和人口老齡化兩面夾擊之下難以為繼，甚至連萬科都覺得房地產的黃金時代已經過去，接下來的是白銀時代。
實際上，已經獲得大部分人認同的觀點之一是：房價上漲的根本原因是貨幣的貶值。
過去20年，貨幣增發了多少我不想去統計，但是我想大家應該還能記得住的是，20年前的工資只有幾百塊，現在隨便哪個地方的最低工資標準都幾千塊了，2017年北京平均工資都快1萬塊了（官方統計）。
老師告訴我們，科技的發展提高了生產力，降低了生產成本，是可以降低物價的。但是20年前2毛錢的包子現在也要1.5元了。貨幣增發的速度遠超生產力提升的速度。按照這個速度下去，一個包子遲早要漲到10塊錢1個的。
貨幣增發，物價飛漲，房子作為可投資產品，價格自然要上漲的比包子更快。但是房子又不是個普通標準商品，它的價格因素可以有很多，非常複雜，但是也可以非常簡單。
北京的包子或許會比哈爾濱的貴一些，但是頂多就是北京賣1塊5，哈爾濱賣1塊錢而已，但是北京的房價是好多好多倍了。如果再看農村，許多農村白送都不會有人去住。
為什麼北京上海深圳的房價那麼貴，但是農村的房子卻沒人要？
我們可能會分析出很多原因，比如一線城市有更多的工作機會，更好的教育條件，更好的醫療條件，更多的燈紅酒綠。
我總結了多年投資經驗，得出了房價的5大支柱：交通、教育、醫療、產業、商業。用通俗的話來說就是，那些離高鐵站、火車站更近，有更多更好的學校、醫院，有更多工作機會、發展機會，有更便利的生活條件的地方，房價就會高。
在不斷研究各項政策，挖掘那些目前5大支柱尚未完善，但是未來不久之後會快速完善的地方，這些地方因為現在缺少5大支柱所以價格很低，價值被低估，而未來在這5大支柱完善之後，價格就會快速上漲，給投資者帶來豐厚的收益。這就是我所說的價值窪地。
實際上，歸根結底，房價最根本的支撐點是人口。有更多更好的學校、醫院、創業就業機會、享受娛樂設施等等，最終的結果都是吸引了更多的人口加入，人口基數龐大了，物價、房租、房價都會漲的比其它地方快。
也就是說，一線城市之所以在過去的20年裡漲的比別的地方快，是因為一線城市流入了更多的人口。
所以，如果再簡單一點說，那麼投資房產，就是要投資未來人口流入更多的地方。
那麼，問題來了，一二線城市的人口紅利真的消失了嗎？實際上，未來20年，一二線城市的人口紅利將持續，並且不會受到老齡化的影響。
過去的20年，農村和鄉鎮龐大的人口向城市輸出，這些人口並不是單一地流入到一線、二線城市，三四線甚至縣城都獲得了巨大的人口紅利。這是因為不論是一二線城市還是三四線城市，或者是縣城，都要比農村更好生存，更好發展。但是隨著城市化的進一步推進，城市的進一步發展，交通的進一步完善，未來會有更多的人從縣城、三四線城市向一二線城市轉移，就像農村向縣城、三四線城市轉移是一樣的，一二線城市會比三四線城市更有吸引力，更有發展前景。
也就是說，未來20年，一二線城市的吸引力不會變，它們將會繼續大量吸引人口進入，不同的是，以前是農村、鄉村向一二線城市輸入人口，未來將是由三四線城市向一二線城市輸入人口。遠離一二線城市的縣城未來20年的命運，就會像今天的農村、鄉鎮一樣，面臨人口流失的困擾，所以
現在縣城的房子、商鋪，除非自用，已經沒有太多的投資價值了。至於討論了十多年的人口老齡化問題，恰恰是未來20年的新投資機會。
一線城市的醫療、教育、交通、產業、商業等等，對年輕人來說是巨大的吸引力，但是對於老年人來說，除了醫療之外，其它東西都是可有可無的，但是一二線城市嚴重的空氣、水質汙染嚴重威脅著老年人的健康。年輕人為了發展逼不得已呼吸著被汙染的空氣，喝著被汙染的水，但是老年人已經沒有必要非得留在一線城市了。
離開一二線城市，去更適合養老的地方生活是未來老年人必然的選擇
三、海南全域限購，下一個風口是雲南
緊挨海南的雲南，也有著類似的旅遊資源和優越的地理環境。但是因為有海南在前，雲南一直顯得比較邊緣化，雲南的房產市場多年來呈現出供過於求的現象。在如今海南限購的情況下，雲南能否替代海南成為旅居置業的第一優選呢?
1、氣候條件
投資旅遊地產，無論是在哪裡，氣候無疑是第一選擇條件。
雲南全省平均氣溫，最熱月(七月)均溫在19°C~22°C之間，最冷月(一月)均溫在6°C~8°C以上，年溫差基本保持在10°C~12°C左右，氣溫常年保持在23℃左右，四季如春，冬暖夏涼。
以北京為例：北京市區的負氧離子平均含量每立方厘米僅有400個；而被稱為“天然大氧吧”的騰衝，負氧離子平均含量每立方厘米最低3827個，最高達38000多個。粗略一算，負氧離子含量相差10倍，“你在北方吸霧霾，我在雲南深呼吸”這話一點也不誇張。
如今，夏天已至，年均氣溫16℃的雲南生活有多安逸，就是如此低調，不用多說。
2、交通條件
在交通方面，雲南的發展確實要比海南緩慢些。受地勢因素影響，雲南的高速公路、高鐵等在全國的排名都稍顯落後，不過這些問題都在逐步解決中。
但是雲南的地理位置也是獨特的，處於古代南方絲綢之路要道，擁有面向三“亞”、肩挑兩“洋”的獨特區位優勢，是“一帶一路”建設中的重要省份，作為連接交匯支點上的雲南，正逐步成為中國面向南亞、東南亞的輻射中心，發展願景更是讓人充滿期待。
航空方面 昆明國際機場4198萬人次吞吐量排名中國第五。雲南有昆明、麗江、西雙版納，芒市，大理5個旅客人次吞吐量百萬級以上的機場，位居全國第一。
昆明是亞洲5小時航空圈中心，2小時航程可以到達曼谷、萬象、清邁、河內等東南亞地區，5小時航程基本可以覆蓋整個東南亞、南亞、東亞地區。
鐵路方面 去年滬昆高鐵、雲桂高鐵開通，從昆明到北京、上海只需10小時，到南昌8小時，到杭州6小時，到長沙4小時，到貴陽2小時……
今年雲南城際交通有好幾個地區要開通，大理的高鐵開通後，從昆明到大理就2個小時。通過昆明輻射到玉溪、曲靖、楚雄滇中城市群，在一小時經濟圈範圍之內。
玉磨鐵路是泛亞鐵路中線的重要組成部分，是雲南省乃至中國通向老撾、緬甸、泰國、馬來西亞、新加坡的重要國際大通道的連接線。
西雙版納作為其中一個站點，又與老撾、緬甸山水相連，與泰國、越南近鄰，因此必定會享受到高鐵紅利。
公路方面 雲南力爭2020年暢通“七出省五出境”通道，實現與四川、貴州、廣西、重慶高速公路快速連接，推進連接周邊國家高速公路和國家級、省級口岸高等級公路建設，規劃建設沿邊高等級公路，形成20個出省通道，5個出境通道。
3、工資和房價
在業內人士普遍認為雲南的旅居地產還處於價值窪地的時候，昆明、西雙版納，騰衝、大理、麗江等地都成為地產新寵，各大地產商在這些地方廣泛佈局搶地。
來看下這些地方的工資水平和目前房價，是不是更加堅定旅居雲南的信心。
昆明二手房平均房價11028元/m²
西雙版納二手房平均房價9003元/m²
大理二手房平均房價11233元/m²
麗江二手房平均房價6108元/m²
從以上四個城市對比來看，麗江工資水平是排在前列的，房價也是四個城市中最低的，大理的工資水平是四個城市最低但是房價卻是最高的，選擇在這兩個城市長期居住的，可參考工資水平，考慮旅居的，只衝著美麗的環境就對了；省會昆明的工資水平和房價都處於不高不低中等水平，西雙版納處於雲南的最南端，屬於無可代替的板塊，工資和房價處於這個水平也能夠理解。
4、寫在後面
上面所列的四個城市，不管哪個城市買房都有選擇的理由和要注意的買房事宜，簡單地說下小編的建議：
1、昆明的房價價格相對較低，5月份的房價才剛剛破萬，即使這樣，昆明的房價水平位列全國一二線城市倒數前三；從居家度假的角度來說，在整個雲南，昆明的配套是最完善的；昆明不限購，有不少樓盤首付最低可做到20%；
2、相比於昆明，關注旅遊生態地產的購房者似乎更加青睞西雙版納這種具有民族特色的城市；可以期待“一帶一路”政策，未來對這座橋頭堡的城市會有提升；西雙版納有些小開發商的盤，簡直LOW到爆，買房前一定要看實景、看實景、看實景；
3、大理的蒼山洱海是這座城市賣座的唯一且絕對理由，特別是洱海，圍繞洱海建造的不管是洋房還是別墅暢銷至極 ；當然跟一線城市的建築是沒得比，只管享受自然環境就好；大理多山，有些細節開發商做得不夠，坡度太陡，對於上了點年紀的人來說，有點吃力；另外一點，很多項目只建房，不講配套，別抱太大希望；
4、麗江的住宅項目大多是集中在中高端，數量不多，但都是拿得出手的產品；雪山高原旅遊景觀的特質，以及開發限制，註定了麗江只能是少數人的狂歡；不考慮作為第一居所的話，先到先得。
雲南，作為全國唯一不限購不限貸的投資熱土，稀缺價值不言而喻。
且近年來，入滇的房企呈爆發式增長，碧桂園、融創、雅居樂、金科、恆隆等房企紛紛落地昆明，這些房企大鱷的進駐紮營、攻城掠地，讓雲南樓市熱度持續飆升，讓雲南市場格局重塑，也讓雲南旅遊地產再次重現全國視野……
最後，關於西雙版納我給大家的結論是：因為氣候買來旅居養老居住沒問題，但是僅僅是投資，或者你帶著較大的回報收益預期，那就算了，空間會比較有限。
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