消費日報網訊（記者許永軍 袁春華）近日，合肥長江批發市場5棟的部分業主向本報反映，瑤海區廣德路項目徵收指揮部（以下簡稱“徵收指揮部”）制定的門面房補償價格只相當於周邊商品房的價格；未經業主協商就直接選定了價格評估機構；分戶評估報告不送達給業主以及徵收指揮部採取斷水、斷電、斷路砌圍牆等非法方式迫使業主搬遷，引發了不少業主的質疑和不滿。
合肥長江批發市場
疑問一：價格評估機構的選擇是否未經業主協商？
據業主介紹，合肥市瑤海區廣德路（長江東路-襄水路）項目實施改造，需徵收長江批發市場5棟101戶業主的門面房。2018年5月22日，徵收指揮部召集部分業主開會選擇價格評估機構，在會議上根本沒有經過“業主協商選定”等程序，就直接公佈出了早已內定的10家合肥本地評估機構名單，然後通過“搖號”選定了安徽新安房地產評估有限公司，作為此次徵收的房地產價格評估機構。
多名業主告訴記者，這次評估機構的選擇，徵收指揮部違反了《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條“價格評估機構應該由業主協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。”的規定和安徽省住建廳《關於認真貫徹實施的通知》第三條“對於房地產價格評估機構的確定，必須嚴格由被徵收人商定，確保房地產價格評估機構具有公信力。……防止暗箱操作現象的出現，保證房屋徵收評估結果客觀公正，保障被徵收人的合法權益。”的規定，剝奪了業主的選擇權。
同時，業主們認為，徵收指揮部於5月22日就已選定了評估機構，9月16日，瑤海區房屋徵收辦公室、合肥龍崗綜合經濟技術開發區管委會（以下簡稱“龍崗管委會”）向新安公司出具了《估價委託書》。但瑤海區政府直到9月28日才作出合（瑤）房徵決[2018]4號《合肥市瑤海區房屋徵收決定》（以下簡稱“徵收決定”）和《瑤海區廣德路項目國有土地房屋徵收補償方案》（以下簡稱“補償方案”）。即先行選擇價格評估機構，然後才作出房屋徵收決定，這不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條的規定。
2018年9月28日《徵收決定》和9月16日《估價委託書》
據瞭解，針對徵收拆遷領域的行政執法活動，2014年8月29日，最高人民法院首次公佈了全國法院《徵收拆遷十大案例》。2018年5月15日，最高人民法院發佈了第二批《8個徵收拆遷典型案例》。這些案件在規範行政機關依法履職、保障社會群眾合法權益方面發揮了積極作用，也為此類案件提供一定的裁判示範。
為此，記者查閱了最高法公佈的《徵收拆遷十大案例》，在“文白安訴商城縣人民政府房屋徵收補償決定案 ”案例中，針對價格評估機構的選擇，最高法指出,“在程序合法性方面，有關規定突出強調了徵收決定作出後才能正式確定評估機構的基本程序要求。彰顯了程序公正和實體公正價值的雙重意義。”
疑問二：補償標準是否明顯低於類似房地產市場價格？
合肥長江批發市場5棟位於東二十埠地鐵口，屬於零公攤的黃金旺鋪。安徽新安評估公司均價17000元/㎡的門面房預評估價格一出，立即引起了眾多業主的強烈質疑。
業主們紛紛表示，合肥長江批發市場是一個總面積近40萬平方米的現代化特大型綜合批發市場。交通條件優越，區位優勢明顯，市場配套完善。經過20餘年的發展，已形成糖酒城、針紡城、塑鋁城、服裝城四大主導區域，成為了最具綜合商業價值的華東十大成熟市場之一。徵收指揮部按均價17000元/㎡的補償標準，僅相當於現在批發市場周邊商品房的價格，而不是周邊類似門面房的市場價格，明顯不合理。
為此，部分業主委託南京金正房地產土地評估有限公司對他們的門面房做價格評估。該公司2019年1月11日出具的一份《分戶評估報告》顯示，被徵用房屋的評估價值為44018元/㎡。
兩邊商鋪已被拆除的徵收指揮部
徵收指揮部負責人在接受採訪時表示， 我們站在客觀的角度講，長江批發市場的門面房的價格要比周邊商品房的價格低，門面房與住宅的價格是倒掛的，這就是事實。2018年5棟就有一個門面房是以11000元/㎡的價格成交。
該負責人說，業主委託南京評估公司出具的評估報告，徵收指揮部也看到了。他還專門去找安徽新安評估公司的評估師諮詢，想知道那個評估價格更準確。新安的評估師向他介紹，南京的價格是按門面房交易的“現值”評估的，新安出具的評估價格是“徵收補償價”。
業主們對長江批發市場門面房價格與周邊住宅的價格“倒掛”的說法提出了嚴重質疑。業主們表示，在同一地段門面房價格比商品房價格高，幾乎是婦孺皆知的常識。當初，業主們購買一套門面房的價格完全可以在周邊(如玉蘭苑)購買4套相同面積的商品房。徵收指揮部制定的這個補償標準對業主顯失公平，違反了《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格”的規定。
記者走訪了批發市場周邊的“禹洲郎溪上裡”、“智慧公館”、“金輝楓尚”等樓盤，發現這些樓盤的商品房均價分別為15500元/㎡、18000元/㎡、16750元/㎡。
記者在附近的一家房地產經紀公司瞭解到，長江批發市場內一間11㎡的門面房掛牌價為35萬元，約合31818.18元/㎡；另一個位於地鐵口東面的2層樓196㎡的門面房掛牌價為500萬元，約合25510.20元/㎡。而合肥白馬服裝城一期、二期的二手門面房（公攤面積在30-45%）的報價為10萬-6萬元/㎡。
最高法公佈的《徵收拆遷十大案例》“孔慶豐訴泗水縣人民政府房屋徵收決定案”案例中特別指出：無論有關征收決定還是補償決定的訴訟，都要堅持程序審查與實體審查相結合，一旦發現補償方案確定的補償標準明顯低於法定的“類似房地產的市場價格”，即便對於影響面大、涉及人數眾多的徵收決定，該確認違法的要堅決確認違法，該撤銷的要堅決撤銷，以有力地維護人民群眾的根本權益。
疑問三：為何分戶評估報告不送達業主？
向業主出示的《商業用房預評估報》
據多位業主介紹，徵收指揮部的工作人員只是向業主出示一紙《商業用房預評估結果》，然後在一張白紙上計算出：徵收門面房補償價格、附屬物價格、搬遷費、臨時安置費、停業費、提前搬遷獎勵等，就要求業主按照計算出的金額簽定《房屋徵收補償安置協議書》。
一旦業主對門面房補償價格提出異議，工作人員就會告訴業主，安徽新安評估公司給出的預評估價格就是最終徵收門面房補償價格，是不可更改的，有異議也沒有用，只能按這個價格來籤協議。
業主們認為，《預評估結果》表格上備註第二條雖然寫明瞭“本表格的測算結果為預估結果，最終評估結論以我公司出具的正式評估報告為準。”但是，徵收指揮部根本沒有向業主送達《分戶評估報告》，違反了《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條、《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條、第十七條、第二十條、第二十二條的規定，程序嚴重違法，應撤銷該補償決定，以充分保障業主的合法權益。
“評估結果是由評估公司做出的，工作人員當然不能隨意更改。”徵收指揮部負責人告訴記者。
“那你們給業主《分戶評估報告》了嗎？如果業主對評估價格有異議，告訴業主可以申請複核評估、向房地產價格評估專家委員會申請鑑定了嗎？”記者問道。
“《分戶評估報告》有幾十頁厚厚的一本，對業主真正有用的其實就那麼幾頁。”該負責人表示，雖然沒有給業主《分戶評估報告》，但簽約現場有評估公司的人員在場，可以回答業主的疑問。而且指揮部向業主承諾，如果發現周邊門面房的簽約價格高於他的價格，那麼高出部分的差額，徵收指揮部將雙倍補償業主，這樣就充分保障了業主的權益。
最高法公佈的《徵收拆遷十大案例》“艾正雲、沙德芳訴馬鞍山市雨山區人民政府房屋徵收補償決定案”案例中，最高法指出，在評估報告是否送達這一細節上，彰顯了司法對被徵收人獲得公平補償權的全方位保護。房屋價值評估報告是行政機關作出補償決定最重要的依據之一，如果評估報告未及時送達，會導致被徵收人申請復估和申請鑑定的法定權利無法行使，進而使得補償決定本身失去合法性基礎。
疑問四：商鋪是否被斷水、斷路、砌圍牆？
2018年10月22日，5棟西邊商鋪門前的路面被破壞
據業主反映，2018年10月22日，尚在徵收公告期內，八成以上業主未簽定徵收補償協議的情況下，龍崗管委會組織徵收指揮部工作人員，使用挖掘機將五棟西邊70多家商戶門前300多米水泥路面砸碎，致使所有經營戶無法正常通行和經營。
2018年10月29日、11月6日，五棟商鋪東西兩邊門前的道路再次被龍崗管委會指使的人員破壞，使整個五棟店面無法通行和經營，並拆毀部分已簽定協議業主的房屋，造成鄰近商鋪變成危房，有業主因為門前碎石跘摔受到嚴重人身傷害。
業主們認為，徵收指揮部授意工商、城管助陣，針對五棟在營和未簽約業主的商鋪進行所謂的檢查和拆除“違法”門頭店招。長期以來整個長江批發市場都是這樣的招牌，為什麼唯獨只針對5棟的商鋪下達違章拆除通知書，顯然就是威逼商戶關門歇業。
此後，業主們先後多次向瑤海區政府和信訪辦反映和遞交書面申訴材料，表達反對通過斷路毀路方式逼迫業主簽定徵收協議的合理訴求，但區政府均受而不理。10月30日上午，幾十位業主前去合肥市政府反映情況，登記後卻讓業主回瑤海區政府信訪辦處理，最後處理的結果竟然是回到原點，讓龍崗管委會接訪處理。
還未籤補償協議業主的商鋪，門窗已經被偷拆
12月1日至12月20日，徵收指揮部開始指揮工作人員在5棟商鋪四周砌圍牆，未簽定徵收協議業主的商鋪被徹底斷水、斷電、斷路。大部分業主實在不堪重壓，在被逼無賴的情況下與徵收指揮部簽定了徵收補償協議。
疑問五：律師事務所遭圍堵為那般？
業主們反映，為了聘請律師在徵收過程中合理地維護合法權益，大家推舉了10位業主代表並簽署授權書，與安徽國恆律師事務所簽定代理協議。可奇怪的是，業主代表們隨即接二連三的受到各種騷擾。正常代收代交律師費，被說成非法集資、賬目不清等被公安機關多次傳訊。
2018年10月31日下午，胡大友正在用橫幅捆綁律師
更令人震驚的是，徵收指揮部三組的工作人員胡大友帶領幾十人，分別於2018年10月31日、11月1日、11月5日、11月14日，四次到國恆律師事務所堵門、打橫幅，嚴重擾亂事務所的正常工作秩序，要求律師不得代理這個案件。
徵收指揮部負責人告訴記者，“胡大友不是徵收指揮部的工作人員，他是社區菜市場方面聘請的，他是三組的居民，他和社區其他熱心群眾因為徵收遲遲推進不了，廣德路不能如期修通，心裡著急才去的律師事務所。事先指揮部不知道此事，不然我們肯定會不讓他們去的。”
《國有土地上房屋徵收與補償條例》是規範國有土地上房屋徵收與補償的基礎性法規，中紀委辦公廳發佈了《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》，業主們希望合肥市相關部門切實加強對徵收政策規定執行情況的監督檢查，督促龍崗管委會和徵收指揮部人員規範徵收行為，依法依規進行各道徵遷程序，維護群眾利益。
本網將繼續關注事件的進展情況。
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