大地回春，萬物生長。對於“憋”了足足一個冬天的買房人（包括投資客）而言，新一輪需求又在暗流湧動。
3月15日，國家統計局發佈了2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。其中4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，二手住宅銷售價格環比上漲0.1%。也就是說，一線城市無論一手還是二手的住宅價格均呈現環比上漲。與之呼應，多個主力二線城市的新房供應量也呈“井噴”之勢。
或許是被壓抑的需求積攢了太久，今年金三開局，樓市便開始暖風頻吹，跑量為上。就在上週，南京一口氣出現6家“日光盤”，全市新房認購量、成交量迅速上漲。難怪有人說，“小陽春”這次是真的來了。
值得注意的是，不少具有風向標意義的城市在今年伊始，不斷傳出“調控放鬆”的傳聞。比如年初，北京發佈公告，掛牌出讓位於朝陽區孫河的兩塊住宅用地，均不設定住宅銷售限價。杭州某地王項目拿到了比去年高出4500元/平米的銷售均價，順利突破限價。南京也接二連三地出現突破區域限價的日光盤。
更有甚者，就連南京城中被“老破小”包圍的新街口，不，嚴格說是位於珠江路小粉橋的那家毛坯公寓項目。剛剛拿到的銷許均價竟高達6萬5每平米，讓人有點跌破眼鏡。
這其實也就意味著：由於受到一線城市房地產回暖的“外溢”影響，以及南京主城所謂的“豪宅化”現象加劇。一旦很多新盤全面放開限價，南京一手房市場（包括70年住宅和40年公寓）的價格梯隊勢必又得重新洗牌。此外，由於一線城市的房價愈來愈貴，也將導致部分高淨值買房人將目光投向二線城市，尋找核心地段的優質資產。
就在近期，房叔又收到了多條內幕消息：作為城中板塊的“頭部”，過去數年一直“沉寂”的新街口，最近傳出多個高端公寓即將“解封”，或重新啟動的大動作。但，也有個別地塊仍然選擇按兵不動，甚至改為臨時停車場，具體原因成謎。都說眼見為實，房叔立即趕赴新街口核心區，瞭解到第一手的資料。
1，長江會6月重新公開，實體樣板間已做好？
出於對“爺爺輩”頂豪盤的關注，房叔此行的第一站是拿地已有14年的長江會項目。因為，它終於又在近期傳出新動態了。
身為德基廣場和艾尚天地的“老鄰居”，它早在2005年拿地，卻“拖到”2019年再次復工。這也意味著，該商辦性質公寓即使在今年重新入市，購房者拿到的土地使用年限也僅剩下26年，到手產權“縮水”明顯。
春節後至今，大批施工人員重新進場，標誌著項目的外立面在時隔多年後正式復工。整個工地呈現出熱火朝天的衝刺收尾狀態。
未來的外立面將會做成什麼樣？如果按照2017年南京市規劃局發佈的《估衣廊地塊項目（長江會）外立面方案許可變更批前公示》，只能很遺憾的告訴各位，那個原先很高大上的、由PDP建築事務所設計的“勃朗峰”格柵線條立面或將不復存在。
下圖為長江會外立面方案變更前後效果對比。尤其很多人常常掛在嘴邊的，所謂豪宅的品質感和儀式感，在如此改頭換面後，是否覺得有些“顏值掉線”呢？
房叔在案場繞了一圈，沒有任何銷售人員接待，似乎在唱“空城計”。但把守門口的保安透露出一條重要信息：長江會已被天安公司收購，“大概率”將在今年6月重新公開，預計下半年重新上市。
目前，實體樣板間已經做好，據說就位於項目六樓。“但，連我們都進不去。”
按之前公開的資料，長江會的產品面積段為56-280平米。未來，戶型會不會進行調整？精裝標準會不會升級？這些暫時都是未知數。
事實上，該盤曾在2014年短暫入市，開發過程一波三折。 這個曾經號稱要對標“媲美紐約、倫敦、東京大都會生活方式”的項目，曾經渾身上下洋溢著藝術細胞。不僅千里迢迢從國外定製LOW-E玻璃幕牆系統、第三代德國恆溫恆溼純氧系統、低碳節能系統、智能居住系統等，還宣稱“買房可以加入頂級圈層俱樂部，國際商務資源一站式共享”。
但，充滿戲劇性的是，長江會當年開盤價格賣到5萬+天花板，可在前期認購了3套之後，又神奇地被“歸零”。從此，項目陷入停工封盤狀態，長達近4年之久，對外統一說辭則是“產品調整”。
作為南京昔日最有逼格和理想主義的頂豪項目之一，長江會當年究竟是臨陣調整，還是水土不服？至少，今天我們回頭看，在那個高端公寓產品還不足以深入南京人心的年代，這家命途多舛的頂豪盤可謂“生不逢時”，步子邁得過大。最後只能在“爛尾”中等待重生，直到被“新東家”接盤。
時至今日，在滿城“松限”的聲音中，它又悄悄復活了。是否預示著南京高端公寓市場的春天即將來臨？項目能否被“懂他”的高端客群接受？還是交給時間去證明。
2，德基三期地塊按兵不動，再次淪為停車場
在長江會地塊的對面，隔著長江貿易大樓和保險大廈，就是低調到出奇的德基三期和四期地塊。一旦全部建成，它們將與德基一二期“合體”，構築新街口最受人矚目的高端商業、辦公及豪宅（公寓）地標集群。
早在2013年就傳出要啟動的德基三期地塊，位於糖坊橋以東、青石街以北，即現在的德基停車場。德基廣場相關負責人此前表示，三期將會嚴格控制建築高度，同時不再建購物中心，而是打造一座42層的高端酒店式公寓，建築面積約7萬平米。“項目最快在2016年啟動。”
但轉眼三年過去，德基三期僅僅在2017年完成初步的平整地塊工作，此後便再無下文。至於準備同步開發的四期，此前有消息稱將對青石街的民國建築進行改造，做低密度街區。最終，三四期將形成一個高低錯落的“都市天井”，並與二期構成雙子塔格局。
值得一提的是，由於德3公寓或將引入與二期“麗思卡爾頓”酒店同級別的物業管理，所以產品售價預計不會低，“三四年前傳出的放風價，就高達每平米8萬左右”。
理想雖然豐滿，現實卻是有點骨感。房叔近日在現場看到，德基三期地塊在完成平地之後，又默默變成了比原先規模更大的臨時停車場。種種跡象表明，項目在短期內開工似乎希望渺茫。
這一幕，讓人聯想到德基在河西元通CBD開發的另一龍頭項目：世貿中心在完成封頂後一直處於停工狀態。加上坊間傳出“德基資金鍊可能出問題”的消息，難免令人浮想聯翩。
無論如何，還是期待德基三期能夠早日啟動，不要讓新街口東北角這塊唯一的寸土寸金的“寶地”繼續荒廢下去，成為城市容貌上的一道傷疤。
3，蘇寧新華社地塊啟動拆遷，未來第一高樓預定？
在德基三期的南側，是待拆遷的忠林坊地塊（曾經被美國富頓相中，後無奈放棄）。忠林坊地塊的南面，就是大名鼎鼎的、沉睡已久的蘇寧新華社地塊。
“工人文化宮很快就能拆遷，政府剛剛向我們交地！”一位蘇寧內部人士告訴房叔：“待建的新街口蘇寧廣場，規劃有高端服務式公寓和超5A寫字樓產品，還將引入柏悅酒店。”
作為兵家必爭之地的中華第一商圈，摩天大樓競賽從未停歇。而在未來5-7年內，能打破德基二期326米“新街口第一高樓”紀錄的，基本可以確認是360米蘇寧廣場（新華社地塊）無疑。
新華社地塊（16-03地塊）北至中山東路、西至破布營、南至正洪街、東至天豐大酒店。於2007年1月由蘇寧置業有限公司通過公開出讓方式取得開發建設權。
但由於地塊內的工人文化宮、通靈翠鑽、羅蒙等商戶拆遷問題遲遲未能解決，該地塊長期處於“毛地”狀態。後續開發計劃也暫時擱淺了下來，這一“等”就是十多年。
2018年7月，南京市規劃局出臺《南京主城區（城中片區）控制性詳細規劃（秦淮老城單元）》NJZCa030—16規劃修改公示，首次披露蘇寧新華社地塊的最終高度是360米。用地面積由1.29公頃調整為1.27公頃，容積率從≤12.0調整為≤14.0。性質為商辦混合用地。如按360米限高建設，仍然可以穩穩地拿下新街口第一高樓寶座。
2018年10月，在規劃公示出臺2個多月後，工人文化宮沿街的多家店面貼上了“租期已到，停止營業”的標誌。意味著新華社地塊的拆遷工作已經提上日程。
2019年3月，房叔現場最新實探，發現原先的臨時停車場已經關閉，已有挖掘機進場在平整地塊。沿正洪街步行街區的通靈翠鑽店面門口也已經圍擋。
這是否也就預示著，預計總投資50億元的新街口蘇寧廣場啟動時間已經不再遙遠。它將在數年後以一枝獨秀的驚豔姿態出現在世人面前，為正洪街最後補上“缺失的一角”？
而傳聞中擬建的蘇寧廣場服務式公寓，很有可能被佈置在超過300米海拔的“高區”。屆時會否一併引入柏悅酒店（Park Hyatt）的高端服務管理？換言之，南京未來有沒有可能出現對標北京國貿CBD的“柏悅居”、“柏悅府”這樣級別的頂豪公寓之王？
這個答案現在暫時無從揭曉。但有一點應該是可以確認的，那就是南京頂豪公寓項目的重新洗牌，已然箭在弦上。
4，置地鐵管巷圍擋出街，規劃165米都市景觀公寓
此行最後一站，房叔來到了新街口東鐵管巷，昔日的亞洲第一高樓“金陵福光”所在地。
不過，今天它有了一個更加洋氣的新名號，叫金陵中環（新街口國際金融城）。負責開發的“大地主”則是擁有130年曆史的老牌港企香港置地。
2018年1月17日，新街口東鐵管巷G84地塊經過3輪競價，被香港置地以總價47.7億拿下，標誌著東鐵管巷從此告別長達14年的“閒置”生涯。香港置地很快宣佈，擬將投資百億，借鑑香港中環CBD經驗，在石鼓路北側打造國際金融城。
“石鼓路一帶樓多擁擠，一直都是南京最有港味的地方。香港置地的到來，或將讓石鼓路更有港式腔調。”與房叔同行的一位本地網友表示。
按照規劃，總建築面積30餘萬平方米的金陵中環（新街口國際金融城），擬將建設約9萬方平方米的藝術購物中心（類似北京王府中環或上海K11），一棟接近300米的超高層塔樓及一棟百米5A甲級寫字樓，還將打造一棟約165米的高端服務式公寓（或將天價入市）。
整個摩天綜合體項目建成後，將聯接東方福來德、友誼廣場地塊之間近1萬方的綠地，為城市核心地區提供公共活動開放空間（如下圖所示）。
“目前工地的新圍擋已經全部到位，還在收邊收口。工程吊車已經進場施工。”置地某內部人士表示：“香港置地與世界500強平安不動產共同開發該地塊，定位是國際化商業綜合體。將以金融高端服務業為主導產業，助力新街口迭代升級。”
那麼，圍繞這一新街口地區迄今關注度最高的綜合體地塊，一直都有兩大懸念等待揭曉：1，傳言中置地將收購友誼廣場，雙方談判具體進展到了哪一步？後者最終能否被整合進金陵中環的規劃中？2，165米服務式公寓的產品調性勢必不低，其作為超高層的都市景觀視野也會較好，未來入市售價幾何？會不會成為南京有史以來最高端的40年產權公寓項目？
【結語】
很多年前，當南京人還在為“灣3”、“灣4”等住宅增值神話膜拜不已的時候，北京東三環的“教科書級”頂豪公寓盤就已默默發力：柏悅居公寓一居室（130多平米）的月租金突破3萬以上。二居室（200多平米）月租金報價更讓人咋舌不已：5-5.5萬。這在很多二線城市至今是難以想象的。
再比如，充滿傳奇故事的魔都CBD公寓之王—位於浦東的四季匯在2016年進入租賃市場後，月租金水平更是領跑全上海：一房每月7萬多，兩房每月10萬，三房每月15萬。儼然變成長線穩定回報的“印鈔機”（見下圖）。
實際上，與傳統住宅產品相比，頂豪服務式公寓由於參照同等級別酒店標準（包括房間布草更換、軟裝電器全配），做到了一般產品難以企及的“拎包入住”。加上通常可以一站式共享品牌高端酒店的配套設施如恆溫泳池、健身房、洗衣送餐等增值服務。所以租金高昂也就不足為奇。
在過去很長一段時間內，由於城市能級的落後及高端商務氛圍欠缺，那些在北上廣深一線城市大行其道的高級服務式公寓，在“土氣”的南京未必能有生存土壤。可如今，它們卻打破沉默，紛紛從沉睡中“甦醒”。是否可以視為南京頂豪公寓盤低調醞釀中的集體回春？它們最終能否贏得高淨值人群的青睞？或許，還需3-5年甚至更長的時間檢驗。
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