年報系列點評之二十七
佳兆業銷售規模擴張迅速，2019年將有1580億貨值入市，土儲充裕，但企業在提升盈利水平、降低財務槓桿、提升三費管控效率方面仍需要改進。
克而瑞研究中心 沈曉玲、馮惠
2018年佳兆業權益合約銷售金額為700.6億，同比增長56.7%。營收規模持續增長，但淨利率水平有待提升；財務槓桿偏高，但現金能夠覆蓋短期借款，暫無償債壓力。持續聚焦大灣區及灣區外延城市，不斷推進舊改項目，總土地儲備資源足夠未來3-4年發展。多元化方面，旗下物業集團成功分拆赴港上市。
銷售：業績同比上升56.7%
業績穩步上升，完成銷售目標。2018年，佳兆業實現權益合約銷售金額約人民幣700.6億元，同比增長56.7%，高於TOP30強房企32%的平均業績增幅；實現權益合約銷售建築面積約為383.7萬平方米，較去年同期增長37.7%。在銷售目標上，公司2018年成功完成全年700億目標。同時，佳兆業在2018年業績發佈會上還表示，公司2019年銷售目標為875億元，而佳兆業2019年將推出可售貨值1580億元，只要保持2018年55%的全年去化率便可完成，考慮到佳兆業土地儲備佈局均在熱點區域，今年業績目標完成可期。
以粵港澳大灣區為核心的珠三角區域業績貢獻穩步上升至六成。從銷售業績增長來看，佳兆業2018年中西部、環渤海和珠三角銷售額出現不同程度增長，分別較上年增長204%、91%和68%，相反，長三角銷售額出現下滑的情況，同比下跌20%。而從業績貢獻佔比來看，憑藉佳兆業於粵港澳大灣區以及灣區外延城市的廣泛佈局，自2015年以來，珠三角貢獻佔比呈現穩步上升的趨勢，連續4年居四大區域之首，其中深圳佳兆業實現權益合約銷售額約230億元，佔全年銷售業績的33%。
投資：繼續聚焦大灣區及灣區外延城市
企業拿地較為穩健，全年新增土儲規模維持在300萬左右。2018年，佳兆業通過招拍掛、合作開發及收購方式新增30個土地項目，新增土地金額229億，權益新增土地金額為158億元，同比增長17%，這主要是因為佳兆業在廣州、深圳、三亞、成都等地拿了許多高均價地塊；新增土地總建築面積424萬平方米，同比微增2%，權益新增土地建面為332萬平方米，維持在300萬方左右。佳兆業18年拿地銷售比為0.33，與行業平均基本持平。
灣區及灣區外延城市新增土儲權益投資額佔整體的56%。以權益拿地金額計算，新增土地儲備中，粵港澳大灣區及灣區外延城市的新增土地儲備權益投資額佔比達56%，企業持續深耕粵港澳大灣區及外延城市的戰略不變。此外，佳兆業2018年首次進入海南三亞，加大珠三角區域佈局。
土地儲備總建築面積近幾年並無明顯增長。截至2018年底，佳兆業成功在全國45個城市擁有152個不同開發階段項目，總土地儲備面積為2400萬平方米，大灣區土地儲備約1300萬平方米，佔總土儲的54%。整體來看，土地儲備總建築面積近幾年並沒有明顯增長，但目前企業的土地儲備充足，按照30%的年複合增長率計算，足夠支撐未來3-4年的發展所需。
3000萬平方米未納入土儲的舊改項目將為企業帶來更多可開發資源。一方面，舊改項目確實已為企業帶來不少的資源，截止2018年底，佳兆業在粵港澳大灣區擁有舊改項目儲備建築面積730萬平方米，佔總土儲資源2400萬平的30%。另一方面，截止2018年底，佳兆業擁有未納入土儲的舊改項目儲備佔地面積約3000萬平方米，同比增長25%，這代表未來企業在舊改項目轉化為可供開發的建設用地具有較強的優勢，並且舊改項目主要佈局在前景較好的城市，其中99%的舊改項目位於粵港澳大灣區城市，而廣深兩地佔比超60%。
盈利：公司需提升淨利率水平和三費管控率
核心淨利潤增長，但淨利率水平有待提升。2018年，佳兆業營業收入為387.0億，同比增長約18%，相比同期84%的增幅有所收窄，而淨利潤為32.9億元，同比增長8%，核心淨利潤同比大幅增長304%達47億元，增幅在已披露業績的規模房企中位居前列。從盈利水平及三費管控率來看，其中毛利率為28.8%，同比增長1.5個百分點，淨利率水平同比下降0.8個百分點至8.5%，較同期同規模房企而言較低。淨利率水平相對較低，除投資物業公平價值收益的影響之外，主要還是因為企業在三費（銷售費用、行政費用、財務費用）成本控制上有待提升，佳兆業2018年三費比率相比2017年上升6.0個百分點，為15.6%，高於行業平均水平。整體來看，企業需在提升淨利率水平和三費管控上多加關注。
財務：短期內基本無償債壓力
降負債率仍是集團的重要任務。佳兆業2018年淨負債率由2017年底的300%降低至236%，但降負債率仍然是集團的重要任務。從債務結構來看，截止2018年底，持有現金為299億元，能夠很好的覆蓋短期有息債務。但佳兆業平均融資成本相對較高，自2013年以來，公司加權平均借款成本均在7%以上，近三年加權平均借款成本均已達到8%以上並呈現不斷上升的趨勢，2018年已達8.42%，同比上升0.12個百分點，企業應積極拓展多元化、低成本的融資渠道。
物業：佳兆業物業成功分拆上市
物業集團成功赴港上市。2018年12月6日，佳兆業物業集團有限公司（股份代號：2168.HK）正式於香港交易所主板掛牌上市，成為繼雅生活、碧桂園服務、新城悅之後，今年第四家赴港上市的內地物業公司，標誌著佳兆業物業正式邁入國際資本市場。
管理項目重點佈局粵港澳大灣區。 截至2018年底，佳兆業物業已覆蓋中國13個省、直轄市和自治區的38個城市，管理建築面積達到2687萬平方米，過去三年複合增速為13.6%。在區域佈局上，粵港澳大灣區在管項目建面佔比最多，達41%，這與母公司佳兆業集團項目佈局基本相符。
主動向外擴張，來自第三方的在管面積持續增加。據年報及招股書數據顯示，母公司在佳兆業物業規模拓展中起到居中輕重的作用。自2015年以來，佳兆業集團持續為佳兆業物業輸送管理項目，截止到2018年底，母公司為佳兆業物業輸送的管理面積已達2260萬平，佔總管理建面的84%。值得一提的是，雖然能夠得到母公司的支持，但為保持良好的競爭力，佳兆業物業依然保持主動向外的態度。三年來，佳兆業物業來自第三方的在管面積持續增加，且佔比也持續提升，2018年第三方在管建面佔比已達16%，同比上升2個百分點。
戰略：多元化業務營收佔比較低
多元化業務發展方面還有提升的空間。一方面，佳兆業多元化業務發展進程較慢，企業曾在2017年業績發佈會上表示，將在特色小鎮、長租公寓等多元化產業發力，並在科技產業，健康醫療等國家政策支持的產業有所佈局，2018年又在康養業務上提出新的發展策略，成功於杭州拿下一幅康養地塊。整體來看，多元化業務雖有增長，但對企業規模還未產生實際的推動作用。佳兆業2018年多元化業務總營收實現26億元，營收貢獻率不足7%。
總結
業績增幅明顯，持續深耕大灣區及灣區外延城市。佳兆業2018年實現權益合約銷售金額約人民幣700.6億元，同比增長56.7%，高於TOP30強房企32%的平均業績增幅。在土地投資方面，佳兆業持續聚焦粵港澳大灣區及灣區外延城市，並不斷推進舊改項目，且未來企業在舊改項目轉化為可供開發的建設用地具有較強的優勢，截止2018年底，佳兆業擁有未納入土儲的舊改項目儲備佔地面積約3000萬平方米。如果企業能夠有效控制財務槓桿、提升三費管控效率，未來值得期待。
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