01.
早些年樓市大火的時候，有一張圖片曾經在各大網絡流傳，大意是一位滿是銀髮的大爺，跌跌撞撞的被人扶進售樓處，手上還掛著吊瓶，聲嘶力竭的對現場的銷售人員說：扶我起來，我還能買一套房子。
時隔多年之後，深圳福田一營銷中心門口，網傳一位買不到公寓的客戶因為沒有買到房子，在現場嚎淘大哭。還是原來的配方，還是熟悉的味道。
為什麼要買這套房子？很大可能是衝著這個樓盤的學位。而這個樓盤，竟然從凌晨就開始排隊了。
因為現場人太多秩序混亂且影響公共交通及安全，下午宣佈封盤。
值得一提的是，這個樓盤的單價在6.8萬/平-7.8萬/平之間，戶型區間在27平-73平之間，總價在190萬、330萬、530萬、580萬，房價並不便宜。
深圳的樓市，在積壓了很久的“回暖情緒”之後，一日之間似乎全部爆發了出來。我疏理了一下各大自媒體大V爆出來的消息，關於這個樓盤傳出的消息，大致脈絡如下——
1、這個現象級樓盤叫傳麒景苑，在2018年的時候就曾經開盤過，當時聲音並不大，當時推出的是553套公27-73平的公寓，去化也並不理想。
2、3月的第一天凌晨，有朋友在朋友圈發視頻，說凌晨1點多的時候，在一個樓盤的售樓中心外，有50多個銷售和購房者連夜守候，排上了長隊。這個樓盤就是傳麒景苑。
3、早上7點之後，排隊看房的客戶比晚上多了至少3倍。除此之外，許多中介正電話聯繫還在路上的客戶。
4、9點開盤後，營銷中心到處都是人人人人人人人。
5、下午2點左右，朋友圈裡還流傳著一個小視頻：一位女士蹲在地上大哭。究其原因，是因為沒有買到房。
6、下午3點過，沒搶到心儀戶型的客戶“情緒激動”，樓盤外大量警察趕到維持秩序。
7、下午5點，項目已經鎖盤，開發商盤點銷售情況，目前沒有公佈銷售數據。
事情基本是這樣，一夜之間，這個樓盤被全城刷爆。還是那句套路話：如果你的朋友圈沒有出現這條信息，只能說明：你在深圳活的太失敗了。
一位有十餘年房地產經歷的地產大佬出由衷的感嘆：這個樓盤真的是一個傳奇。
02.
從5000萬蹲到8000萬秒，再到190萬哭，深圳樓一直湖面平靜、湖底洶湧。這個樓盤為什麼這麼火? 這讓我想起去年發生的一件事。
2018年最後一個月，遠洋新天地火了，因為這個項目對三級市場拋出了最大的蛋糕：9%+1萬的現金獎，這樣的佣金比例，是安靜目前在深圳樓市見過的最高佣金比例。
傳麒景苑也是一樣。據媒體爆料，開發商與各大中介啟動了5%高傭轉介，按一套總價300萬成交計算，5%佣金中介可拿15萬，最小戶型27平米的房子，總價200萬左右，佣金也有10萬。
而且，據某平臺的數據，目前代理這家樓盤的，至少有5家代理機構。
這也就不難解釋為什麼現場的視頻看到的是黑壓壓的中介人員。但是，即使是這樣，據介紹，他們也是為客戶而排隊。
當然，我倒不是覺得這家樓盤的佣金有多高，而要指出的是：近段時間，高佣金無論是在深圳或者是臨深，都已成為常態。以下圖片，是前幾日推盤的某家樓盤，代理費也是5%+10000的現金獎。
也就是說，其實從去年年底開始，市場上所見的市場火熱現象，某種程度上是開發商不得已而為之，為了快速的出貨，只能忍痛割肉，將佣金點數一再提高。
昨天，我認識的一位老師路過這個樓盤的時候，非常的感概，發了以下一條朋友圈，大意是——
去年10月開盤的福田區北環大道旁傳麒景苑，一直以來賣場冷清。這些天啟動三級帶客，立馬熱鬧異常。啟動三級，立竿見影 。
渠道營銷，等於和強於項目推廣，立竿見影。只是成本較大，開發商都是不得已而為之。
以前安靜就寫過：房價越高，佣金比例越低。但現在的市場，在經歷過政策強壓後，不得不提高佣金點數。公寓的推售尤其如此。
一遇到市場不好的時候，開發商最喜歡的做法就是啟動中介的人海戰術。因為中介非常的高效和簡單，你不需要產品有多牛X、營銷多牛，只要給到中介一個誘惑的佣金點數，中介就會把客戶源源不斷的送到營銷中心。
不管你市場再怎麼平淡，這種粗暴的打法，總有見證奇蹟的時刻。而開發商所要做的，就是抓來訪客戶成交的概率。抓準了這個數據，再盤算一下自己要推的貨量，基本就知道要找多大規模人員的中介了。
中介是一支瑪啡槍，不得已才為之。業內有一句很經典的話：沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的中介。所以，遇到這樣的樓盤，要非常的小心。
03.
另外，對於這個樓盤凌晨排隊，很多媒體也持質疑，說戲真多。對於其是不是造勢動作，這個安靜無法確認。不過，這讓安靜想到剛入行的時候的一些事情。
作為剛入行的菜鳥，為了更快的熟悉市場與項目，安靜當初最開始的任務就是頻繁的跑各大樓盤的活動現場。跑去幹麻呢？去拍照，而且，一定要拍出人超級多超級多的感覺。
怎麼拍照呢？就是無論現場來多少人，都要找一個最佳的角度找出一個人滿為患的銷售現場出來。隨後幾年時間裡，即使現場只去了30個客戶，我都能給你拍出200個人的感覺出來。
所以，到現在為止，跑到售樓處拍照，我依然有這種臭毛病。而當時樓盤賣的怎麼樣，也自有套路。我個人總結（不代表其他）了一下，大概是這個意思——
比如開發商只賣了5成，對外的新聞通稿裡面都強制要求你寫7成；
但一旦賣了7成，就要求你寫賣了9成；
如果賣了8成，就通稿裡面基本上就可以寫售罄了。
所以，2016年的之前的樓市報道里面，很少有開盤簡訊是真實且沒有水分的。後來，樓市綜合整治，報道就規範多了，與此同時，關於這類的簡報，也越來越少對外發布了。
為了儘快去化公寓，很多套路必須施展，這是開發商不得不選擇的事情。而且，對目前深圳樓市成交的各類喜報以及現在的樓市熱度，我也是持觀望態度，但不容置疑的是：市場確實在回暖。
有一線人員跟我說，龍崗某樓盤，只要賣了5套，對外的喜報就敢說賣了10套，令人不明覺歷。
另外一點，是所有購房者必須要面對的問題，那就是：不要幻想開發商會將房子降價銷售。這跟牛奶生產商即使將牛奶倒進河裡， 也不會降價賣給窮人的道理一樣。
為什麼牛奶寧願倒進河裡也不賣給窮人？因為牛奶的價格彈性比較低，也就是說，雖然把牛奶的價格降下來可以增加銷售量，但是銷售量的增長幅度不會太大。這樣一來，價格下降反而利潤更少，因此不能降價。
降價幹什麼？多給點佣金就好了。而對於公寓，我向來是持觀望的態度，因為裡面涉及到的轉手成本太高了。
二手公寓需要繳納四項稅費：①契稅 3%。②營業稅 5.3% ③個人所得稅差額20%。④土地增值稅，差額30%-60%。誰買誰知道。
04.
最後說下我對接下來的深圳樓市的一點感受吧。
據說幾天最流行的一個段子是：現在的房產交易大廳，一撥人賣掉了房，準備進股市炒底。另一波人剛從股市中套現準備掃房子。兩隊人馬擦身而過，互相瞟了一眼，心底都念了一個詞：SB...
倒不是說這個段子有多麼的優秀，因為這個段子早些年已經出現過了。只想說的是：對於樓市，就像現在的股市一樣，很多人的心理預期在悄悄發生變化。
心理預期是個什麼東西？就是對於未來的樓市走向越來越樂觀了。開年到現在，時間並不久，就已經有很多現象級的樓盤出來，比如說8000萬深圳灣瑞府，頻頻刷屏的中介成交海報，還有帶看都帶看不過來的中介...
如果沒有什麼太大變數的話，我覺得未來的一段時間也是如此。對股市與樓市都很樂觀，這種情況好幾年沒有了。
但是，對於房價的走向，我個人可以感受到的就是保持一種穩定長效，簡單來說，就是溫水煮青蛙，不會再有過山車的感覺了。
昨天，在《2019年第三屆宏觀趨勢論壇》上，深圳市房地產研究中心主任王鋒分享了未來房地產市場發展的政策導向，其中提到——
限購政策不會鬆動；購買二套以上住房或採取高稅率；對多套房從重徵收房地產稅；房地產金融信貸繼續嚴控，開發商不得高負債經營、中介和金融機構不得提供加槓桿服務......
王主任的話一直是深圳樓市政策的風向標，千萬不要小看，此前公開發表過的政策趨勢預測都一一驗證了。
而目前的深圳樓市，利空出盡，已經告別了最艱難的時候。這個時候，最考驗耐力與眼光。
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PS：安靜的小密圈持續更新中，裡面除了深圳跑盤摘要、片區行情分析、深圳樓市研究報告、一線消息播報等外，還特邀數名深圳涉獵地產二十餘年的大伽團坐鎮，裡面可以解答關於深戶、豪宅&剛需選籌技巧、金融貸款等問題。
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