01.
早些年楼市大火的时候，有一张图片曾经在各大网络流传，大意是一位满是银发的大爷，跌跌撞撞的被人扶进售楼处，手上还挂着吊瓶，声嘶力竭的对现场的销售人员说：扶我起来，我还能买一套房子。
时隔多年之后，深圳福田一营销中心门口，网传一位买不到公寓的客户因为没有买到房子，在现场嚎淘大哭。还是原来的配方，还是熟悉的味道。
为什么要买这套房子？很大可能是冲着这个楼盘的学位。而这个楼盘，竟然从凌晨就开始排队了。
因为现场人太多秩序混乱且影响公共交通及安全，下午宣布封盘。
值得一提的是，这个楼盘的单价在6.8万/平-7.8万/平之间，户型区间在27平-73平之间，总价在190万、330万、530万、580万，房价并不便宜。
深圳的楼市，在积压了很久的“回暖情绪”之后，一日之间似乎全部爆发了出来。我疏理了一下各大自媒体大V爆出来的消息，关于这个楼盘传出的消息，大致脉络如下——
1、这个现象级楼盘叫传麒景苑，在2018年的时候就曾经开盘过，当时声音并不大，当时推出的是553套公27-73平的公寓，去化也并不理想。
2、3月的第一天凌晨，有朋友在朋友圈发视频，说凌晨1点多的时候，在一个楼盘的售楼中心外，有50多个销售和购房者连夜守候，排上了长队。这个楼盘就是传麒景苑。
3、早上7点之后，排队看房的客户比晚上多了至少3倍。除此之外，许多中介正电话联系还在路上的客户。
4、9点开盘后，营销中心到处都是人人人人人人人。
5、下午2点左右，朋友圈里还流传着一个小视频：一位女士蹲在地上大哭。究其原因，是因为没有买到房。
6、下午3点过，没抢到心仪户型的客户“情绪激动”，楼盘外大量警察赶到维持秩序。
7、下午5点，项目已经锁盘，开发商盘点销售情况，目前没有公布销售数据。
事情基本是这样，一夜之间，这个楼盘被全城刷爆。还是那句套路话：如果你的朋友圈没有出现这条信息，只能说明：你在深圳活的太失败了。
一位有十余年房地产经历的地产大佬出由衷的感叹：这个楼盘真的是一个传奇。
02.
从5000万蹲到8000万秒，再到190万哭，深圳楼一直湖面平静、湖底汹涌。这个楼盘为什么这么火? 这让我想起去年发生的一件事。
2018年最后一个月，远洋新天地火了，因为这个项目对三级市场抛出了最大的蛋糕：9%+1万的现金奖，这样的佣金比例，是安静目前在深圳楼市见过的最高佣金比例。
传麒景苑也是一样。据媒体爆料，开发商与各大中介启动了5%高佣转介，按一套总价300万成交计算，5%佣金中介可拿15万，最小户型27平米的房子，总价200万左右，佣金也有10万。
而且，据某平台的数据，目前代理这家楼盘的，至少有5家代理机构。
这也就不难解释为什么现场的视频看到的是黑压压的中介人员。但是，即使是这样，据介绍，他们也是为客户而排队。
当然，我倒不是觉得这家楼盘的佣金有多高，而要指出的是：近段时间，高佣金无论是在深圳或者是临深，都已成为常态。以下图片，是前几日推盘的某家楼盘，代理费也是5%+10000的现金奖。
也就是说，其实从去年年底开始，市场上所见的市场火热现象，某种程度上是开发商不得已而为之，为了快速的出货，只能忍痛割肉，将佣金点数一再提高。
昨天，我认识的一位老师路过这个楼盘的时候，非常的感概，发了以下一条朋友圈，大意是——
去年10月开盘的福田区北环大道旁传麒景苑，一直以来卖场冷清。这些天启动三级带客，立马热闹异常。启动三级，立竿见影 。
渠道营销，等于和强于项目推广，立竿见影。只是成本较大，开发商都是不得已而为之。
以前安静就写过：房价越高，佣金比例越低。但现在的市场，在经历过政策强压后，不得不提高佣金点数。公寓的推售尤其如此。
一遇到市场不好的时候，开发商最喜欢的做法就是启动中介的人海战术。因为中介非常的高效和简单，你不需要产品有多牛X、营销多牛，只要给到中介一个诱惑的佣金点数，中介就会把客户源源不断的送到营销中心。
不管你市场再怎么平淡，这种粗暴的打法，总有见证奇迹的时刻。而开发商所要做的，就是抓来访客户成交的概率。抓准了这个数据，再盘算一下自己要推的货量，基本就知道要找多大规模人员的中介了。
中介是一支玛啡枪，不得已才为之。业内有一句很经典的话：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的中介。所以，遇到这样的楼盘，要非常的小心。
03.
另外，对于这个楼盘凌晨排队，很多媒体也持质疑，说戏真多。对于其是不是造势动作，这个安静无法确认。不过，这让安静想到刚入行的时候的一些事情。
作为刚入行的菜鸟，为了更快的熟悉市场与项目，安静当初最开始的任务就是频繁的跑各大楼盘的活动现场。跑去干麻呢？去拍照，而且，一定要拍出人超级多超级多的感觉。
怎么拍照呢？就是无论现场来多少人，都要找一个最佳的角度找出一个人满为患的销售现场出来。随后几年时间里，即使现场只去了30个客户，我都能给你拍出200个人的感觉出来。
所以，到现在为止，跑到售楼处拍照，我依然有这种臭毛病。而当时楼盘卖的怎么样，也自有套路。我个人总结（不代表其他）了一下，大概是这个意思——
比如开发商只卖了5成，对外的新闻通稿里面都强制要求你写7成；
但一旦卖了7成，就要求你写卖了9成；
如果卖了8成，就通稿里面基本上就可以写售罄了。
所以，2016年的之前的楼市报道里面，很少有开盘简讯是真实且没有水分的。后来，楼市综合整治，报道就规范多了，与此同时，关于这类的简报，也越来越少对外发布了。
为了尽快去化公寓，很多套路必须施展，这是开发商不得不选择的事情。而且，对目前深圳楼市成交的各类喜报以及现在的楼市热度，我也是持观望态度，但不容置疑的是：市场确实在回暖。
有一线人员跟我说，龙岗某楼盘，只要卖了5套，对外的喜报就敢说卖了10套，令人不明觉历。
另外一点，是所有购房者必须要面对的问题，那就是：不要幻想开发商会将房子降价销售。这跟牛奶生产商即使将牛奶倒进河里， 也不会降价卖给穷人的道理一样。
为什么牛奶宁愿倒进河里也不卖给穷人？因为牛奶的价格弹性比较低，也就是说，虽然把牛奶的价格降下来可以增加销售量，但是销售量的增长幅度不会太大。这样一来，价格下降反而利润更少，因此不能降价。
降价干什么？多给点佣金就好了。而对于公寓，我向来是持观望的态度，因为里面涉及到的转手成本太高了。
二手公寓需要缴纳四项税费：①契税 3%。②营业税 5.3% ③个人所得税差额20%。④土地增值税，差额30%-60%。谁买谁知道。
04.
最后说下我对接下来的深圳楼市的一点感受吧。
据说几天最流行的一个段子是：现在的房产交易大厅，一拨人卖掉了房，准备进股市炒底。另一波人刚从股市中套现准备扫房子。两队人马擦身而过，互相瞟了一眼，心底都念了一个词：SB...
倒不是说这个段子有多么的优秀，因为这个段子早些年已经出现过了。只想说的是：对于楼市，就像现在的股市一样，很多人的心理预期在悄悄发生变化。
心理预期是个什么东西？就是对于未来的楼市走向越来越乐观了。开年到现在，时间并不久，就已经有很多现象级的楼盘出来，比如说8000万深圳湾瑞府，频频刷屏的中介成交海报，还有带看都带看不过来的中介...
如果没有什么太大变数的话，我觉得未来的一段时间也是如此。对股市与楼市都很乐观，这种情况好几年没有了。
但是，对于房价的走向，我个人可以感受到的就是保持一种稳定长效，简单来说，就是温水煮青蛙，不会再有过山车的感觉了。
昨天，在《2019年第三届宏观趋势论坛》上，深圳市房地产研究中心主任王锋分享了未来房地产市场发展的政策导向，其中提到——
限购政策不会松动；购买二套以上住房或采取高税率；对多套房从重征收房地产税；房地产金融信贷继续严控，开发商不得高负债经营、中介和金融机构不得提供加杠杆服务......
王主任的话一直是深圳楼市政策的风向标，千万不要小看，此前公开发表过的政策趋势预测都一一验证了。
而目前的深圳楼市，利空出尽，已经告别了最艰难的时候。这个时候，最考验耐力与眼光。
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