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問答129期
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問：西安天地源物業和裝修水平都咋樣？
答：得益於天地源楓林綠洲，丹軒坊，蘭亭坊，楓林意樹等小區的口碑，天地源在西安的熱度一直很高，業主的評價主要集中在小區綠化好，物業不錯，房子保值率高，天地源萬熙天地更是一房難求，得益於國企的身份，加上高新區極好的地段，學校優勢，很多人認天地源；
但到了曲江香都開始，業主投訴就集中爆發了，包括買房承諾的綠化不達標，精裝修房屋銷售時說裝修標準1500塊錢一平，實際交付很差，裝修質量各種問題層出不窮，使用的新風系統造假，只有開口沒有通電沒有通道；承諾的人車分流也沒有等等；
雖然後來官方回覆都是合規的，但業主並不買賬！總結，天地源在高新的項目還行，曲江的像是假的。
問：龍湖紫宸怎麼樣，上車了，求綜合評價一下？
答：紫宸定位本身挺高的，是全國這個系列的第七個項目，物業和綠化好這點很多業主很認可；
項目分兩期開發，共計185畝，距離城南客運站很近，一期北側西側基本被中環國際城包圍；一期84畝八棟住宅帶裝修（5號樓小高除外），面積100平-186平，小面積通透性一般，帶新風和中央空調，主材水平國際國內品牌混搭；
二期位置及樓棟佈局好於一期，高層+小高+別墅，高層樓間距不大，但戶型不錯，南向打通的超寬陽臺視野優秀，在城南區域，目前大開發商新房僅有龍湖一個，剩下華安紫竹苑；
周邊環境眾說紛紜，鍍金安置和城改爛尾多，環境一般，緊鄰城南客運站，三環，加油站算是不利因素，小區不帶學校後期劃學區，適合改善不愁上學的人，總體看，在城南這個價格不虧。
問：二手房增值稅中介費要10萬多，買新房還是二手房？
答：單純對比價格，西安現在新房肯定比二手房便宜了，但二手房沒有價格備案一說，受市場行情影響挺大，漲價掉價都比較厲害；
一般同區域同品質新房和二手差價20%好算合理，畢竟二手房沒有交房糾紛風險，所見即所得，同時二手房房齡最大期限不要超過15年，越老保值率越差；
目前市場，東南西北大量新房上市，還是建議買新房，成本更低，且新房在戶型，小區環境，物業各個方面要更好，但位置和配套確實差一些。
問：剛畢業學生回高新發展，首付50萬有什麼樓盤？
答：按照高新在售的幾個熱盤，最低的保利天悅已經到了一萬七，同時還有碧桂園高新時代（一萬八），萬科翡翠國賓（兩萬），萬達one（兩萬），金輝高新雲璟（一萬七）；
便宜一點的有華洲城，南飛鴻十年城，價錢在一萬二左右，但這個區域中間隔著魚化寨巨大的城中村，配套，周邊環境，開發商水平還是要差一些；
50萬首付，選擇範圍也就在11000左右，建議去長安區，包括長安高新交接的地方，比如西部大道的融創宸院，西長安街上的紫薇睿納時代，翰林北路的海亮德文郡，西太路的天琴灣，這幾個都算位置距離高新近的；其中融創品質較高，紫薇性價比高，剩餘兩個備選。
問：華洲城雲頂12000塊價格是否過高，能入手嗎？
答：這種區域叫泛高新，即直線距離到高新核心區也就三公里，但環境配套卻差了一大截，華洲城周邊能看到的包括巨大的欣橋蔬菜批發市場，有味道的皂河，一路之隔的北石橋汙水處理廠，北側又是石橋汽車城和光華工業園，受此影響的包括華洲城，銘城，中航華府；
只要過了丈八北路，這塊就成了區域內環境最差的地方，在加上華洲城本身又是城改項目，所以價格一直賣不上去，所以這個價格也能理解為一分錢一分貨；
對於在高新工作，想在附近看房，三公里範圍內價格低一點的就是華洲城和南飛鴻，但環境也確實差距很大，不過好的是華洲城自帶大雁塔小學分校。
問：華遠楓悅均價11800，小高層兩梯三戶，價格划算嗎？
答：這個價格很划算了，目前北郊這個價格的新房只有世茂璀璨傾城的裝修高層，雖然是毛坯，但兩梯三戶的小高住著還是很舒服的，華遠楓悅這個地方雖然有鋁材市場和鐵路專用線，但後期改造可能性很大，畢竟是主城區；
周邊備選的高層，綠地峰輝，價格12600，正榮府13600，旭輝國悅府15000，碧桂園鳳凰城14000，萬科幸福臻園14000，華遠價格算最低的。
問：綠地與湖疊拼怎麼樣，送30平花園，小區高層混住？
答：19年第一批公佈的商品房備案價裡就包括綠地與湖和灣流兩個別墅項目，共計38套房子，均價都在2萬以上，其中綠地國際生態城22138塊，灣流23150塊；
綠地國際生態城這個小區賣了有很多年了，整個小區以別墅為主，在小區外延分佈一些高層，算是區域內很早的別墅區了，區域內環境不錯，緊挨雁鳴湖，東側就是滻河，小區自帶幼兒園，師大附小，後期地鐵5號線也在附近；
雖然說小區西側是大面積城中村，但別墅區基本看不到，同時別墅區和高層也是分開管理的，綠地高層的物業口碑糟糕，但別墅區不錯，不是同一個物業；
兩萬價格算是西安別墅的均價，跳出這裡，備選包括龍湖香醍，恆大御龍灣，甚至更靠滻灞的灣流，當然滻河沿線的環境和滻灞比還是差了一些；
小區前幾期的別墅現在網上的報價也就在2萬一平，也是送前後30㎡花園，可以實地去看看再決定買不買，國際生態城14年的時候，早在2期別墅上就出現過建築垃圾填充和地下室漏水的事情。
問：房哥對於鳳城九路樓盤，18000塊均價是否預估過高？
答：鳳九沿線小區價格能過一萬八，有這幾方面原因，區域內環境確實不錯，地鐵，城市運動公園，市政府都優勢基本都佔全了；
同時沿線的房子大多為大面積高端項目，比如白樺林居，海鉑蘭軒，魏瑪公館，萬科金域華府，白樺林間，當然也有一些品質不高但佔據了好地段的盤，比如中登文景時代，海榮名城，開元第一城；
整個區域東西向以明光路到貞觀路沿線環境最好，而靠近朱宏路和太華北路一側的就很一般了，區域內城改項目太多，目前二手房價格也是，高端項目輕鬆過兩萬，而鼎正大都城，開元第一城，海榮，中登的價格就很一般了。
問：名京九合院怎麼樣，是城改房還是商品房？
答：小區前身是蕭家村，10年城改以後，蕭家村變成蕭家名京九合院社區，除去安置房以外，剩餘部分開發商品房對外銷售至今；當然商品房和安置房混住的現狀，也讓名京九合院面臨很多問題；
比如流動人口多，租戶多，物業口碑差，同時業主還投訴開發商延期交房，交房臨水臨電，房產證辦理難等問題，外加戶型一般，樓間距不大；
除卻小區本身的城改房通病，周邊配套交通特別好，不僅緊鄰未央路，北二環中軸線，地鐵2號線，附近商業生活配套發達，小區底商也都開業，
問：保億公園印價格跌了，但面積卻擴大了，是怎麼回事？
答：我今天看到朋友圈中介發的銷售話術，首付68萬起，精裝交付，13500塊起，戶型為162平的四室兩廳兩衛，號稱2T2戶大平層，超大陽臺，戶戶觀景，意思就是開發商現在對外的面積都是162平；
乍一看面積比之前宣傳的143平大了，但單價也降低了，其實用面積乘以單價算，二者的總價是一樣的，並不存在變相下套的可能；
我瞭解到的信息是，之前是143平的備案面積+19平贈送，剛好162平，但現在19贈送審批過不了，開發商在面積上算成全面積，單價上下調，最終業主使用的面積不便，總價不變；
這個價格應該算西安大平層裡最便宜的，區域內現在中南的高層已經到了13000，和保億相當，這個價格比最初預測的18000一平低了好多；當然裝標上也一般了，不過仍然算性價比很高的。
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