用戶7605491936875
拿地後的樓面價都達到了4478塊，容積率2.6，蓋的房子至少應該都是30層以上，綠化率這都是硬性規定，可以不用去計算，但是可以計算出，土地的出讓價格應該是在，775萬每畝地，當然和銷售價格沒有什麼太大的關係，775萬每畝地，應該是把所有的成本都包括，包括稅金和土地出讓金等。
700多萬一畝地，可以推算出，應該是在三線城市或者地段好點的四線城市，三線城市的房價，平均，2019年的價格應該在15000到25000之間，類似於昆明，海口，這樣的地區，或者其他三線城市，可以這樣推算，你可以按照最低銷售價格推算，那就是另外一種計算方式，樓面價格，再加上建安成本，還有稅金，管理成本，都計算進去，之後再算出來一個最低銷售價，一般怎麼算呢？
樓面價，4478，建安成本，30層，2300塊錢左右，再加上稅金，管理成本，銷售成本，怎麼都算上？應該不會超過3500塊錢每平米，8000成本，銷售價至少在11000以上，或者根據市場行情來計算，因為銷售價格還包含17%的增值稅，1870沒了，賣11000開發商的利潤很低啦，一般會超過這個價。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
樂福居
(1)題主拿地均價4478元/平？題主沒寫清楚？如果是純地面價，房企當時拿地298.533萬/畝。樓面價=4478/2.6=1722元/平。
(2)如果均價4478元/平是樓面價，房企當時拿地是776.2254萬/畝。
容積率為2.6，根據國家規定應該是19層以上高樓。30%綠化率達標只是一般化，密度20%達標不太理想，舒適度一般。
若是第(1)項開發成本=1722+建安成本+稅+費=5100元/平，房價在6000~6500元/平。
若是第(2)項開發成本=4478+建安成本+稅+費=7900/平。房價9千~1萬。
需要說明一下上述兩項成本已含融資成本。房企前期買地款可以一次性付款，也可是分期付款，看房企和地方政府的關係了。
開發商都是期房銷售，分一期、二期、三期和四期開發，兩年後才交現房給業主。大多數房企五證兩書齊全[《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建築工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》]賣房，有房企五證兩書不全情況下也提前賣房。目的就是提前收取購房人房款減少開發運營成本。工程承包款按進度付款，房企都欠著承包商的，邊賣房邊付款。開發商融資只是買地款，能付多少利息？但是房企說民間高利貸融資成本高、隱形費用支出高，該兩項支出無據可查。誇大兩項支出的好處就是好掩蓋房企的利潤。稅費是有據可查誇大無效，毛坯建築成本1600元/平，若說毛坯建築成本3200元/平會招罵。但房企隱形收入從來不說！如住宅小區地下停車位的產權應由小區的業主共同享有，開發商或物業公司是無權擅自處分。但開發商都把停車位賣給業主獲得高額回報，侵犯業主的權利。
應當確認做現房銷售房企資金佔用時間長成本高，但找到做現房銷售的開發商比中500萬大獎還難啊！都是做期房銷售的主啊！都是先收業主房款還好意思說融資成本高？要麼世界500強裡只有5家房企卻全是中國房企呢？無一家國外房企。
其實我國西部縣城、中部河南省下屬縣城、湖北、湖南下屬縣城房價在4千/平的多如牛毛、數不勝數。若找開發商算開發成本一定超房價4千/平。那裡縣政府土地不會白給，開發商更不是慈善家。
皖江新四軍
這是開發成本價，每平米建築面積商品房住宅平均成本（容積率按照2.6，綠化率30%）
1、土地使用權取得費（樓面價）4478
2、前期工程費：76
2.1可行性研究費：8
2.2勘察設計費：45
2.3三通一平費：23
3.房屋開發費：3300（涵蓋精裝800）
3.1建安工程費：3115（涵蓋精裝800）
3.2公共配套設施建設費：65
3.3基礎設施建設費：120
4.管理費：80
5.財務費：750
6.銷售費：280
7.其他費用；100
8.稅費：800
總計保本10400（涵蓋800精裝費）毛坯9600
開發商利潤10%預計1000～1500
總計預售價10500～11000（涵蓋精裝費）
desperatestruggler
實際上，近年來房價上漲，主要是地價上漲所致。一旦地價確定，房價也就基本確定了。因為，建築成本、規費、稅收等是相對穩定的，不會給房價帶來太大的影響。
這裡所說的高層建築，只要不是超高層，一般情況下，建築成本在3000元/平方米左右，再高，也不會超過3500元/平方米。加上規費150元/平方米，以及稅收等，也就3500元左右一平方米。
如此一來，目前能夠確定的房價，就是8000元左右一平方米。
到底賣多高的價格，就要看開發利潤了，期望值高，就高一點，倒能否賣出去，也是問題。原則上講，不能超過10000元/平方米。如果是十一、二層的小高層的話，開發利潤應該在15000萬元左右，已經相當高了。如果在15層以上，利潤會更高。因此，房價還可以繼續下調一些。
譚浩俊
一個樓盤從拿地，到開發建成，再到銷售交樓，決定銷售定價的因素簡單總結主要如下:
樓板成本(拿地成本和容積率決定)、建造成本、資金成本，開發商期望利潤率四個方面決定
首先，樓板成本主要由拿地成本和容積率決定，拿地成本固定，容積率越高，樓板成本越低，從您的問題來看，地面價4478，容積率2.6，不難算出，樓板價=地面價/容積率=4478/2.6=1722元/平米。
其次，建造成本，建造成本是比較透明的，除西藏，青海等交通不太方便，當地建築材料不太豐富外，全國高層建造成本基本維持在3000元/平米
然後是資金成本，由於建築行業槓桿太高，政策為控制風險，銀行限貸，控制資金流向房地產行業，造成地產企業越來越難融到資金，目前市場上發行的債券一路走高，維持在15％左右，不難算出您問題中所提及的地塊的資金成本預計=(1722+3000)*0.15=708.3元/平米。
最後是企業期望利潤率，目前房地產開發競爭激烈，加之政府限價，像以往50％，100％的利潤率一去不復返，維持在15％～20％為正常水品，從您問題提及的信息可以判斷，雖然地面價不高，建築密度較低，但容積率較高，綠地率30％屬於偏低標準，1722的樓板價在全國範圍內實屬便宜，小區定位應為中檔水品，企業利潤率能達到15％屬理想水平，所以企業利潤應為:(樓板成本+建造成本+資金成本)×期望利潤率=(1722+3000+708.3)×15％=814.5元/平米。
綜上分析，該樓盤的最終定價為:樓板成本+建造成本+資金成本+期望利潤=1722+3000+708.3+814.5=6244元/平米。考慮到其他的一些成本，該樓盤最終定價預計6500元/平米左右。
該樓盤最終定價預計6500元/平米左右。希望對您有所幫助，謝謝！
天津地產總
我覺得這樣計算有問題，定價6500元一平米沒說服力，照你這樣計算，就算土地免費，扣除1700元的土地費，成本和利潤都還有4800元，那麼在很多縣城，鎮上等地方賣3千多的，4千多的比比皆 是（含土地費），難道這些是虧本賣嗎？顯然不是，房開同樣賺錢，建房材料成本與工人工資與各大城市都差不多，稅費全國都一樣，唯獨只有拍賣的土地費有高低之分，所以除去土地費外，建房成本並沒有這麼高，我只知道在外面投標建築工程含普通裝修，標價在2000元以下。含利潤，稅
老博瑞
開發商們拿地4478元一平方，如建二十層，用地三畝，建房一畝，兩畝路面和綠化，建房總面積一萬三千四百平方，用地二千平方，地皮費八百九十五萬六千元，建房一千三百四十萬，再加路面綠化排汙管道共費用二百六十萬，所有的總費用大約二千五百萬元，平均每平方總成本大約二千元一平方，賣七千五百元一平方，還有五千五百元一平方利潤空間，套房百平方利潤再減去稅費十六萬五千元，套房利潤三十八萬五千元，粗算，細算利潤四十一萬元，整棟樓利潤五千多萬元利潤，這些開發商們攢錢攢的太少啦，太辛苦，太窮啦，還要不斷的藉著各種媒體網絡排演節目，也是地地道道的好戲子，
用戶104307567799航行
主要看按照上述成本計算，當毛坯住宅銷售價格8500元的時候，毛利率在40%左右（淨利潤率19.20%），而銷售單價為12000元的時候，毛利率將達到120%（淨利潤率80%）... …，所以具體售價看開發商的心情啦，以下圖片是我們這邊一個項目前期成本核算希望能給你帶來幫助。
魯中小諸葛
我17年在農村建了一棟房子，240平米（兩層:)左右.是包給別人建的，包工包料總價是16萬，地基除外。也就是說每平米工錢加料錢在800元左右。我就不知道城裡的房子為什麼要買到幾萬塊錢一平米。就按4--5千塊錢一平方米的地價算，除去綠化和道路一半面積，也就9千塊錢一平米地價，建20層計算地價就是450元一平米加建築費約1000元。建築費和地價費也就要1500元，再加其他費用頂多也就是3000以內。如果是建32層呢那就2500左右的成本。
老程暢遊四海
投資有風險，入市需謹慎。王健林做房產，2017年半年虧了500億，是王健林不精明？王健林拿土地沒有成本？不能以土地成本價論房價，也就是所謂的麵粉貴了，麵包一定貴。舉兩個例子，石油在08年前後，前期經過10幾一路漲到180以上美元一桶，後期跌破40美元，開採石油不要成本？沒有人工費，材料費？鋼材在北京奧運會前大漲，澳大利亞鐵礦石瘋漲；北京奧運會後鋼材暴跌，澳大利亞鐵礦石也沒有白送啊，麵粉還是貴的，麵包為什麼會暴跌呢？08年後全球量化寬鬆，鋼材是跌的，但房價卻大漲，這啥情況啊？所以說，土地價格4000多，房價可能是0元，等建築公司組建拆遷公司，拆掉，等花木公司重建成公園。
