用户7605491936875
拿地后的楼面价都达到了4478块，容积率2.6，盖的房子至少应该都是30层以上，绿化率这都是硬性规定，可以不用去计算，但是可以计算出，土地的出让价格应该是在，775万每亩地，当然和销售价格没有什么太大的关系，775万每亩地，应该是把所有的成本都包括，包括税金和土地出让金等。
700多万一亩地，可以推算出，应该是在三线城市或者地段好点的四线城市，三线城市的房价，平均，2019年的价格应该在15000到25000之间，类似于昆明，海口，这样的地区，或者其他三线城市，可以这样推算，你可以按照最低销售价格推算，那就是另外一种计算方式，楼面价格，再加上建安成本，还有税金，管理成本，都计算进去，之后再算出来一个最低销售价，一般怎么算呢？
楼面价，4478，建安成本，30层，2300块钱左右，再加上税金，管理成本，销售成本，怎么都算上？应该不会超过3500块钱每平米，8000成本，销售价至少在11000以上，或者根据市场行情来计算，因为销售价格还包含17%的增值税，1870没了，卖11000开发商的利润很低啦，一般会超过这个价。
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
乐福居
(1)题主拿地均价4478元/平？题主没写清楚？如果是纯地面价，房企当时拿地298.533万/亩。楼面价=4478/2.6=1722元/平。
(2)如果均价4478元/平是楼面价，房企当时拿地是776.2254万/亩。
容积率为2.6，根据国家规定应该是19层以上高楼。30%绿化率达标只是一般化，密度20%达标不太理想，舒适度一般。
若是第(1)项开发成本=1722+建安成本+税+费=5100元/平，房价在6000~6500元/平。
若是第(2)项开发成本=4478+建安成本+税+费=7900/平。房价9千~1万。
需要说明一下上述两项成本已含融资成本。房企前期买地款可以一次性付款，也可是分期付款，看房企和地方政府的关系了。
开发商都是期房销售，分一期、二期、三期和四期开发，两年后才交现房给业主。大多数房企五证两书齐全[《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》]卖房，有房企五证两书不全情况下也提前卖房。目的就是提前收取购房人房款减少开发运营成本。工程承包款按进度付款，房企都欠着承包商的，边卖房边付款。开发商融资只是买地款，能付多少利息？但是房企说民间高利贷融资成本高、隐形费用支出高，该两项支出无据可查。夸大两项支出的好处就是好掩盖房企的利润。税费是有据可查夸大无效，毛坯建筑成本1600元/平，若说毛坯建筑成本3200元/平会招骂。但房企隐形收入从来不说！如住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分。但开发商都把停车位卖给业主获得高额回报，侵犯业主的权利。
应当确认做现房销售房企资金占用时间长成本高，但找到做现房销售的开发商比中500万大奖还难啊！都是做期房销售的主啊！都是先收业主房款还好意思说融资成本高？要么世界500强里只有5家房企却全是中国房企呢？无一家国外房企。
其实我国西部县城、中部河南省下属县城、湖北、湖南下属县城房价在4千/平的多如牛毛、数不胜数。若找开发商算开发成本一定超房价4千/平。那里县政府土地不会白给，开发商更不是慈善家。
皖江新四军
这是开发成本价，每平米建筑面积商品房住宅平均成本（容积率按照2.6，绿化率30%）
1、土地使用权取得费（楼面价）4478
2、前期工程费：76
2.1可行性研究费：8
2.2勘察设计费：45
2.3三通一平费：23
3.房屋开发费：3300（涵盖精装800）
3.1建安工程费：3115（涵盖精装800）
3.2公共配套设施建设费：65
3.3基础设施建设费：120
4.管理费：80
5.财务费：750
6.销售费：280
7.其他费用；100
8.税费：800
总计保本10400（涵盖800精装费）毛坯9600
开发商利润10%预计1000～1500
总计预售价10500～11000（涵盖精装费）
desperatestruggler
实际上，近年来房价上涨，主要是地价上涨所致。一旦地价确定，房价也就基本确定了。因为，建筑成本、规费、税收等是相对稳定的，不会给房价带来太大的影响。
这里所说的高层建筑，只要不是超高层，一般情况下，建筑成本在3000元/平方米左右，再高，也不会超过3500元/平方米。加上规费150元/平方米，以及税收等，也就3500元左右一平方米。
如此一来，目前能够确定的房价，就是8000元左右一平方米。
到底卖多高的价格，就要看开发利润了，期望值高，就高一点，倒能否卖出去，也是问题。原则上讲，不能超过10000元/平方米。如果是十一、二层的小高层的话，开发利润应该在15000万元左右，已经相当高了。如果在15层以上，利润会更高。因此，房价还可以继续下调一些。
谭浩俊
一个楼盘从拿地，到开发建成，再到销售交楼，决定销售定价的因素简单总结主要如下:
楼板成本(拿地成本和容积率决定)、建造成本、资金成本，开发商期望利润率四个方面决定
首先，楼板成本主要由拿地成本和容积率决定，拿地成本固定，容积率越高，楼板成本越低，从您的问题来看，地面价4478，容积率2.6，不难算出，楼板价=地面价/容积率=4478/2.6=1722元/平米。
其次，建造成本，建造成本是比较透明的，除西藏，青海等交通不太方便，当地建筑材料不太丰富外，全国高层建造成本基本维持在3000元/平米
然后是资金成本，由于建筑行业杠杆太高，政策为控制风险，银行限贷，控制资金流向房地产行业，造成地产企业越来越难融到资金，目前市场上发行的债券一路走高，维持在15％左右，不难算出您问题中所提及的地块的资金成本预计=(1722+3000)*0.15=708.3元/平米。
最后是企业期望利润率，目前房地产开发竞争激烈，加之政府限价，像以往50％，100％的利润率一去不复返，维持在15％～20％为正常水品，从您问题提及的信息可以判断，虽然地面价不高，建筑密度较低，但容积率较高，绿地率30％属于偏低标准，1722的楼板价在全国范围内实属便宜，小区定位应为中档水品，企业利润率能达到15％属理想水平，所以企业利润应为:(楼板成本+建造成本+资金成本)×期望利润率=(1722+3000+708.3)×15％=814.5元/平米。
综上分析，该楼盘的最终定价为:楼板成本+建造成本+资金成本+期望利润=1722+3000+708.3+814.5=6244元/平米。考虑到其他的一些成本，该楼盘最终定价预计6500元/平米左右。
该楼盘最终定价预计6500元/平米左右。希望对您有所帮助，谢谢！
天津地产总
我觉得这样计算有问题，定价6500元一平米沒说服力，照你这样计算，就算土地免费，扣除1700元的土地费，成本和利润都还有4800元，那么在很多县城，镇上等地方卖3千多的，4千多的比比皆 是（含土地费），难道这些是亏本卖吗？显然不是，房开同样赚钱，建房材料成本与工人工资与各大城市都差不多，税费全国都一样，唯独只有拍卖的土地费有高低之分，所以除去土地费外，建房成本并沒有这么高，我只知道在外面投标建筑工程含普通装修，标价在2000元以下。含利润，税
老博瑞
开发商们拿地4478元一平方，如建二十层，用地三亩，建房一亩，两亩路面和绿化，建房总面积一万三千四百平方，用地二千平方，地皮费八百九十五万六千元，建房一千三百四十万，再加路面绿化排污管道共费用二百六十万，所有的总费用大约二千五百万元，平均每平方总成本大约二千元一平方，卖七千五百元一平方，还有五千五百元一平方利润空间，套房百平方利润再减去税费十六万五千元，套房利润三十八万五千元，粗算，细算利润四十一万元，整栋楼利润五千多万元利润，这些开发商们攒钱攒的太少啦，太辛苦，太穷啦，还要不断的借着各种媒体网络排演节目，也是地地道道的好戏子，
用户104307567799航行
主要看按照上述成本计算，当毛坯住宅销售价格8500元的时候，毛利率在40%左右（净利润率19.20%），而销售单价为12000元的时候，毛利率将达到120%（净利润率80%）... …，所以具体售价看开发商的心情啦，以下图片是我们这边一个项目前期成本核算希望能给你带来帮助。
鲁中小诸葛
我17年在农村建了一栋房子，240平米（两层:)左右.是包给别人建的，包工包料总价是16万，地基除外。也就是说每平米工钱加料钱在800元左右。我就不知道城里的房子为什么要买到几万块钱一平米。就按4--5千块钱一平方米的地价算，除去绿化和道路一半面积，也就9千块钱一平米地价，建20层计算地价就是450元一平米加建筑费约1000元。建筑费和地价费也就要1500元，再加其他费用顶多也就是3000以内。如果是建32层呢那就2500左右的成本。
老程畅游四海
投资有风险，入市需谨慎。王健林做房产，2017年半年亏了500亿，是王健林不精明？王健林拿土地没有成本？不能以土地成本价论房价，也就是所谓的面粉贵了，面包一定贵。举两个例子，石油在08年前后，前期经过10几一路涨到180以上美元一桶，后期跌破40美元，开采石油不要成本？没有人工费，材料费？钢材在北京奥运会前大涨，澳大利亚铁矿石疯涨；北京奥运会后钢材暴跌，澳大利亚铁矿石也没有白送啊，面粉还是贵的，面包为什么会暴跌呢？08年后全球量化宽松，钢材是跌的，但房价却大涨，这啥情况啊？所以说，土地价格4000多，房价可能是0元，等建筑公司组建拆迁公司，拆掉，等花木公司重建成公园。
