一到下雨雪天，李海波就開始發愁，每當下雨雪天他就要擔心頂樓的業主家是否在漏水。
李海波是杭州一家物業有限公司的負責人，左岸花園的物業服務就是由他的團隊提供的。他的案頭，有一份物業專項維修基金使用申請報告，打了整整一年多了，始終交不出去。每逢雨天，就有業主來反映小區屋頂的漏水問題，但是這筆錢下不來，這個問題仍舊是頑疾。
問題的癥結在於業主簽字。李海波專門作過統計，小區裡大約有近300戶業主投訴屋頂存在漏水問題，規模那麼大，肯定是要申請物業專項維修基金的，但必須有三分之二的人同意才能遞交申請報告。為此，物業公司的工作人員要挨家挨戶找人簽字，要麼就是找不到業主，即便找到了，也有不少業主不願意簽字。李海波說，大家對物業專項維修基金存在一定的誤解，有些業主認為物業專項維修基金是屬於個人的，不是修自己的房子，就不肯簽字。還有業主認為，這筆錢應該用來修小區裡的公園、道路、消防設備、電梯等人人相關的公共措施，而屋頂的話往往只涉及頂樓用戶，不答應簽字的人佔多數。還有一部分原因是，有業主覺得這筆錢用掉就沒有了，不到萬不得已不願意簽字。
李海波手頭的物業專項維修基金使用申請報告起草時間是今年6月份，快半年了，簽字的業主沒有幾戶，遠遠不到三分之二。因此，這份報告依然還在小區裡打轉。
這並非個案。本報記者實地調查發現，杭城不少社區對於物業專項維修基金的使用都覺得難，杭州市目前有60億元的物業專項維修基金儲備著，但今年以來僅支出3600多萬元，使用率並不高。有業內人透露，申請週期長、開展過程過於繁雜是物業專項維修基金沉睡的原因。有專家透露，目前物業專項維修基金的使用條例正在提起修改提議。“該提議中涉及修改物業專項維修基金的使用申請流程，屆時物業專項維修基金的使用門檻將下降，可操作性也將更強。”
左岸花園的近300戶業主反映屋頂漏水
一份物業專項維修基金使用申請報告簽字難
邱先生家住左岸花園35幢的頂樓，他家的幾個房間都有不同程度的漏水情況。其中一間屋子的屋頂四角都有漏水，牆壁和傢俱都有不同程度的浸溼，牆壁上還有黴點。邱先生透露，同一幢樓的其他幾戶頂層住戶，也有同樣的困擾。“有幾戶人家實在等不及物業專項維修基金，就自己掏錢找人修了。”邱先生透露，他在去年6月就向物業反映問題了，至今沒有解決。
李海波的團隊是2017年接手入駐左岸花園的，從今年年初開始，他陸續收到有業主反映屋頂或牆面與漏滲水現象。“從今年五六月份，我們對小區內的業主做了統計，整個小區有近300戶業主需要用物業專項維修基金來修繕住宅，但使用物業專項維修基金需要一定的程序，且需要一定數量的業主簽字同意，所以維修工作一直沒有啟動。”
李海波介紹，目前簽字工作有了一定的進展。他說：“左岸花園1幢是小區內業主戶數較少的，只有20戶，我們的工作人員在歷時兩週多方走訪之後終於讓大多數業主簽了字，等業主委員會審核後就可以上交給房管部門。”
而同樣緩慢推進的還有清泰南苑。小區物業工作人員介紹，近段時間陰雨綿綿，的確有頂樓業主來反映漏水情況，但要啟動物業專項維修基金實在太麻煩了。她說：“一般樓盤的牆面保修期為8年，所以樓盤交付10年後，房屋的牆面、樓頂會有一定程度的滲漏，這也就需要動用到物業專項維修基金。”
事實上物業專項維修基金的適用範圍相當大，除了屋頂漏水之外，牆體滲水、電梯維修或更換、消防設備維護和更新、小區內公共設施的維護都可以使用到物業專項維修基金。
物業專項維修基金使用要2/3以上業主簽字
難度大困難多籤個字不容易
“渥愛家庭”是一家互聯網裝修維修公司，業務包括裝修翻新、房屋修繕，在公司負責人孫先生印象中，很少有人通過物業專項維修基金來修理房屋的。孫先生介紹道：“一幢單元的業主有些房子出租了，有些出差了，有些上班了，還有的出門旅遊了，要一一湊齊這些業主的簽名，難度實在太大。”
清泰南苑物業部工作人員介紹，物業專項維修基金的使用的確很難，她遇到了和左岸花園同樣的情況。在婺江家園、清泰南苑、德勝新村等小區，記者隨機採訪了20位住戶，對於物業專項維修基金的使用有16人不瞭解，佔到總數的80%，剩餘的20%住戶中有3人表示物業專項維修基金使用太麻煩，如果是房屋遇到小問題還是自己掏錢找人維修方便。
而拱墅區房管站的工作人員介紹，物業專項維修基金的使用需要遵循一定的流程，首先需要業主向業主委員會反映，再由業主委員會委託物業公司找該單元業主在出示房產證的情況下簽字，且簽字的數量需要達到整個單元業主總數的2/3以上。“拿到簽字後，物業公司再將物業專項維修基金申請表和業主簽名一起交給業委會審核，審核通過後，再提交給杭州市房產管理局，只有這樣，物業專項維修基金才能發放。”
杭州市房產管理局的工作人員也肯定了這一說法，他說：“有些社區和物業的工作人員，對物業專項維修基金的使用辦法不太瞭解，物業專項維修基金的使用是根據《物權法》和《杭州市物業管理條例》等相關法規政策來執行的，其中的條款都需要一一遵循，物業專項維修基金屬於全體業主，所以為了體現公正，物業專項維修基金交由政府專門機構管理。”
消防設施和電梯的維修更新
可以申請簡便流程快速辦理
對於左岸花園的漏水情況，杭州市房產管理局相關工作人員表示，此前並未接到德豐物業的申報，在得知這一情況後，該局工作人員已立刻與德豐物業聯繫，並指導他們如何開展工作。
該名工作人員表示，杭州市的物業專項維修基金的歸集從1996年開始，2005年開始，物業專項維修基金收取的標準是無電梯住宅35元/平方米，有電梯的住宅65元/平方米，排屋和別墅按照35元/平方米、45元/平方米、65元/平方米的標準施行。到目前為止，該收費標準已有13年沒有更改了。“物業專項維修基金相當於房屋的養老金，該基金施行：業主繳納、統一儲存、按幢核算、見賬到付，業主決策、專款專用、政府監管，有專門的市縣人民政府指定的機構來統一管理。專項用於物業公用部位、公用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造。如果用完了，需要續繳，杭州因為開展物業專項維修基金較早，所以收繳的標準也比很多城市要高。”他說。
根據杭州市房產管理局的數據顯示，杭州市上城、下城、江干、西湖和拱墅五區，截至2017年年底，共盈餘物業專項維修基金金額達60億元，截至今年上半年，共有約740個項目使用了物業專項維修基金修繕房屋，動用資金達到3600萬，其中有1700多萬元通過簡易程序，用於消防和電梯等項目的維修。“對於一些有物業管理中的經營性收益或政府改造資金小區，我們建議物業和業委會優先使用這些款項用於維修、更換。但若是小區內消防、電梯等安全類的公共設施修繕時，我們會開放簡易方案，在消防、質檢部門的監督下優先撥款，物業專項維修基金遵循的是及時、便利、安全的原則。”
該工作人員表示，不少業主在要求房屋維修時需要弄清幾個關鍵的時間，首先房屋的主體結構是由開發商終身保修的，其次牆面、屋頂的保修期為8年，管線保修期為兩年，這些項目在保修期內由開發公司負責。他說：“在保修期外，業主申請物業專項維修基金後，經維修資金管理機構核實後，再撥付維修額的50%，工程完工後，物業服務企業持專門機構出具的審計報告書和業主委員會簽章的施工承包合同，工程款和審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料，向維修資金管理機構申請撥付維修資金的餘額。”
明年物業專項維修基金將啟動立法計劃
標準、流程等都會有相應的優化
浙江大學光華法學院教授張谷是2005年《物權法》的草案討論組成員之一，對於物業專項維修基金流程過於繁雜的情況，他也有所瞭解。張谷說：“目前物業專項維修基金的使用的確有其複雜性和不易操作性，並不是非常適用，我瞭解到，有關物業專項維修基金的相關條例和補充細則將在近期提交，並審議，主要的內容就是關於簡化物業專項維修基金的使用流程和保障物業專項維修基金的補充兩方面。”
對此杭州市房產管理局工作人員表示肯定，他介紹，“明年杭州市將通過來啟動物業專項維修基金的簡化流程、提高效率。方便申辦人，通過後將成為地方性法規來執行，屆時物業專項維修基金的使用將更便利，流程和標準也將根據實際情況調整。此外物業專項維修基金的續繳也將納入本次修改內容中，這樣就能從法律和政策層面保障物業專項維修基金的有法可依。”
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