從2018年開始，全球樓市也呈現出一種輪動效應。
在調控持續不斷，國內樓市投資機會逐步收窄的大背景下，大量投資需求開始出國尋找新的樓市窪地——東南亞。
中國人青睞的傳統發達國家和地區，加拿大、美國、迪拜等正在逐步熄火。奧克蘭、溫哥華、新加坡和悉尼等城市開始通過稅收的方式拒絕海外購房者。
但東南亞的泰國、柬埔寨正在異軍突起。特別是柬埔寨的金邊，近半年來更是火的不行。2018年柬埔寨金邊樓市中國買家諮詢量同比猛增550%以上，其中近九成為投資需求，這也帶火了當地的一些房地產託管機構的生意。
胡潤2018年度全球房價指數顯示，排名第一的就是金邊，且是第一次上榜就，年度漲幅達16.7%！
東南亞樓市的崛起，基本上是幾股力量共同作用的結果。
其一是房企，以金邊為例，2000年到2017年，外資開發的項目有287個，其中中資項目就達110個，2010年以來，其他其他國家的資本基本都在撤離，但中資房企卻在加碼投資。中國房企深諳高週轉之道，作為國際化佈局的重要區域，正在東南亞大規模擴張。
其二是投資需求，中國人偏愛投資房產，特別是一些通過投資房產致富的新貴，在國內投資受阻的情況下，尋求海外投資渠道的需求還是很強烈的，東南亞成為房價窪地，自然而然成為他們的目標。
長期關注房地產的朋友應該有感覺，微信等社交媒體上推薦投資東南亞房產的不在少數，背後很大程度上都是房企在推動。國內的購房者、中介機構、房企，構成了完整的鏈條。
目前東南亞投資還在升溫，類似金邊、芭提雅等熱點城市的房價預計還會繼續上漲。
不過最新的信號卻顯示，官方已經試圖遏制這種勢頭。
上面這則通知，相信很多人都已經看到了。
簡單說就是要打擊非法買賣外匯的行為，按照上述文件的標準，非法倒賣500萬元人民幣（約74萬美元）以上的外匯就得入刑。
按照目前的規定，目前普通人每年換匯的額度也就是5萬美元。這點錢根本不夠在海外發達國家買房，即便是大火的金邊，中國買家諮詢的房產價位也超過了5萬美元，主流的在10萬-25萬美元之間。
中國買家投資海外房產所需資金，絕大部分都是通過地下錢莊運作的，觸及上述紅線基本上是板上釘釘。
東南亞房產投資熱，未必是這份文件出臺的直接原因，但後者卻會對前者構成直接利空。地下換匯這種事無法從根本上杜絕，一旦超出容忍度就得打擊。
之前的萬達、海航、安邦等企業也是通過各種渠道在海外大肆購買資產，導致資本外流，威脅外匯儲備。這些中小投資客通過地下錢莊一窩蜂出去購買海外房產，和這些大企業本質上是一致的，只不過他們是大玩家，這些房產投資者是散戶而已。
海外投資的不確定性遠大於國內房產，目前東南亞金邊這種地方的房價相對於當地收入已經嚴重脫節。目前金邊的高端房產價格已經超過3500美元/平米（約2.4萬平米），當地人根本買不起，2018年金邊房產投資回報率達到了20%，但背後的事實卻是完全沒有當地人參與，絕大部分都是在中國買家之間流通。
擊鼓傳花，投資客互相收割的遊戲很難玩的久，上述通知一出，外匯管理必將收緊，東南亞投資，風險已近，各位打算跟著“專家”出去炒房的人也該警覺一點了。
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