科學創造美好生活
五年內，不要想著上漲。
2010年海南房價因為受到國際旅遊島消息刺激，翻了一倍。之後迅速下跌了5-6年，基本回到了原點。這是炒作的結果。也是自然規律。
2016年海南房價又一次受到自貿區消息刺激，翻了一倍，之後開始了下跌。以三亞為例，最高峰時均價3.4萬，目前2.4-2.7萬，還在下跌中。應該還有4年跌幅期。
再比如三亞崖州灣小區，兩年前售價1.6 萬，現在依然還是1.6萬，買了兩年房子的人住了沒拿到鑰匙，還陪著2年的利息。想賣房，私下交易你得陪不少錢。正規交易，你得需要再等待至少五年。五年又陪多少房價和利息？
不要錯誤的認為海南的房子，買到了就等於賺到了，說明你沒有經歷過海南房價三起三落，哪次暴漲，都有不同的炒作概念，哪次連續幾年下跌，都不需要任何理由。
一句話，海南房地產三次暴漲都不是剛需拔高的價格，是炒作拔高了價格。能在泡沫中維持多久呢？請你自己判斷！
對海南房價還有兩個很大沖擊因素，不知道你想到沒有。一是海南將大力發展農村集體建設用地上的房地產長期租賃市場。租房費用低，不需要一次性拿出大額本錢，好多人會去租房過冬。二是周邊雲南，廣西，廣東大力開發北方老人過冬住房，相比海南的房價便宜很多，好多人會放棄海南購房打算，轉向那裡。
海南鴻雁
海南房價跌過三次，第一次，九幾年，建省建特區大開發，然後留下一地爛尾樓。房價從三千多跌到七八百塊/平都沒人買，為什麼？那時候沒有產業基礎，人均收入低啊，本地人不買，外來打工的沒錢買。第二次，國際旅遊島，三亞鳳凰島最高炒到七八萬/平，三亞灣炒到三四萬/平，現在不是說房價高嗎？還沒到那個時候水平線呢！
這一次房價飆升就是什麼自貿區了概念。看評論區都是看漲不看跌，無理由的自信。人家炒房的都是炒概念，拉昇起來的第一批早跑了，後面接盤的還在做夢。海南炒過黃花梨，最慘的時候暴跌七八成。有人就說了，全國對比，海南房價不算高的。我就奇怪了，北上廣深有一千多萬的城市人口，有完整產業鏈支撐城市發展和人口流入，海南現在全省才一千來萬人，全省城市人口才幾百萬人，沒有支柱性產業，沒有人口流入，明明三四線城市的命，偏說自己得了一線城市的病。說房價不會跌的去查查海口屬於幾線城市，人均收入多少，人口多少，都有哪些高收入行業工作。
海南房子賣的最火的時候，銷售大廳喧鬧的都是外地口音，機場都是直奔售樓處的人，房子都是賣給外地炒房的囤著了。現在限購了怎麼就沒人買了呢？
海南本地人口有購房需求嗎？海南人在下面縣市和農村有房，現在新農村美麗鄉村建設，搞得不錯了，守著農村寶地，在海口打工週末回家。海口土著城市人口，多的都經歷過三次拆遷了，補償了拆遷款和幾套還建房。
再說說海南的外來人口，海南有什麼高薪產業和穩定的產業基礎啊？有多少打工的買得起房啊？菜價全國最高，三四線城市的命偏偏得了一線城市的病，那點工資收入吃個拉撒租房以後，還敢說買房嗎？
如果房價跌三成，炒房的和開放商誰先繃不住呢？比如100萬的房，貸款七成70萬，首付三成30萬，房價跌三成後估值70萬，你猜會發生什麼嗎？你是用一百萬市值估價貸了70萬，現在房價不值100萬了，銀行讓你補足抵押物不足部分30萬，你節衣縮食的還著房貸，讓你再補30萬你怎麼辦？賣掉？除了首付和裝修投入都沒了不說，賣掉的房款還不夠銀行貸款，因為70萬還有利息啊。繼續還？補足抵押物價值。不賣也不補，繼續還貸，你的房子只值70萬了，你還按一百萬價值還貸，想想都得吐血吧，如果跌價超過三成呢？
這就是現在說房價不會跌的那部分人心裡最害怕的，於是嘴硬的跟鴨子嘴似的，有一千萬個理由說服自己和別人房價不會跌，房價除了政府調控因素外還有市場因素，看不出不跌的理由，留貼在此，明年再看～
椰島莊園
前幾年，不斷有中介朋友勸我買套海南的房，當然，我都以“沒錢”為由婉拒了。
最近，這些中介朋友不斷的在朋友圈中做出“溫馨提示”，不斷告訴你3年前沒買海南，你虧大了。
於是，我開玩笑，說要把他拉黑了。
的確，海南房價火了，人們都很亢奮，但在樓市調控一盤棋的當下，任何過於非理性的房價漲幅，都會有迴歸理性的那一天，只不過各地頻率不會相同。
從“人”入手，客觀判斷海南房價情況
判斷房價何時進入拐點，其中一個方法是從“人”入手，進行分析。
這裡主要看兩個數據，一是人口淨流入情況，二是購房人的年齡結構。
1、人口淨流入情況
經典的“胡煥庸線”告訴我們一個真理，人口越聚集的地區，經濟越發達。這條線，其實也能真實的反映出人口與房價的關係。
人口的遷移變動，真的能綜合體現出一個城市經濟的景氣程度。
房子是居住的剛需，如果一個地區人口持續較快增幅，對房子的需求就會顯著增加，依據供需原理，房價也將被不斷推升。
而且人口的持續淨流入，也能讓你在未來想賣出房子的時候，可以儘快脫手，不至於找不到“接盤俠”。
上海，2000年人口1609萬，2017年達到2418萬，增幅44%；
北京，2000年人口1380萬，2017年達到2170萬，增幅57%；
深圳，2000年人口700萬，2017年1252萬，增幅78%，而且深圳約80%是年輕人，70%是外來人口，這是深圳房價持續上漲的最大內在動力。
海南，2000年人口789萬，2017年人口926萬，增幅只有17%；
整體來看，海南並不缺樓盤，不過人口淨流入增幅並不明顯，甚至顯著低於一些二三線城市。
個人感覺，目前海南房價還未降溫，但顯然有些過度炒作，當務之急是如何吸引更多人到海南，也就是找到下一批長期的“接盤俠”。
一旦一個省市人口開始出現持續的淨流出，就要警惕房價的拐點。典型如黑龍江省。
2、購房者的年齡結構
這裡說的購房者，主要是剛需購房者。房價除了與人口淨流入有關，也和購房人年齡結構有關。
有專業房地產機構研究表明：
25歲~44歲是買房的主力人口。
其中25歲~34歲是購買力最旺盛的群體，這些人佔據了買房人口的約50%，
其次是35歲~44歲的人，佔到了24.5，二者相加佔據了74.5%。
45歲之後，買房的意願明顯下降。
也就是說，如果一個城市購房年齡結構中，45歲以上的佔比在逐漸上升，那意味著這個城市對房產消費是需求不足的，拐點即將到來。
而根據專業房產交易機構的數據，2016年海南樓市成交年齡結構如下：
可以看到，21歲~40歲人群的合計佔比達到67%，購買力趨於年輕化，算是非常健康的指標。
當然，這些指標要每年都看，畢竟海南這兩年房價漲得太厲害，超出了大多數人的收入增幅，不排除也會超出年輕購房者的承受範圍。
拿三亞來說，2016年末均價還不到1.5萬，
但經過近兩年猛漲，目前早已突破3萬大關，兩年足足翻了一倍！
所以，判斷房價是否還有上升動力，首先看人口是否持續淨流入，二要看購房人口比例，40歲以下的年輕人口是否是購房的主力軍。
警惕“炒作基因”
90年代初，海南樓市可謂是全國樓市的標杆，房價曾經在兩年時間，從1000多元飆升到7、8000元，而北京才只有不到2000元。
緊接著，嚴格的房地產調控就出來了，房企被暫停上市，嚴控信貸資金流入房地產，結果造成大量房企資金鍊斷裂，海南樓市迅速崩盤，價格也從七八千回落到2000元。
基於“天高皇帝遠”的地理位置，有興趣的朋友可以查查近10年來的歷史走勢。
雖然目前一切良好，但需要警惕海南樓市的“炒作基因”。如果樓市持續過熱，又趕上階段性的調控加碼，也不排除會出現短暫的下跌。
金投手
2018年自從中央正式宣佈支持海南全島建設自由貿易試驗區和建立自由貿易港的決定以後，海南這遍熱土牽動著億萬人們的心，特別是海南房價成為了全國關注的焦點，全面限購後的海南房價是否會下跌，這個問題是對已購房的、準備購房的人們共同關注的熱點問題，但從近三年的海南房價數據顯示，2015、2016、2017年海南房價走勢依然是上漲趨勢，也有可能會出現短時間階段性的房價波動，但基本沒有依據來證明海南房價會出現下跌走勢，所以希望大家放寬心。
從海南房地產業的數據分析來看，支撐海南房地產的根本原因，那就是海南獨特的地理位置和怡人的居住環境所決定的。請問一下未來什麼東西最貴？答案應該肯定是“新鮮的空氣吧！” 海南島具有得天獨厚的自然環境和優質的自然資源，吸引著眾多的人們前來旅遊、休閒、渡假、養老、過冬，這些群體的人們來到海南的第一件事就是需要房子居住，據統計：每年約有8000萬遊客以及過冬、養老近1000萬人來海南，因而海南房價基本面不會下跌。
未來海南建設自由貿易區和自由貿易港，將躋身全國沿海地區一線城市的行列，海南的房價絕對是在所有城市之上，這是為什麼呢？因為小島的開發是有限，能開發的已經逐步開發完了，所以每賣一套房子就少一套房子，這就應驗了那句：物以稀為貴。大家再回想一下，你小時候的物價與現在的物價相比已經翻了幾十倍，在如今這個連最基本的生活物資都在不斷上漲的時代，房價下跌的概率有多大就不言而喻了。
影人六六
短期來看，從4月22日限購以後，海南的房價已經跌了，但跌的比較明顯的地方是海口及海口周邊的地區，為什麼呢？一方面的政府限價17300元封頂，好的樓盤17300元，稍微差些的，自然不敢按這個價格賣，否則賣不出去！所以，限價造成海口及周邊樓盤價格下跌。
但從長遠來看，海南房價會上漲，主要表現為海南整體價值的提高，未來海南只有兩種地產，一種是保障性住房，另一種是經營性住房，所謂經營性住房就是酒店民宿和療養基地，其他的再無，外地來養老，以後只能採取會員制租房養老過冬。所以，外地養老的朋友，不要等限購放開後再買房，將來有錢也買不到房。
茅廬網
海南的房價目前在不斷上漲中，不過這種漲價不是市場的理性需求，都是地產商拉高，兩三年後，又會慢慢下降，並回歸理性的。
對於海口的房價的下降，我前面已經多次分析過了，過三五年後，絕對下降回歸理性，我就不再分析。
現在就教大家幾個買房的時間段吧，不要再盲目的學那些大媽買高不買低了，這樣會幫你節省很多錢出來。
我買房的時候，注意觀察市場，總結出出現三個情況，立馬出手買房：
第一是銀行利息上漲時，對房地產市場絕對有影響，有些房企為了償還利息，先拋售一些房子，這時的房價會下降一些。
第二，當你看到有人拿著牌子站在街頭出賣房子時，也可以出手買房子了，這時是房價的低潮期，也是房源特別多，交易量少的時候。
第三點是我在2017年4月份後，觀察海南對樓市限購後出現的情況，再摸索全國的樓市，得出的經驗。也就是說，每次限購出臺，房地產商都會故意拉高房價，一是對應限購對他們帶來的損失，其次是屯積房源，如果這個時間點下手去買房，做個短期投資，絕對賺錢，不過這樣的投資一定要快，也就是說快買快賣，不要被套住。
這三點是我觀察樓市後的經驗，僅代表個人意見，不代表任何單位和個人。
話說大海南
海南房價幾經沉浮。
過去海南房價的起伏暫且不議。影響房價因素很多，剛需，國家政策，國民經濟情況，該省份城市的發展就業情況等綜合因素。那麼我們就分析一下。
首先從國家大的環境來看，房價是抑制的，呈現普遍下降態勢，但是個別區域有所迥異。
海南優勢：政策：目前政策國際旅遊島，一帶一路重要交通交流省份，免稅區，博彩，如果在政策和產業上國家放寬的話將是無限風光，但是如果政策有所轉向海南就是致命打擊。
地理位置：海南地處熱帶，空氣質量高，長夏無冬。非常適合居住，海南的優勢大牌就是環境。
經濟結構和就業：海南是劣勢，目前海南經濟結構很單一，也很脆弱，旅遊，地產，農業。而近些年來很多居民的發家致富靠拆遷而並非創造財富，物價較高，而且當地政府沒有很好的抑制物價的上漲，就業壓力很大，人均工資很低，對於本地上班族購房較為吃力，購房多為內地為主。
人口數量：目前海南省人口960萬左右，人口較少，必須大力的吸引才人，並且創造就業崗位，目前人口數量上對於房價是劣勢。很容易造成有價無市的情況。
論道未來海南房價，預計持續性保持相對平穩，如果政策指向型利好，實在的政策推行海南必然大漲，如果沒有輔助性綜合政策，以海南目前的就業以及經濟結構很難支撐高房價，但是內地的住戶還是會追求好的生活環境而進入，會對於房價有一定的支撐。
蕭雨飄落
關於海南房價，跌與不跌，是長期還是短期來看，這都有差別的。海南房產，不是純正剛需，所以短期時間內，在受市場衝擊時，他可能影響就比較明顯，因為他的客戶，基本是大陸客戶為主，如今是樓市行情冷淡，其次海南樓市全島限購，雙管齊下的情況下，海南的部分樓盤價格開始回落。
如今海口的新房盤，甚至有高層單價不超17300的指導價，就是開發商想拿到預售證，那備案價格不能超過17300，不然拿不到備案證。但是話說自從出了這個口頭指導價，很多要開的樓盤卻一直未開，個別樓盤甚至停止動工，就不打算今年開賣了。所以就海口而言，價格看似有所回落，但是可選擇新房很少，而二手不在價格把控範圍，那就另當別論了。
其次說到三亞，很多樓盤一直沒預售證，其原因不外乎就是政府限制備案價格，其次三亞現在的預售申請，不再是地方就可以審批，而是要省裡面審批，所以價格把控力度非常大。很多開發商都覺得不划算，所以一直遲遲未推售，目前三亞推新貨的，有萬科湖畔，價格有很大回落，在售高層均價2.5萬左右帶精裝修，其次就是保利崖州灣，在售均價15500左右帶精裝修，這兩個樓盤都屬於價格非常客觀的，而且都屬於品牌開發商，後期各種顧慮更有保障。
而至於其他的市縣，價格都在高位有所回落，博鰲金灣高層均價2.1萬左右，陵水珊瑚宮殿均價2.3萬左右，樂東椰林陽光均價2萬左右，東方海逸半島均價1.5萬左右，臨高金沙灘均價1.1萬左右，澄邁的美倫熙語1.2萬左右，這些都是綜合很不錯的樓盤，開售的價格都比預期低很多，瞭解的都會覺得很划算，但是很多客戶不符合購房資格，只能看著乾著急，而符合條件的新海南人們，還在坐等見底收割，所以一言難盡……
總結:如今海南的房價，都在今年的高位上，有所回落，奈何如今海南全域限購，而且整個國內樓市行情遇冷，所以海南的樓市相對尷尬，想買的不能買，能買的總想更好的，很多客戶已經迷茫了。但是從長期而言，海南樓市值得大家的選擇，他的優勢無可取代。
本人海南新房代理顧問，代理海南眾多樓盤，海南的樓市和樓盤，都還是有一定的淺薄見解的，若你喜歡我的回覆，記得點贊評論並關注我喲。還有各種購房事宜，也可以諮詢我，本人定竭誠為您服務。
李勤12357
作為一個財經工作者，我的看法是會下跌的，只是下降的幅度有多大，這就不好說了。
因為目前海南省政府的限售、戶口等樓市調控規定，把外來人口購房的需求給壓制了，而海南本身人口不多，才1000多萬元，還不如北上廣深其中一個城市的人口多，缺乏購買動力，且海南本身人口以農村人口居式，大多自已建有小產權房，購房願望很小。
同時也要看海南本身居民收入較低，無法支撐海南省前幾輪上漲的房價。據資料，2017年海南全省實現地區生產總值4462.5億元，城鎮和農村常住居民人均可支配收入分別達30817元、12902元，這個收入水平在全國排名靠後，根本沒有能力持續失去房價上漲。
而且，海南缺乏產業支撐，就業門路狹窄，現在建成國際旅遊島雖然對拉昇房價起到一定作用，但目前來看各類基礎設施尚不健全，房價持續上漲的動力不足。
尤其，原來已經購房的外地人基本購買了房子，未來大規模購房可能還需要時日，綜合這一切，我覺得海南房價肯定要跌。
但大跌也是不可能的。因為海南省目前缺乏工業商業，房地產業是一個經常支撐產業，無論如何政府都不能讓房價大幅下跌，這樣對各方面都會帶來不利。讓房價保持現在相對穩定狀態，是比較可靠的選擇。
開偉觀察
島民小云作為正宗的海南人，覺得不會下跌，但也不會漲太快，我來分析一下自己的所見所感。
首先我們海南本地人當然希望房價降下來，因為省長沈曉明前段時間已經指出了海南目前存在的三大痛點，其中第三個的痛點便是物價偏高收入偏低的問題。如果房價再持續漲高，海南人民可真是比生活在北上廣的打工族還壓力大。
其次，長期以來海南養成了或者培育成了一個以房地產為支柱產業的經濟，房地產一業獨大，2017年房地產稅收佔49%，投資佔了51%，所以省長也指出，最近一段時間海南千方百計要減少房地產對於經濟的依賴，不能無休止的再去大量搞房地產，要開始往別的產業方向轉型升級。
所以，海南房地產在這個背景下，想繼續一路猛漲幾乎是不可能。
但是，也不能一幫打回解放前，畢竟海南對房地產太過依賴，就算老百姓多希望房價下跌，政府也不會允許下跌或者下跌太快的，因為畢竟海南現在正處在全國深化改革的前沿陣地，房價一降，財團哪敢來投資？後續的自貿區自貿港建設還怎麼繼續開展？
