科学创造美好生活
五年内，不要想着上涨。
2010年海南房价因为受到国际旅游岛消息刺激，翻了一倍。之后迅速下跌了5-6年，基本回到了原点。这是炒作的结果。也是自然规律。
2016年海南房价又一次受到自贸区消息刺激，翻了一倍，之后开始了下跌。以三亚为例，最高峰时均价3.4万，目前2.4-2.7万，还在下跌中。应该还有4年跌幅期。
再比如三亚崖州湾小区，两年前售价1.6 万，现在依然还是1.6万，买了两年房子的人住了没拿到钥匙，还陪着2年的利息。想卖房，私下交易你得陪不少钱。正规交易，你得需要再等待至少五年。五年又陪多少房价和利息？
不要错误的认为海南的房子，买到了就等于赚到了，说明你没有经历过海南房价三起三落，哪次暴涨，都有不同的炒作概念，哪次连续几年下跌，都不需要任何理由。
一句话，海南房地产三次暴涨都不是刚需拔高的价格，是炒作拔高了价格。能在泡沫中维持多久呢？请你自己判断！
对海南房价还有两个很大冲击因素，不知道你想到没有。一是海南将大力发展农村集体建设用地上的房地产长期租赁市场。租房费用低，不需要一次性拿出大额本钱，好多人会去租房过冬。二是周边云南，广西，广东大力开发北方老人过冬住房，相比海南的房价便宜很多，好多人会放弃海南购房打算，转向那里。
海南鸿雁
海南房价跌过三次，第一次，九几年，建省建特区大开发，然后留下一地烂尾楼。房价从三千多跌到七八百块/平都没人买，为什么？那时候没有产业基础，人均收入低啊，本地人不买，外来打工的没钱买。第二次，国际旅游岛，三亚凤凰岛最高炒到七八万/平，三亚湾炒到三四万/平，现在不是说房价高吗？还没到那个时候水平线呢！
这一次房价飙升就是什么自贸区了概念。看评论区都是看涨不看跌，无理由的自信。人家炒房的都是炒概念，拉升起来的第一批早跑了，后面接盘的还在做梦。海南炒过黄花梨，最惨的时候暴跌七八成。有人就说了，全国对比，海南房价不算高的。我就奇怪了，北上广深有一千多万的城市人口，有完整产业链支撑城市发展和人口流入，海南现在全省才一千来万人，全省城市人口才几百万人，没有支柱性产业，没有人口流入，明明三四线城市的命，偏说自己得了一线城市的病。说房价不会跌的去查查海口属于几线城市，人均收入多少，人口多少，都有哪些高收入行业工作。
海南房子卖的最火的时候，销售大厅喧闹的都是外地口音，机场都是直奔售楼处的人，房子都是卖给外地炒房的囤着了。现在限购了怎么就没人买了呢？
海南本地人口有购房需求吗？海南人在下面县市和农村有房，现在新农村美丽乡村建设，搞得不错了，守着农村宝地，在海口打工周末回家。海口土著城市人口，多的都经历过三次拆迁了，补偿了拆迁款和几套还建房。
再说说海南的外来人口，海南有什么高薪产业和稳定的产业基础啊？有多少打工的买得起房啊？菜价全国最高，三四线城市的命偏偏得了一线城市的病，那点工资收入吃个拉撒租房以后，还敢说买房吗？
如果房价跌三成，炒房的和开放商谁先绷不住呢？比如100万的房，贷款七成70万，首付三成30万，房价跌三成后估值70万，你猜会发生什么吗？你是用一百万市值估价贷了70万，现在房价不值100万了，银行让你补足抵押物不足部分30万，你节衣缩食的还着房贷，让你再补30万你怎么办？卖掉？除了首付和装修投入都没了不说，卖掉的房款还不够银行贷款，因为70万还有利息啊。继续还？补足抵押物价值。不卖也不补，继续还贷，你的房子只值70万了，你还按一百万价值还贷，想想都得吐血吧，如果跌价超过三成呢？
这就是现在说房价不会跌的那部分人心里最害怕的，于是嘴硬的跟鸭子嘴似的，有一千万个理由说服自己和别人房价不会跌，房价除了政府调控因素外还有市场因素，看不出不跌的理由，留贴在此，明年再看～
椰岛庄园
前几年，不断有中介朋友劝我买套海南的房，当然，我都以“没钱”为由婉拒了。
最近，这些中介朋友不断的在朋友圈中做出“温馨提示”，不断告诉你3年前没买海南，你亏大了。
于是，我开玩笑，说要把他拉黑了。
的确，海南房价火了，人们都很亢奋，但在楼市调控一盘棋的当下，任何过于非理性的房价涨幅，都会有回归理性的那一天，只不过各地频率不会相同。
从“人”入手，客观判断海南房价情况
判断房价何时进入拐点，其中一个方法是从“人”入手，进行分析。
这里主要看两个数据，一是人口净流入情况，二是购房人的年龄结构。
1、人口净流入情况
经典的“胡焕庸线”告诉我们一个真理，人口越聚集的地区，经济越发达。这条线，其实也能真实的反映出人口与房价的关系。
人口的迁移变动，真的能综合体现出一个城市经济的景气程度。
房子是居住的刚需，如果一个地区人口持续较快增幅，对房子的需求就会显著增加，依据供需原理，房价也将被不断推升。
而且人口的持续净流入，也能让你在未来想卖出房子的时候，可以尽快脱手，不至于找不到“接盘侠”。
上海，2000年人口1609万，2017年达到2418万，增幅44%；
北京，2000年人口1380万，2017年达到2170万，增幅57%；
深圳，2000年人口700万，2017年1252万，增幅78%，而且深圳约80%是年轻人，70%是外来人口，这是深圳房价持续上涨的最大内在动力。
海南，2000年人口789万，2017年人口926万，增幅只有17%；
整体来看，海南并不缺楼盘，不过人口净流入增幅并不明显，甚至显著低于一些二三线城市。
个人感觉，目前海南房价还未降温，但显然有些过度炒作，当务之急是如何吸引更多人到海南，也就是找到下一批长期的“接盘侠”。
一旦一个省市人口开始出现持续的净流出，就要警惕房价的拐点。典型如黑龙江省。
2、购房者的年龄结构
这里说的购房者，主要是刚需购房者。房价除了与人口净流入有关，也和购房人年龄结构有关。
有专业房地产机构研究表明：
25岁~44岁是买房的主力人口。
其中25岁~34岁是购买力最旺盛的群体，这些人占据了买房人口的约50%，
其次是35岁~44岁的人，占到了24.5，二者相加占据了74.5%。
45岁之后，买房的意愿明显下降。
也就是说，如果一个城市购房年龄结构中，45岁以上的占比在逐渐上升，那意味着这个城市对房产消费是需求不足的，拐点即将到来。
而根据专业房产交易机构的数据，2016年海南楼市成交年龄结构如下：
可以看到，21岁~40岁人群的合计占比达到67%，购买力趋于年轻化，算是非常健康的指标。
当然，这些指标要每年都看，毕竟海南这两年房价涨得太厉害，超出了大多数人的收入增幅，不排除也会超出年轻购房者的承受范围。
拿三亚来说，2016年末均价还不到1.5万，
但经过近两年猛涨，目前早已突破3万大关，两年足足翻了一倍！
所以，判断房价是否还有上升动力，首先看人口是否持续净流入，二要看购房人口比例，40岁以下的年轻人口是否是购房的主力军。
警惕“炒作基因”
90年代初，海南楼市可谓是全国楼市的标杆，房价曾经在两年时间，从1000多元飙升到7、8000元，而北京才只有不到2000元。
紧接着，严格的房地产调控就出来了，房企被暂停上市，严控信贷资金流入房地产，结果造成大量房企资金链断裂，海南楼市迅速崩盘，价格也从七八千回落到2000元。
基于“天高皇帝远”的地理位置，有兴趣的朋友可以查查近10年来的历史走势。
虽然目前一切良好，但需要警惕海南楼市的“炒作基因”。如果楼市持续过热，又赶上阶段性的调控加码，也不排除会出现短暂的下跌。
金投手
2018年自从中央正式宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区和建立自由贸易港的决定以后，海南这遍热土牵动着亿万人们的心，特别是海南房价成为了全国关注的焦点，全面限购后的海南房价是否会下跌，这个问题是对已购房的、准备购房的人们共同关注的热点问题，但从近三年的海南房价数据显示，2015、2016、2017年海南房价走势依然是上涨趋势，也有可能会出现短时间阶段性的房价波动，但基本没有依据来证明海南房价会出现下跌走势，所以希望大家放宽心。
从海南房地产业的数据分析来看，支撑海南房地产的根本原因，那就是海南独特的地理位置和怡人的居住环境所决定的。请问一下未来什么东西最贵？答案应该肯定是“新鲜的空气吧！” 海南岛具有得天独厚的自然环境和优质的自然资源，吸引着众多的人们前来旅游、休闲、渡假、养老、过冬，这些群体的人们来到海南的第一件事就是需要房子居住，据统计：每年约有8000万游客以及过冬、养老近1000万人来海南，因而海南房价基本面不会下跌。
未来海南建设自由贸易区和自由贸易港，将跻身全国沿海地区一线城市的行列，海南的房价绝对是在所有城市之上，这是为什么呢？因为小岛的开发是有限，能开发的已经逐步开发完了，所以每卖一套房子就少一套房子，这就应验了那句：物以稀为贵。大家再回想一下，你小时候的物价与现在的物价相比已经翻了几十倍，在如今这个连最基本的生活物资都在不断上涨的时代，房价下跌的概率有多大就不言而喻了。
影人六六
短期来看，从4月22日限购以后，海南的房价已经跌了，但跌的比较明显的地方是海口及海口周边的地区，为什么呢？一方面的政府限价17300元封顶，好的楼盘17300元，稍微差些的，自然不敢按这个价格卖，否则卖不出去！所以，限价造成海口及周边楼盘价格下跌。
但从长远来看，海南房价会上涨，主要表现为海南整体价值的提高，未来海南只有两种地产，一种是保障性住房，另一种是经营性住房，所谓经营性住房就是酒店民宿和疗养基地，其他的再无，外地来养老，以后只能采取会员制租房养老过冬。所以，外地养老的朋友，不要等限购放开后再买房，将来有钱也买不到房。
茅庐网
海南的房价目前在不断上涨中，不过这种涨价不是市场的理性需求，都是地产商拉高，两三年后，又会慢慢下降，并回归理性的。
对于海口的房价的下降，我前面已经多次分析过了，过三五年后，绝对下降回归理性，我就不再分析。
现在就教大家几个买房的时间段吧，不要再盲目的学那些大妈买高不买低了，这样会帮你节省很多钱出来。
我买房的时候，注意观察市场，总结出出现三个情况，立马出手买房：
第一是银行利息上涨时，对房地产市场绝对有影响，有些房企为了偿还利息，先抛售一些房子，这时的房价会下降一些。
第二，当你看到有人拿着牌子站在街头出卖房子时，也可以出手买房子了，这时是房价的低潮期，也是房源特别多，交易量少的时候。
第三点是我在2017年4月份后，观察海南对楼市限购后出现的情况，再摸索全国的楼市，得出的经验。也就是说，每次限购出台，房地产商都会故意拉高房价，一是对应限购对他们带来的损失，其次是屯积房源，如果这个时间点下手去买房，做个短期投资，绝对赚钱，不过这样的投资一定要快，也就是说快买快卖，不要被套住。
这三点是我观察楼市后的经验，仅代表个人意见，不代表任何单位和个人。
话说大海南
海南房价几经沉浮。
过去海南房价的起伏暂且不议。影响房价因素很多，刚需，国家政策，国民经济情况，该省份城市的发展就业情况等综合因素。那么我们就分析一下。
首先从国家大的环境来看，房价是抑制的，呈现普遍下降态势，但是个别区域有所迥异。
海南优势：政策：目前政策国际旅游岛，一带一路重要交通交流省份，免税区，博彩，如果在政策和产业上国家放宽的话将是无限风光，但是如果政策有所转向海南就是致命打击。
地理位置：海南地处热带，空气质量高，长夏无冬。非常适合居住，海南的优势大牌就是环境。
经济结构和就业：海南是劣势，目前海南经济结构很单一，也很脆弱，旅游，地产，农业。而近些年来很多居民的发家致富靠拆迁而并非创造财富，物价较高，而且当地政府没有很好的抑制物价的上涨，就业压力很大，人均工资很低，对于本地上班族购房较为吃力，购房多为内地为主。
人口数量：目前海南省人口960万左右，人口较少，必须大力的吸引才人，并且创造就业岗位，目前人口数量上对于房价是劣势。很容易造成有价无市的情况。
论道未来海南房价，预计持续性保持相对平稳，如果政策指向型利好，实在的政策推行海南必然大涨，如果没有辅助性综合政策，以海南目前的就业以及经济结构很难支撑高房价，但是内地的住户还是会追求好的生活环境而进入，会对于房价有一定的支撑。
萧雨飘落
关于海南房价，跌与不跌，是长期还是短期来看，这都有差别的。海南房产，不是纯正刚需，所以短期时间内，在受市场冲击时，他可能影响就比较明显，因为他的客户，基本是大陆客户为主，如今是楼市行情冷淡，其次海南楼市全岛限购，双管齐下的情况下，海南的部分楼盘价格开始回落。
如今海口的新房盘，甚至有高层单价不超17300的指导价，就是开发商想拿到预售证，那备案价格不能超过17300，不然拿不到备案证。但是话说自从出了这个口头指导价，很多要开的楼盘却一直未开，个别楼盘甚至停止动工，就不打算今年开卖了。所以就海口而言，价格看似有所回落，但是可选择新房很少，而二手不在价格把控范围，那就另当别论了。
其次说到三亚，很多楼盘一直没预售证，其原因不外乎就是政府限制备案价格，其次三亚现在的预售申请，不再是地方就可以审批，而是要省里面审批，所以价格把控力度非常大。很多开发商都觉得不划算，所以一直迟迟未推售，目前三亚推新货的，有万科湖畔，价格有很大回落，在售高层均价2.5万左右带精装修，其次就是保利崖州湾，在售均价15500左右带精装修，这两个楼盘都属于价格非常客观的，而且都属于品牌开发商，后期各种顾虑更有保障。
而至于其他的市县，价格都在高位有所回落，博鳌金湾高层均价2.1万左右，陵水珊瑚宫殿均价2.3万左右，乐东椰林阳光均价2万左右，东方海逸半岛均价1.5万左右，临高金沙滩均价1.1万左右，澄迈的美伦熙语1.2万左右，这些都是综合很不错的楼盘，开售的价格都比预期低很多，了解的都会觉得很划算，但是很多客户不符合购房资格，只能看着干着急，而符合条件的新海南人们，还在坐等见底收割，所以一言难尽……
总结:如今海南的房价，都在今年的高位上，有所回落，奈何如今海南全域限购，而且整个国内楼市行情遇冷，所以海南的楼市相对尴尬，想买的不能买，能买的总想更好的，很多客户已经迷茫了。但是从长期而言，海南楼市值得大家的选择，他的优势无可取代。
本人海南新房代理顾问，代理海南众多楼盘，海南的楼市和楼盘，都还是有一定的浅薄见解的，若你喜欢我的回复，记得点赞评论并关注我哟。还有各种购房事宜，也可以咨询我，本人定竭诚为您服务。
李勤12357
作为一个财经工作者，我的看法是会下跌的，只是下降的幅度有多大，这就不好说了。
因为目前海南省政府的限售、户口等楼市调控规定，把外来人口购房的需求给压制了，而海南本身人口不多，才1000多万元，还不如北上广深其中一个城市的人口多，缺乏购买动力，且海南本身人口以农村人口居式，大多自已建有小产权房，购房愿望很小。
同时也要看海南本身居民收入较低，无法支撑海南省前几轮上涨的房价。据资料，2017年海南全省实现地区生产总值4462.5亿元，城镇和农村常住居民人均可支配收入分别达30817元、12902元，这个收入水平在全国排名靠后，根本没有能力持续失去房价上涨。
而且，海南缺乏产业支撑，就业门路狭窄，现在建成国际旅游岛虽然对拉升房价起到一定作用，但目前来看各类基础设施尚不健全，房价持续上涨的动力不足。
尤其，原来已经购房的外地人基本购买了房子，未来大规模购房可能还需要时日，综合这一切，我觉得海南房价肯定要跌。
但大跌也是不可能的。因为海南省目前缺乏工业商业，房地产业是一个经常支撑产业，无论如何政府都不能让房价大幅下跌，这样对各方面都会带来不利。让房价保持现在相对稳定状态，是比较可靠的选择。
开伟观察
岛民小云作为正宗的海南人，觉得不会下跌，但也不会涨太快，我来分析一下自己的所见所感。
首先我们海南本地人当然希望房价降下来，因为省长沈晓明前段时间已经指出了海南目前存在的三大痛点，其中第三个的痛点便是物价偏高收入偏低的问题。如果房价再持续涨高，海南人民可真是比生活在北上广的打工族还压力大。
其次，长期以来海南养成了或者培育成了一个以房地产为支柱产业的经济，房地产一业独大，2017年房地产税收占49%，投资占了51%，所以省长也指出，最近一段时间海南千方百计要减少房地产对于经济的依赖，不能无休止的再去大量搞房地产，要开始往别的产业方向转型升级。
所以，海南房地产在这个背景下，想继续一路猛涨几乎是不可能。
但是，也不能一帮打回解放前，毕竟海南对房地产太过依赖，就算老百姓多希望房价下跌，政府也不会允许下跌或者下跌太快的，因为毕竟海南现在正处在全国深化改革的前沿阵地，房价一降，财团哪敢来投资？后续的自贸区自贸港建设还怎么继续开展？
