預言與夢幻
新房購買流程及注意事項
1、準備買房
買房前要做很多準備，首先需要看看自己有沒有購房資格。例如在上海，沒有滬籍的家庭，想在上海買房需要連續繳納5年及以上個稅或社保，並保證名下在上海無住宅。其次，需要根據自己的經濟實力，對房款總數有一定的預期。購買前可以通過各種渠道瞭解在售新房樓盤的具體情況，制定一個大概的購房計劃。
2、看房選房
對中意的樓盤項目，可以去實地考察，只有自己去看過了，才最大可能地知道真實情況，畢竟有些情況下廣告與實際相差較大。看樣板間是每個購房者都要經歷的環節，在看樣板間時，要帶上尺子打量下傢俱尺寸，詢問一下銷售員房屋管線位置，將樣板間的燈關掉看一下自然採光，還要問清最後交的房與樣板間之間的差別等等。
進入選房階段時，要注意選擇樓層、戶型，並注意周邊配套的規劃圖。項目周邊配套可以通過項目所在區域的住建委網站進行查詢。
3、認購簽約
準備買房時，需要向開發商繳納一部分數額的定金，並籤認購書。定金繳納的比例有明文規定，《擔保法》中強調，繳納的定金金額比例不得超過合同表明的總房款的20%。一般來說，比較搶手的項目，開發商會讓購房者排號，比較靠前的購房者，有優先選擇房源的權力。
由於買賣雙方在購房知識方面的不對等，使得購房者在簽訂購房合同時，可能處於被動地位，因此簽訂合同時，應仔細閱讀合同各項條款和補充協議，必要時可向律師和主管部門求助。
4、付款貸款
在簽約之前，需要先在網上審核你的購房資質，購房資質審核通過後，直接進行網籤，之後要與開發商簽訂購房合同。簽訂購房合同時，要注意看看合同中有沒有空白條款、補充協議中的義務與權利是否對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚、交房日期與交房標準是否清晰等。
簽約後，你需要給開發商首付款，首付比例政策如下：
商貸認房又認貸，個人徵信記錄中沒有貸款記錄的，按首套房，首付比例為3成；有貸款記錄的按二套房，首付比例為普通住宅5成，非普通住宅7成。公積金貸款，認房不認貸，首套、二套首付比例皆為3成，貸款額度有上限，首套上限為120萬，二套上限80萬，有補充公積金加10萬。
之後辦理房屋抵押貸款等事宜。一般來說，開發商會有指定合作的銀行，目前的商貸利率五年期以上是4.9%，但各銀行會有自己的變化，具體的銀行貸款利率以申貸的銀行利率為準。
5、驗房收房
房屋竣工之後，開發商會通知你進行驗房收房。注意收房時間，驗房時要仔細核驗房屋的每個細節，查看“三書一證一表”。如果開發商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。
注：“三書一證一表”中三書指的是《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》；一證是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》；一表是指《竣工驗收備案表》。
6、繳稅/費、辦產證
新房在開發商拿到大產證後，業主需要交納契稅，辦產證。一般來說，商品房除了契稅，還需要繳納公共維修基金、物業費、停車位費等費用，各物業公司收費標準不一樣，以各樓盤負責的物業公司的收費標準為準。特別要注意的是，公共維修基金和契稅的納稅憑證一定要保留好，這是辦理產證的不可缺少的。
7、裝修入住
二手房購買流程及注意事項
1、準備買房
與買新房無差別。
2、看房選房
二手房的房源可在網上瀏覽房源信息，也可去門店找專業的經紀人諮詢。核實房屋產權，產權清晰很重要，避免日後的糾紛。去看房時，需要重點關注房屋質量、小區環境、周邊配套等。房屋質量主要看樓體牆面、室內牆壁有沒有裂縫等重大質量問題；小區環境主要看安保強度、綠化率，小區住戶的組成成分等，判斷社區的安全和居住舒適度；周邊配套主要看基本生活配套，包括超市、菜市場等，交通配套、醫療配套等。
3、訂房簽約
有意向買房子的客戶，可以先交定金，證明自己買房的誠意。交定金後，會有一個定金收據。然後跟房東談房價，談妥以後簽訂購房合同。所有重要的事情要落實到合同中，合同中需要明確的包括首付、過戶、戶口遷走的時間，條件、違約責任以及房屋核驗出問題誰來負責等。
4、貸款付款
如果你需要按揭貸款，那麼你支付的就只是首期房款，當然也可以全額付款。選擇按揭貸款的需要帶齊身份證、戶口本、結婚證、買賣合同等相關材料。
5、繳稅過戶
簽訂購房合同後，需要到辦理繳稅業務，繳納的稅費種類有契稅、個稅、增值稅及附加稅。
6、交房放貸款
按揭貸款買房的話，需要拿著房產證到為你做按揭貸款的銀行進行發放貸款的申請，你拿到房產證時，同時也會拿它抵押權證，你只需要將房產證和他項抵押權證一起交給銀行工作人員。發放貸款、交付房產並且支付餘款後，二手房的交易就算基本完成了。
7、物業交割
要注意前業主的物業費、水電煤氣、有線電視等費用有沒有結清，對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢俱的進行驗收。值得注意的是，物業交割的相關事項在簽署交易合同的時候就定了，所以在之前就要考慮好物業交割的相關事項，在合同中寫清楚騰房時間、交割費用、贈送傢俱等。
8、裝修入住
新房和二手房的交易流程看起來是差不多的，但是會在順序和一些側重點上有所不同。
1、購房資質審核
在認購新房時，購房者就要提交資料進行資格審核了，而二手房資質審核的節點，在簽約前。一般情況下，在認購書中會規定簽訂正式合同的日期，如果是買方的原因，耽誤了購房資質審核，在約定期內沒有簽訂購房合同，購房者會有違約風險。
2、籤合同和網籤順序
新房正常的流程是先網籤，再簽訂合同，只有一本合同。二手房的順序是先簽合同，再進行網籤，需要注意的是，二手房一般在簽署完房屋買賣合同之後，再簽署網籤合同。
3、放貸款的節點
新房現房，按照銀行的流程時間放貸款。
期房的商貸和市屬公積金貸款，需等到期房封頂之後放貸款。
二手房放貸款的時間，是在完成過戶新房本下發之後若干個工作日內。
相比較而言，新房的產權明晰，遇到的糾紛少，辦理起來要簡單一些。二手房需要注意的事項很多，如有需要，建議還是要找專業的中介機構代為辦理，省去不必要的糾紛。
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1.購買新房：可以現在購房網站先了解，再選定要買的區域，再在這個區域選幾個樓盤實地考察，選好自己滿意的小區，再選擇自己所需要和預算內的戶型，面積，價格。（1）定金：自己選好後，正常是先交定金，簽訂定金合同，有的是先交預約金，等開盤選房，選到房子預約金轉定金，沒選到退預約金。定金合同會約定簽約時間。
（2）籤合同，需要材料：身份證，戶口本，結婚證，首付款。資格審查，有的城市限購的，需要提供社保或者個稅證明，有無房證明，資格審查後，出網籤合同，開發商備案。
（3）籤貸款：需要材料：身份證，戶口本，結婚證，首付款發票（開發商提供），首付款流水（銀行開具），收入證明（正常月還款額的兩倍），需要銀行收入流水的還要提供流水，徵信報告，到開發商指定的銀行辦理貸款，正常一個月左右貸款下來，銀行會有短信通知，還款時間有會有通知。
（4）交房:達到交付標準，開發商會通知交房，交房需要交契稅，維修基金，物業費等，這些開發商交房通知書都註明的，辦理不動產證，需要提供身份證，戶口本，結婚證等複印件，一般都是開發商代辦的，正常約定180工作日辦好不動產證。
2.購買二手房：正常買二手房基本是通過中介購買，中介會告訴你整個流程的，我這裡說的是蘇州的一個購買辦理流程，每個城市有點區別。
（1）交定金籤合同：通過中介看好房子，中介會約好房東和客戶，簽訂三方協議，交付定金，籤合同一般會協商約定好內容，正規中介簽訂的合同基本都公平公證的，買方需要提供：身份證，戶口本，結婚證，定金，買方最後都要到場簽訂。賣方提供：身份證，戶口本，結婚證，房產證，土地證，新的現在是不動產證，兩證正常要押在中介方的，怕產生糾紛最好讓房東提供產調，定金最好銀行轉賬，備註好。買方與賣方籤合同時賣方產證上體現的人都要到場或者提供委託書，避免產生糾紛。
（2）掛牌，送審，網籤：這些具有網籤資質的中介就可以辦理，買賣雙方只需要提供原材料的照片就可以了。買方需要提供：身份證，戶口本未成年孩子也要提供，結婚證，外地戶口還需要提供社保證明或者個稅證明，賣方提供：身份證，戶口本，結婚證，房產證，土地證，新的現在是不動產證，物業費結清發票。
（3）資金託管：送審通過後，中介會通知雙方到房管局資金託管，買方需要材料：身份證，戶口本未成年孩子也要提供，結婚證，外地戶口還需要提供社保證明或者個稅證明，首付款確定在哪家銀行辦貸款首付款就要存在哪家銀行，銀行卡要一類卡，首付款要直系親屬轉賬才可以，非直系不要直接轉到託管的銀行裡面，銀行會查首付流水，
賣方提供：身份證，戶口本，結婚證，房產證，土地證，新的現在是不動產證產證上的人都要到場簽字，物業費發票。銀行卡與買方一至的銀行卡。買賣雙方簽訂資金拖管協議。這個辦好後賣方就可以走了，買方需要到銀行打款，需要轉賬憑證，首付流水。
（3）辦理貸款：正常在資金託管當天，辦理貸款，買方提供資料：身份證，戶口本，結婚證，收入證明（正常月還款額的兩倍），需要銀行收入流水的還要提供流水，徵信報告，資金託管協議，成交確認書，首付流水，轉賬憑證。買方都要到場面籤。
（4）交稅過戶：貸款放款後，就可以到房管局辦理交稅過戶，買方需要材料：身份證，戶口本未成年孩子也要提供，結婚證，賣方提供：身份證，戶口本，結婚證，房產證，土地證，新的現在是不動產證，物業費結清發票。賣方如果有貸款要在過戶前貸款還清，他項權證註銷，才可以過戶，稅費根據產證或者契稅滿幾年交稅，不滿兩年：契稅，個稅，增值稅，滿兩年：契稅，個稅，滿五年房東唯一一套住宅只要交契稅，不是唯一的契稅，個稅。現在是一窗受理，買賣雙方查驗原件，簽字交稅過戶，原產證收回。
（5）買方拿證賣方拿錢，正常是五個工作日，賣方原託管的銀行卡，身份證，到房管局解凍，然後到銀行領款，買方：領取不動產證有貸款的還有他項權證，工本費160元。
(6)交房，根據三方合同交房，水電煤結清，水電煤卡過戶。
每個地區政策辦理流程有不同，可以諮詢當地房管局
蘇州麥好房
但是告訴你也沒有用！
因為當你決定購房後！
就進入一條單行道！
任何開發商都會優化程序！
設好套！
等著你鑽！
第一步就是告訴你，
“少交點認籌金，可以退的”
一旦你交了，這個程序就開始了！
想返回就需要成本！
簽了訂單想不買可能損失定金！
付了首付想反悔可能涉嫌違約！
簽約合同想反悔可能涉嫌鉅額額賠付！
。。。。
後悔藥很貴！
所以最最重要的是在最初做出正確的決定！
買還是不買！
之後聽銷售員擺佈就可以了!
