上週拍地如此火熱，尤其是西青中北鎮和張家窩的宅地，紛紛溢價，其實西青這兩個區域一直備受關注，是熱門片區，除了靠近南站的優勢外，還有買哪些優勢呢？？？所以小諸葛特別邀請了深耕片區6年的資深張窩區域經理池文夏先生，搞了一期西青精武張窩的解讀，讓專家來聊聊張窩精武因何成為爆款？
小諸葛X池老師
1，精武鎮、張家窩兩個片區的區域優勢分別是什麼？
精武鎮片區現在比南站發展慢，屬於後起之秀，但是價格蓋過南站片區，它最主要優勢是地理位置，臨近市區，有津淶公路等主路。周邊有華苑、李七莊、中北外溢人口，短期內會有成交爆棚。張家窩板塊從11年規劃後，到14年各大新房項目開建，從16年開始有了二手房交盤之後，形成了真正的成交市場，南站二手房成交體量可觀。精武鎮新房成交比較多。精武鎮從去年9月份開始，有幾個網紅新盤，諸如金地藝墅家、萬科西廬，成交量高於南站，甚至領先於天津各個片區。西青的特點就是精武鎮、李七莊和張家窩離市區較近，精武鎮和華苑、陽光一百、中北鎮、海泰高新區接壤，張家窩與海泰高新區，學府產業園區接壤，因為地理位置，道路上優勢，老的津滄高速已停用，準備建成快速，直接通往南站，包括賓水西道延長線也在建，通車之後到市區15-20分鐘左右。還有南站3號線也是優勢。
2，請您大致比較一下精武鎮和張家窩兩個板塊？
我覺得還是要考慮購房需求，精武鎮存量房不多，比如小鎮西西里、旭輝燕南園和中駿柏景灣、恆益隆庭，這裡新房多，如果想買離市區近就買這裡，這個板塊還有5塊住宅地還沒開始拍，從發展投資角度講，有很高的投資和發展空間，但是缺點是生活配套不完善，最大配套是大學城配套；張家窩板塊，外來人口多，海泰、學府產業園區，中北鎮的客群選擇比較多，配套發展較為成熟，益陽學校，為明學校，張家窩中學，田麗小學，華旭小學等，還有商業配套，例如社會山廣場、物美等都齊全。
3，精武鎮、張家窩的升值潛力如何？
短期看得到的，精武鎮快一些，精武鎮二手樓盤略低於新房，比如旭輝燕南園，兩室85萬左右掛牌價在145萬左右，萬科西廬80多平米新房，最近成交在170萬左右，如果買二手樓盤，等新房交房後，很快看到增值。南站需要一定的時間。
4，這兩個片區的置業門檻大概是多少？
張家窩大概50萬左右，這兩個片區總體成交價在180萬上下，張窩個別房源在150萬上下，例如保利諾丁山，85平米兩室，在152-3萬左右，這是最近成交的價格，這是南站最低的成交門檻了。精武鎮略高一些，在55-60萬左右。
5，請您推薦一下熱賣的樓盤？
精武鎮金地、萬科，總價和產品都差不多買，唯一差別就是開發商和後期物業，南站是社會山西苑，作為當地老品牌，離南站和社會山廣場近，追求品牌知名度建議中駿雍景府還有融僑方圓。據金樂家三月份數據統計，萬科和金地成交量最高，精武鎮成交量是南站的兩倍。二手房的話，考慮立刻居住，選擇精武鎮我推薦旭輝燕南園，小鎮西西里稍微略老，最近一期是10年上下，相對較新，140萬可以買小兩室，170萬左右可以買大兩室。
6，請問張家窩的置業人群大概是哪些？
很少一部分是當地人，大部分是北京客戶，佔比到4-5成。還有周邊幾個產業園區的客戶投資居多。
7，海河英才計劃是否對成交有提升？
政策有滯後性，到去年11、12月，有一些客戶才開始辦人才落戶，到今年有直觀的增量。3月份，單店二手房成交，10個客戶裡大概有3-4個是海河英才落戶的。
8，最近這兩個片區新房有調價嘛？
池老師：萬科西廬和金地兿墅家都有調價，例如西廬均價上調700左右，金地兿墅家上調1000左右，就是在3月中旬上調的。
9，作為剛需的話是否需要立刻出手？
我建議還是立刻出手，需要做的就是對比板塊，例如短期精武鎮增值塊，但是南站規劃更龐大，長期來講更有回報，因為張家窩是市重點規劃區，未來規劃為電子科技商務區，現在還有40%左右沒有完成，接下里會有各種企業落地。
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