2019開年，房地產市場延續了去年末以來的低迷，成交量活躍度偏低，因此，房企1月份的銷售金額也受到了一定影響。
在這種情況下，關於龍頭房企“銷售額腰斬”、“死亡賽跑來臨”的傳言甚囂塵上。
那麼，這是謠言還是事實？房企的境況真的如此糟糕嗎？
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最近，各大房企紛紛發佈了1月份的業績公告。受市場降溫影響，房企業績較去年同期確實有所下滑。
龍頭房企中引發較大爭議的是碧桂園，據碧桂園發佈的業績公告顯示，2019年1月共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約人民幣330.7億元。
有觀點認為，這與去年同期的691.6億元相比下滑了52.2%，業績腰斬。
實際上，這混淆了兩者的統計口徑。去年同期的691.6億元為全口徑合同銷售金額，而2019年1月份的330.7億元為權益口徑的合同銷售金額。
據克而瑞統計，碧桂園2019年1月的全口徑金額為460億元，如果統一按全口徑對比，與去年相比實則下降了33%。
另外，據克爾瑞口徑，2018年1月碧桂園權益合約銷售收入為459億元，2019年1月銷售金額為326.6億元，如果統一按權益金額對比，實際下滑幅度為28.85%。
無論是用何種數據對比，真實情況應該是下降了3成左右，而非“腰斬”。
考慮到去年1月份樓市正處於繁榮期，三四線城市棚改正如火如荼，在一片看漲的預期下，購房需求源源不斷，房企業績突破歷史新高。而今年1月樓市處於降溫期，從2016年930至今，長達兩年多的調控成效顯著，在調控效果的長期疊加下，自去年下半年以來整個市場都比較低迷。
並且，房地產銷售最火熱的時節是“金九銀十”，1、2月並非傳統的銷售旺季。此外，1月份的房地產銷售情況還受到了春節因素的影響。
不止碧桂園，克而瑞統計的TOP100房企，權益銷售總量同比下降8.6%。其中，TOP3房企恆、萬、碧本月的權益金額同比降幅均接近30%。
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一個月的市場走勢，還無法確定2019年的市場冷暖。擔憂所謂的“債務危機”，也未免有些杞人憂天。
眾所周知，我國房地產實施的是“預售制”，客戶與開發商簽訂合同，交了房款，但在竣工之前，開發商只能把預售時收到的樓款計入負債裡。但這部分負債不需要支付利息，不構成真正意義上的負債。
因此，在衡量房企的真實負債情況時，應該剔除預售房款對總負債的影響。
以碧桂園為例，據2018年中報，碧桂園總負債為12606億元，這既包含了狹義上的有息負債，也包括了對客戶的預收賬款等。截至6月30日，碧桂園有息負債2939.21億元，其中一年以內短期債務及長期債務當期部分僅為1081.04億，佔比36.78%。
另外，可動用現金餘額為2099.1億，其“有息”負債遠低於可動用現金。並且，在2018年銷售額大幅度增長的前提下，其現金回款也有了一定提升。
此外，計算地產行業的資產負債率，境外評級及投資機構目前通常採用“淨借貸比率”指標。
據克爾瑞數據，2017年主要上市房企加權平均淨借貸比率超過90%。截至2018年6月30日，碧桂園淨借貸比率為59%，遠低於這一平均數據。
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從行業發展前景來看，房地產在國民經濟中仍然佔據著重要地位。
據國家統計局數據，2018年全國商品房銷售額為14.99萬億元，創下了歷史新高。如果用2018年商品房銷售額除以同年的GDP，得到的答案是16.6%。這也就是說，每100元GDP中有將近17元是由房地產創造的。
雖然在調控效果的長期疊加下，目前的房地產市場稍顯低迷。但長期關注樓市的朋友可能會發現，從去年年末菏澤取消限售開始，政策已經在進行微調。
為了保持樓市的合理流動性，2019年可能有更多的城市加入“一城一策”的行列中來，相應地放寬一些政策，讓剛需上車。
因此，今後的銷售額也有望逐漸上升。
另一個現象是，目前國內城鎮化率還遠低於發達國家，房地產每年起碼還會有10萬億左右的市場。
社科院2018年出具的研究報告顯示，從1949年到1999年的50年間，中國城鎮化率從10.64%提升到了30.89%，增幅為20.25%；從1999年到2017年，18年間城鎮化率從30.89%提升到了58.52%，增幅為27.63%。
上述數據可以看出，雖然18年來中國城鎮化進程的成效顯著，但距離全球發達國家80%的城鎮化率仍有較大差距。
城鎮化的步伐尚未停歇，它給房地產行業帶來的人口紅利仍未結束，房地產行業在城鎮化進程中仍然大有可為。
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