2019开年，房地产市场延续了去年末以来的低迷，成交量活跃度偏低，因此，房企1月份的销售金额也受到了一定影响。
在这种情况下，关于龙头房企“销售额腰斩”、“死亡赛跑来临”的传言甚嚣尘上。
那么，这是谣言还是事实？房企的境况真的如此糟糕吗？
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最近，各大房企纷纷发布了1月份的业绩公告。受市场降温影响，房企业绩较去年同期确实有所下滑。
龙头房企中引发较大争议的是碧桂园，据碧桂园发布的业绩公告显示，2019年1月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元。
有观点认为，这与去年同期的691.6亿元相比下滑了52.2%，业绩腰斩。
实际上，这混淆了两者的统计口径。去年同期的691.6亿元为全口径合同销售金额，而2019年1月份的330.7亿元为权益口径的合同销售金额。
据克而瑞统计，碧桂园2019年1月的全口径金额为460亿元，如果统一按全口径对比，与去年相比实则下降了33%。
另外，据克尔瑞口径，2018年1月碧桂园权益合约销售收入为459亿元，2019年1月销售金额为326.6亿元，如果统一按权益金额对比，实际下滑幅度为28.85%。
无论是用何种数据对比，真实情况应该是下降了3成左右，而非“腰斩”。
考虑到去年1月份楼市正处于繁荣期，三四线城市棚改正如火如荼，在一片看涨的预期下，购房需求源源不断，房企业绩突破历史新高。而今年1月楼市处于降温期，从2016年930至今，长达两年多的调控成效显著，在调控效果的长期叠加下，自去年下半年以来整个市场都比较低迷。
并且，房地产销售最火热的时节是“金九银十”，1、2月并非传统的销售旺季。此外，1月份的房地产销售情况还受到了春节因素的影响。
不止碧桂园，克而瑞统计的TOP100房企，权益销售总量同比下降8.6%。其中，TOP3房企恒、万、碧本月的权益金额同比降幅均接近30%。
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一个月的市场走势，还无法确定2019年的市场冷暖。担忧所谓的“债务危机”，也未免有些杞人忧天。
众所周知，我国房地产实施的是“预售制”，客户与开发商签订合同，交了房款，但在竣工之前，开发商只能把预售时收到的楼款计入负债里。但这部分负债不需要支付利息，不构成真正意义上的负债。
因此，在衡量房企的真实负债情况时，应该剔除预售房款对总负债的影响。
以碧桂园为例，据2018年中报，碧桂园总负债为12606亿元，这既包含了狭义上的有息负债，也包括了对客户的预收账款等。截至6月30日，碧桂园有息负债2939.21亿元，其中一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为1081.04亿，占比36.78%。
另外，可动用现金余额为2099.1亿，其“有息”负债远低于可动用现金。并且，在2018年销售额大幅度增长的前提下，其现金回款也有了一定提升。
此外，计算地产行业的资产负债率，境外评级及投资机构目前通常采用“净借贷比率”指标。
据克尔瑞数据，2017年主要上市房企加权平均净借贷比率超过90%。截至2018年6月30日，碧桂园净借贷比率为59%，远低于这一平均数据。
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从行业发展前景来看，房地产在国民经济中仍然占据着重要地位。
据国家统计局数据，2018年全国商品房销售额为14.99万亿元，创下了历史新高。如果用2018年商品房销售额除以同年的GDP，得到的答案是16.6%。这也就是说，每100元GDP中有将近17元是由房地产创造的。
虽然在调控效果的长期叠加下，目前的房地产市场稍显低迷。但长期关注楼市的朋友可能会发现，从去年年末菏泽取消限售开始，政策已经在进行微调。
为了保持楼市的合理流动性，2019年可能有更多的城市加入“一城一策”的行列中来，相应地放宽一些政策，让刚需上车。
因此，今后的销售额也有望逐渐上升。
另一个现象是，目前国内城镇化率还远低于发达国家，房地产每年起码还会有10万亿左右的市场。
社科院2018年出具的研究报告显示，从1949年到1999年的50年间，中国城镇化率从10.64%提升到了30.89%，增幅为20.25%；从1999年到2017年，18年间城镇化率从30.89%提升到了58.52%，增幅为27.63%。
上述数据可以看出，虽然18年来中国城镇化进程的成效显著，但距离全球发达国家80%的城镇化率仍有较大差距。
城镇化的步伐尚未停歇，它给房地产行业带来的人口红利仍未结束，房地产行业在城镇化进程中仍然大有可为。
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