2019年1月11日，海南瓊海一個正在施工中的大型樓盤。 （視覺中國/圖）
2019年3月25日，海南省政府官網發文，宣佈準備依法有償向房企回收存量商品住宅用地，此舉被視為海南省正式“去地產化”的決心。
根據官網發佈的《關於鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見》，對不同情形的存量商品住宅用地，提出了四類處置措施。除了依法有償收回土地，補償金額不低於拿地成本以外，另外三項也在鼓勵房企通過置換、轉讓，或改變土地用途的方式，將存量商品住宅用地用於產業項目建設。
據南方週末記者不完全統計，2018年起，海南省陸續出臺了涉及房地產調控的政策約23次。海南省省長沈曉明在2018年曾用“壯士斷腕”來表達調控房地產的決心。背後都源於海南經濟對房地產行業的高度依賴性。
國家統計局數據顯示，2018年海南省房地產投資額佔GDP比重為35.49%，全國排名第一，遙遙領先第二名重慶的20.86%。而這一數字已經是海南過去一年來不斷加強房地產調控的結果。2017年海南房地產投資額佔GDP的比重更高，為46.01%。
2018年4月22日，海南省出臺了堪稱史上最嚴的樓市調控政策，進行全島全域限購。按照政策，五指山、保亭、瓊中、白沙4個市縣住房只能向本地居民銷售；海口、三亞、瓊海三地，買房要有本地戶籍或者五年個稅、社保記錄；其他區域要兩年個稅和社保記錄。
同時，非海南本省戶籍居民家庭，在海南省範圍內只能購買1套住房，首付不低於七成；在2018年3月30日之後購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。
調控帶來的結果是海南樓市迅速萎縮，甚至迎來了“短暫休克”的時刻。海南省國民經濟和社會發展統計公報顯示，2018年，海南房地產業總投資下降16.5%，增加值下降12.0%，竣工面積下降6.3%，銷售面積下降37.5%，銷售額下降23.2%。
海南一家大型房企的工作人員對南方週末記者透露，2018年海南的大部分房產項目由於規劃調整或融資困難等多種原因推進遲緩，該房企海南項目的員工近一半已被調動到了兩廣區域。
地產專家鄧浩志在其個人公眾號上撰文表示：“房子賣不動，新項目不敢動工的情況，在海南非常普遍。”
此次政府宣佈有償退地，為的是解決房企此前在海南大量跑馬圈地的後遺症。
據網易房產在2018年初統計的數據顯示，中國恆大（03333.HK）在海南共有16個項目，總佔地面積高達1709.1萬平方米；雅居樂（03383.HK）在海南有4個項目，總佔地面積為1163萬平方米；碧桂園（02007.HK）、融創中國（01918.HK）和富力地產（02777.HK）的總可售建築面積分別為512萬平方米、401.66萬平方米和305.6萬平方米。
以一直重倉海南市場的雅居樂為例，鏈家研究院統計稱，2018年雅居樂在海南的銷售額為129億元，較2017年的186億元下跌近30%，直接拖累了全年業績。在2018克而瑞房企銷量排行榜中，雅居樂跌至29位，倒退了5名。
雅居樂位於三亞的清水灣項目一直是其明星項目。該項目知情人對南方週末記者表示，2018年該項目不僅未能完成原定銷售額120億元的目標，連100億元都沒有達到。該盤曾連續八年位列雅居樂的單盤銷售冠軍，2017年的銷售額為170億元。
不過，據鄧浩志分析，由於海南在其他產業上發展落後，房企開發商未必願意退地或轉型為其他產業用地。政府暫時沒有提出具體的補償措施，房企很大可能繼續耗著，保持觀望。
事實上，諸多房企仍舊看好海南市場。2019年3月20日，富力董事長李思廉在業績發佈會上表示：“海南島今年肯定會有放鬆的消息，這是100%的。”雅居樂主席兼總裁陳卓林在同日舉行的業績發佈會上稱：“海南在未來絕對是個寶貝。”
2019年3月29日，在有償退地的文件已經出臺後的第四天，融創中國CEO汪孟德在業績會上仍然持樂觀態度：“海南有獨特的優勢，融創在海南的項目還是很優質的，雖然海南在新政策下是處於起步階段，但我們會持續看好，而且我們是看得很長。”
即使在購房門檻不斷攀高的2018年，海南依舊吸引了不少外來人口。根據國家統計局的數據，2018年三亞戶籍人口增加總數超過前五年人數增加的總和，達到22411人，其中有一半是通過人才落戶政策完成落戶的。
2019年開始，全國多地依舊陸續放寬戶籍政策以吸引人才落地。而實施“全國最嚴”樓市政策的海南，也為了招攬人才對樓市進行了定向鬆綁——放寬引進人才在海南購房資格和信貸要求，沒有海南戶口也可買房。
據財新網報道，有熟悉海南房地產市場的房企人士透露，部分房企已在考慮是否能設置一些企業，並讓外地投資客成為其員工，從而獲得購房資格。
南方週末記者以購房者身份向海南多位中介瞭解得知，目前即便是外省人士，沒有達到社保門檻也可在海南買房。如目前最受外地人歡迎的亞龍灣和海棠灣區域都有小幅的價格上漲，平均房價為6萬元/平方米。該區域中的部分樓盤可以先簽購房協議，後由中介幫忙繳納個稅和社保再完成網申。
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