房地產未來十年的走勢會如何？問答頭條網

2019-04-06 01:41:31 佚名

鋼鐵猛郎

未來10年房價的走勢，在2016年的時候就有人說過了。記得那個話是這樣子的，別看現在北京房價10萬，以後會漲到100萬。

你還別說，未必所有人都認為這是個笑話。這就是人類的奇葩之所在。

看房價看兩點：收入和數量。

接下來的十年，我們的收入，往上還是往下還是走平著，是關係房價很重要的一個因素。有錢什麼都好說，沒錢就是沒錢，啥也別瞎想了。如果收入按照每年8~%10%的樣子，還能持續增長，那什麼都好說。要是收入不能增長，或者職位並不穩定，那對不起啦，買房子的事情，該放還得放一放。

第二是房子的數量，不外存量和供應量。前陣子傳出中國的房地產總額總值有65萬億美元之巨。65萬億是個什麼概念呢？把世界上所有先進國家的GDP加起來，還不到這個數。於是有人就在猜想中國到底有多少平方米的房子呢？據說全國的平均價格是1萬元人民幣一平方米。於是有人折算出來，這是400-420億平方米左右的房子。現有的房子中很大一部分是95年以前，單位的集資房或者房管局的房子戶型從30平方米到70平方米不等，所以平均下來每套房子的面積不會太大，要是按照100平方米一套為一戶家庭擁有，那就是4-4.2億套房子。按照每三個人一戶家庭的話，那就滿足了12~12.6億人口居住所需。你要說很多家庭就兩人，沒事。中國依舊有3.87億的勞動力人口在農村，所以扣除這些人，房子也滿滿的夠了。就在剛剛過去的2018年，房地產總的投資規模是多少呢？12萬億人民幣。這12萬億人民幣要轉化為商品房的話，會有價值多少呢？大致會價值20萬億。依舊按照1萬每平米的平均價格來計算，去年一共生產出多少房子呢，20億平米，也就是400億平米的5%。數據是可信的。知道中國工薪收入者年總收入嗎？人均28228元，按照13億人口算，不過36萬億。一大半拿來買房？而就算這個人均可支配收入，我依舊覺得他實在有點偏大，偏大率，大概是25%以上。有些時候做得太高了，人家就不信了。

同樣還在期盼的是繼續城市化的進程。我們相信，依舊會有很多人會需要進城。

小區來了很多新的保安，這些保安青一色都是年輕的，原來保安年紀大的，不知怎麼的都不見了。這些年輕的保安拿到的錢，也就3000塊錢左右。難道這就是我們大家所盼望的，接下來要進城接手我們房子的人口嗎？肯定接下來進城的人口，包括他們，這是沒有問題的。問題是他能買得起房子嗎？據說中國有一半的家庭是沒有存款的，而這些90後的保安，他們會有多少存款呢？可以這樣說，在農村裡，先發達起來，先富起來的那些人，已經從農村轉移到城鎮，繼而又從城鎮轉移到中心城市甚至一線城市。而一直沒有進城的人，他們實在無力承擔城鎮裡，那三四千塊錢一平方米的房價。要不都早早進城了。

影響未來10年房價走勢的另外一個因素就數得上是房產稅了。而房產稅會不會退出以及在什麼時間點推出，現在似乎越來越清晰了。我的體會是一直在等待銷售的狀況。而2019年又恰好是個坎。如果說2019年住房銷售降速明顯了，影響到土地招拍掛的進度了。那麼房產稅也必然會走到前臺來了。如果說房產稅推出，相信房產的價格會有一個明顯的回落。而其實到那時回咯，已經顯得有點來不及了。因為按照上一年價格來計價的房產稅，每年會憑空多出幾千塊錢。房產稅大約會擊中哪些最後的堅挺分子。

中國的房地產重發展到今天正好20年。而恰巧的是，日本房地產的起步到崩盤，也正好走了20年。我很想去日本看看，據說日本的農村，幾乎都荒蕪化了。很多房子沒有人居住，不以夷平地，要交很高的稅。很多房子夷為平地，實在可惜。所以，小城鎮農村的政府，都在吸引大城市的居民前去無償接收住房。甚至給了安家費。我真想找個時間去日本看一看。因為這個政策，對外國人同樣有效，只需要擁有長期簽證就可以。

大舟財經觀

既然誠心邀請，就給你個有點含金量的回答，中國的房地產已經進入下半場，進入下半場不是快結束了，而是下半場剛剛開始。未來十年是分化年，而且分化的會越來越重，就像現在地域貧富的分化，以及個人財富的分化一樣，差距會越來越大，也就是說像北京（政治中心），上海（經濟中心）等一線城市，別看已經幾萬一平，依然還在上漲通道上，而五六線城市已經開始空城了，幾萬一套的房子，繼續會走在下跌道路上。未來的房子是一城一策，一城一價，千萬不能用平均數來衡量，單純說房價漲或跌的人多數是在吐槽。研究下半場的房價需要更多的智慧，深刻了解政策面，包括地方政府的規劃，深入市場調查研究，綜合衡量所在地域城市的發展趨勢...才有可能作出相對準確的判斷，因為市場變化莫測，房地產改革也是摸著石頭過河，政策面也不斷在調整，以往搏傻的時代已經一去不復返了，房地產改變了人的生活和思維，日後這種狀況還會持續下去，智者生存，勇者勝，祝大家好運👍