人生觀察力

小縣城房價到了七八千，如果這個縣城不是很有實力或潛力的縣城，那麼這個價格就一定是被炒起來的。開發商手裡雖然有樓，但是肯定特別不好賣，在銷售業績不行的時候開發商就想各種套路來讓大家買房，其實讓你通過中介買房就是套路之一。下面老亮就來詳細談談這裡面的門道。

從2018年末開始全國的房地產銷售情況基本都是下滑的，特別是前幾天發佈的過內銷售前三強的銷售業績來看，評價下降幅度已經超過了30%。房價下行時壓力最大的肯定是價格虛高的三四線城市，小縣城的壓力肯定就更大。

開發雖然有房但是銷售暗淡，這時候售樓處肯定會冷冷清清的，所以預期這樣不如干脆就裝出已經賣完的樣子。同時他們把一部分房源交給中介來進行銷售，因為中介的客戶比較多，他們的銷售經驗也很豐富，中介可以用各種套路來誘導購房者入局。除了中介的銷售能力以外，中介都會有一些二手房購買者的客源，如果開發商給中介的待遇特別優厚，那中介還有可能把二手房的客戶變成買新房的客戶，所以對於開發商來說還多了一些潛在的買房客戶。

總之，不管是通過開發商買房也好，還是通過中介買房也好，只要你能拿到自己認為理想的價格、理想的房子這都不是問題。只需和中介打交道時謹慎一些，別中了套路就可以了。喜歡老亮請關注老亮或者點個贊！

老亮說房

我是農村的，兒子考上大學以後，一直都想在縣城買套房子，這樣等孩子畢業以後找不到合適的工作，起碼給孩子的婚姻提供一些物質基礎的保障。

三年前，縣城一座比較高端的樓房開盤，房價在小四千塊錢左右。在外地工作的女兒給我說爸你趕緊買套房吧，借錢貸款都行，買一套房比你幹打十年工都強。

當時我真的動心了，就去樓盤看了看。首付十五萬就可以拿到一套不錯的房子。看完，我卻猶豫了，一個是手裡只有幾萬塊錢，再一個我覺得我歲數大了，每個月都要還房貸，會壓的我一個農民老漢喘不過氣來，最關鍵的是我堅信房價會跌下去，起碼不會再漲了吧。一個小縣城，能趕上市區的房價？打死我都不願意相信。

結果，大家都知道，真的打臉啊！打的啪啪的吶！真疼啊！

一年多的時間，調控也好限購也罷，樓盤越來越少了，從來沒有見過的房地產中介公司在縣城遍地開花了。好點的樓盤房價從四千漲到了小八千！我的個老天爺爺呀！一個小縣城都趕上距離我們不太遠的省會城市太原市的房價了。摸摸我兜裡的幾個鋼鏰，我真想跳河算了。

今年春節，女兒和兒子都回來了，一家人歡聚一堂。除夕夜，我最怕孩子們提房子的事，可是女兒還是提出來了。我表面上滿不在乎，心裡真的不舒服啊。一年多的時間一套房子增值三十多萬，我真要打十年工才能賺回來，再說我還能幹十年嗎？真佩服女兒的先見之眀啊！這夜，多喝了幾杯，我醉了，醉的一塌糊塗。老婆事後對我說，我癱在房間的一角哇哇大哭。

過年後，特意去幾個樓盤看了看，房子倒是有，都是一些格局和樓層不理想的房子，理想的房子都跑到中介手裡去了，只能加價才能買到。這才想到，小縣城已經和大城市接軌了。

前兩天，兒子打電話回來對我說，他已經有女朋友了，以後他們結婚房子的事不讓我管了。買不起房子可以租，實在不行老家的房子修繕一下還是挺不錯的。

這個特麼懂事的兒子，一個電話讓我再一次淚流滿面。

老去的老兵

你好，嗨住租房來回答這個問題。

原因一：開發商惜售，捂盤招數多

曾在某縣城從事房產銷售工作5年的李先生透露：“現在不少樓盤開盤即售罄，其實是把一棟樓分成幾次開盤，第一次只會推出幾十套房源，營造出開盤售罄的景象。”

並且，樓盤一般只有新房源拿到預售證許可證後，才能開盤。為了捂盤，多數縣城開發商會盡量晚拿（有的樓盤房子明明建好了很久才慢吞吞拿證），甚至明明可以一起拿幾棟的預售證，卻偏偏分成好幾批。

這種現象之前在很多一二線城市也同樣存在，但隨著新房市場供不應求加劇，大多有出臺相關規定，督促開發商儘快拿預售證。比如長沙，2017年9月出臺新規：符合預售條件的多層房屋施工至正負零、高層房屋施工至主體5層，可申辦預售許可手續。

而大多數縣城沒有明確出臺相關規定，開發商只要目前手頭資金夠用，就不會選擇儘快拿證開盤。他們眼睜睜看著房價在一波一波漲，開心地捂盤惜售，畢竟越賣得遲，房價越高，賺的越多。

同時，李先生也介紹道，告訴來看房的準客戶“在售房源緊張”，基本是每一個置業顧問的必備套路。

我一個朋友買房故事印證了李先生的話：1年前他回老家看房，在樓盤置業顧問的“都快賣光了，只剩幾套啦”的攻勢下，趕緊買了套住宅。然而現在他已經住進去半年了，樓上樓下的房子竟然都還空著，一問才知道現在還在賣。只不過只能在中介手裡買了，且比1年前高了。

原因二：包給中介代理，開發商省錢省心

現在大家都有誤解，以為新房的開發商把房子給中介代理，中介拿了佣金，新房就會賣得更貴。

其實不都是這樣，一個樓盤項目，開發商在新房的廣告宣傳營銷這一塊的預算是很大的，他們給代理中介的佣金，基本是從營銷費用裡面正常支出，並不是從業主購房款裡直接收取。

當然了，歸根結底，還是羊毛出在羊身上。不過，如果中介不暗地搞瞎動作，而是正常帶看售賣的話，那麼，同一時期的同批房源，在中介手裡買，跟在售樓處買，價格差不多，只不過置業顧問的佣金被中介領了罷了。

將新房包給中介代理後，開發商省心很多，畢竟可以“甩鍋”了：捂盤？沒有的事。房子由某某中介代理的，正在正常銷售。

當然也不排除某些中介故意營造新房緊張假象，以此把客戶引向二手房購買，畢竟二手房可拿的利潤更多。

總之，一二線城市限售限購，三四線城市及縣城正處於去庫存尾聲，需求外溢，不少人選擇回老家縣城買房，不少炒房客也奔向縣城。房價短期難以下降，但風險仍存在，後市難測。小編建議各位打算在縣城購房的，不要盲目，遇到不合理的該投訴就投訴，理性購房為重。

如果目前你正為租房而愁的話，不妨試試嗨住租房。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。

嗨住租房

買開發商的房子必須通過中介，讓你買號，讓你交定金，選購費用，還有采取，2000頂20000類似於這樣的促銷，去售樓部告訴你沒房，去中介就能買到房，這就說明一個問題，開發商想把房價炒上去，故意製造出來這樣一個結果，說白了，就是有房不賣等待漲價，或者通過各種玩法讓你多掏錢。

想買房的人可能都不知，開發商在房管局備案的房價，是受到監管的，不可隨意漲價，於是他們想漲價的時候，就會通過各種其他渠道，把一些莫名其妙的費用收上來，通過這種方式實現漲價的目的，包括選號費，購買VIP會員卡，等等，類似的這種形式，這個時候你可以選擇購買，也可以選擇不購買，但是大家都在搶，都在尋找各種渠道，其實這是一種，炒作方式，調動情緒的方式，而買房的人不知道這是該幹什麼，以為放假真的要漲上天？

這也是我通常所說，購買房子，這房價上升期間一定不去碰它，因為你買不到優質的房源，而且還花了高昂的價，最後你買到的房子，從房源戶型上來講不具備增值的價值，從價格上來講更高，如果在房地產平穩期，或者下行期間，購買房子，既可以購買到好的房源，又可以低價，總得有一樣讓讓你占上才對，要麼有選房的絕對權力，要麼就是價格要低，或者又有選房權，價格又低，那是最棒，最棒的這個時刻，就是房地產下行的時候。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

我們教給大家一個最笨的辦法，在你買房子之前，你一定要數一下你所在區域內有多少套房子，然後，你查一下你所在的小縣城人口是多少，當然，不要看數據，因為，縣區人口的數據都會包含下屬的鄉鎮人口！如果，你能夠每平方米節省500元，100多平米的房子，你就會節省七八萬元，相當於你兩年的收入，這個行動是絕對值得的！

比如：某個縣級小城市，縣級人口是65萬，可是，城區人口僅僅是17萬左右。房地產商一般會用上面的數字來忽悠大眾。

我們再說說為什麼看到有樓盤，卻沒有房源？

在縣級城市的開發商基本上是當地的開發商，也就是區域性質的開發商，他們沒有萬科，碧桂園，恆大等大型開發商的能力在全國拓展業務，因此，縣級城市的開發商會捂盤惜售！

所謂“捂盤惜售”就是當房地產商在取得預售證以後，他們反而不會大面積銷售，僅僅拿出幾十套，或者是十幾套來銷售，製造出樓盤售罄的假象，而後，會坐等房價上漲。這就是題主所說的事件形成的原因！

但是，這一現象我們認為會在明年有根本的改觀，因為，一旦房價開啟下降的閥門，房地產商就會急於銷售！

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在路上覓尋

我的老家茌平目前房價在4000到6000之間，在去庫存之前，大量新房在賣，且價格便宜貸款好帶。經過這兩年去庫存之後，現在新房在賣房源很少。目前我的老家房價還在上漲，市區都10000了，且有大型開發商碧桂園祥生來聊城拿地。商品房本質上還是商品，開發商面對目前火爆的市場為了追逐利益最大化，很多樓盤都採取捂盤惜售的策略，等著房價高點在賣。

另一方面，目前市場下各大開發商土地儲備較少，而新入市的開發用地進入市場的又比較少且價格較高。間接造成了目前在賣樓盤的相對稀缺性。

對於最近要買房居住的購房者來說，不得不把目光轉向二手房市場。這就造成了樓主所提的問題的這種局面。

以上只是個人淺薄的分析，大家有不同意見可以在評論區留言，互相學習。

雪虎1213

小縣城的房價在近幾年出現了較快的增長。這是因為小縣城的房地產市場發展的比較慢。而房地產的發展都具有相似性。所以才會出現房價快速上漲的情況。

對於小縣城來說7、8000的房價其實相對有些高的。但是，小縣城的發展狀態其實就是這樣的。

不僅是小縣城，連同我們的一線城市也是一樣的情況，房價是從起初的低位慢慢漲到了現在的高位。原本還沒有房地產市場的時候，房子都是自己蓋或者單位分的。漸漸的人多了，房子不夠住了。房地產市場也開始興起了，興起之後的房地產市場逐漸得推出當地沒有的房型，起初有些錢的人會首先購買，慢慢的房子多了普通需求者也可以購買。最後大家都開始陸續換房子，換大房子，換好房子。房價也在其中慢慢漲了上來。

房價漲起來以後更多的開發商入駐，前來掘金。但是向市場一下子投入大量房產可能會出現滯銷的情況。因此就要分批出售。對於房產的預售來說，開發商其實可以首先辦理在建工程抵押，將已經蓋好的部分作為抵押物貸款。然後根據自己的銷售要求逐棟辦理預售證。

大家都知道的，樓盤銷售到中每一期的價格都會有差距，因此，開發商一次性將所有樓盤都出售是不可能的。一般都會拋出一兩棟積攢口碑，然後逐漸將剩下的房子拋出，每拋一批就漲一次價，所以開發商在賣房子的時候總是會出現開盤即清盤的現象。

同時，開發商也是收取訂金可以訂房的。很多樓盤也是在開盤以後將房子都訂完了。但是很長時間都沒人交尾款。這是因為這些訂房的人很多都是炒房的。收取轉讓金就可以直接讓你辦理購房合同。所以，這樣的情況也是導致明明有樓盤，但是卻沒有房源的原因所在。

房產老J

1、現在，小縣城房價七八千也不算貴了，這幾年很多知名房企深耕小縣城，像碧桂園這種更是積極市場擴張，龍頭房企本身房源定價就比較高，房子質量都不錯。棚改去庫存下，房子的價格確實也被拉高了，一些縣城房價已經過萬了，當然普遍價格七八千一平米。

2、很多年輕人在異地工作，但是對於一二線城市的高房價，他們也沒有足夠的錢買得起房，至於就有很多人外地工作，然後存錢回到老家縣城買房的，這種情況比比皆是。但是，如果你去買房就會發現一個奇怪的現象，就是樓盤到處都有，可去售樓處一問怎麼都沒有房子呢？實在令人納悶。

3、明明有樓盤，卻對你說沒房了，其實這是開發商玩的飢餓營銷把戲，在房地產市場屢試不爽。捂盤惜售依照實際情況賣房，對外宣稱樓盤售罄了，營造一種緊缺氣氛，讓你覺得如果再不買房子就沒了。其實開發商手裡的房源多著呢。

4、不過現在房地產進行調控期，對於房企的捂盤惜售，或者是炒作房價高的行為是不允許的，整頓房地產亂象，規範房地產銷售行為，因此對於購房者而言是一件很利好的事情。

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我房網

小縣城，七八千一平米的房價，相當於三四線城市了吧。其實這樣的現象不止出現在一兩個“小縣城”，自從全國房價經過2016年的一輪大漲之後，全國大多數三四線城市也跟著漲了起來。但人口流出大於人口流入、城市配套不完善、收入水平處於下游的三四線城市真的能撐起高房價嗎？

其實三四線城市的樓市火熱很大程度上是開發商與炒房團聯合做局炒起來的，甚至很多中介公司也摻和其中。據一項對15個三四線熱點城市的調查數據顯示，約有四成的購房行為是投資性的，甚至還有一些難以鑑別的水分，投資性購房比例可能會更高，真正的購房需求並沒有市場表現的那麼搶眼，否則三四線城市也不會為去庫存而頭疼了。

“有樓盤卻沒有房源”，很有可能是開發商“捂盤惜售”造成。通過“晚領證分批拿”、“大幅提高開盤售價”、“後續房源轉售為租”、“謊稱進入尾盤期”等手段來造勢炒高房價，其目的和“囤房捂盤”一樣，都是為了哄抬房產價格。

這個時候炒房團和中介再來添一把火，三者聯合炒作，三四線城市樓市房價焉有不漲之理。只不過這“漲”中有多少水分，就很難說了。

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其易控股

現在很多小縣城的房價都達到了七八千一平米的地步，但是就算想買去售樓處買房卻被告知沒有房源，想要買房只能找中介。為什麼會出現這樣的情況呢？其實很簡單，這些都是是因為開發商和中介炒房者串通好的。

在很多小縣城，因為購房者數量有限，開發商開發的樓盤清盤速度十分慢，不像在大城市新盤一出來就被搶光了，縣城的新盤有時候需要買三五年都賣不完。所以很多時候開發商會把房子打包賣給中介機構或者的炒房者，而且因為這些人一次性買幾十套房子還會給他們很大的優惠。

而且在雙方的交易過程中並不涉及到房產局，很多時候就是雙方籤立一份相關的協議，所以名義上房子還是屬於新房，如果有購房者想要購買房話，那麼房子還可以按照新房計算，但實際上房子已經算是中介和炒房者的了。

而這也是中介和炒房者在縣城炒房的基本手段之一，通過低價在開發商那裡買到房子再高價賣出去，最後縣城的房價就被他們聯手炒作起來了，最後受苦的也只能是縣城的老百姓了。

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